5 conseils pour réaliser un investissement locatif à Montpellier
Miora R.
le 12 janvier 2022
[ mis à jour le 12 janvier 2022 ]
SOMMAIRE
L’investissement locatif est un secteur dynamique et prometteur dans la 8e ville de France. Les perspectives d’avenir y sont plurielles, les investisseurs y viennent en nombre chaque année pour profiter de tous les avantages qu’offre la ville. Ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf à Montpellier et qui sont en quête de rentabilité élevée auront l’embarras du choix face à un marché très attractif. Nous vous donnons 5 conseils pour réussir votre investissement locatif.
Montpellier, une ville aux mille charmes
Situé dans l’Hérault, Montpellier se trouve à 7 km de la Méditerranée. La ville est riche de son patrimoine historique, mais aussi de son cadre de vie exceptionnel. Son climat idyllique et sa douceur de vivre attirent chaque année de nouveaux habitants venant de toute la France (couples, étudiants, retraités, familles…). L’offre de logements dans la ville a triplé en l’espace de 50 ans. C’est le résultat d’une croissance démographique continue. Les investisseurs ont d’ailleurs remarqué que les prix de l’immobilier avaient tendance à se stabiliser ces dernières années après des hausses vertigineuses il y a un peu plus de 10 ans. Le succès de l’immobilier neuf à Montpellier est en partie dû à la création de nouveaux quartiers et à la dynamique de sa politique d’urbanisme.
C’est une ville très attractive et qui possède de grands atouts économiques. Le secteur du tourisme, entre autres, y est particulièrement florissant. Montpellier attire plus d’un demi-million de touristes chaque année. Elle est, par ailleurs, très bien desservie par les réseaux routiers, le TGV, les transports urbains et les transports aériens.
Pour être certain de réussir son investissement locatif à Montpellier, il faut commencer par calculer la rentabilité locative potentielle du bien. Dans le processus, vous pourrez déterminer vos objectifs : optimiser un patrimoine existant, augmenter un patrimoine, mettre de l’argent de côté tous les mois, arrondir les fins de mois avec un revenu complémentaire, etc...
1- Bien choisir le bien immobilier
Pour la réussite d’un investissement locatif à Montpellier, le choix du bien immobilier est crucial. Plusieurs profils sont disponibles dans la ville, vous devrez orienter votre choix en fonction de votre projet. Il est important de s’appuyer sur les conseils d’un professionnel du secteur pour connaître les détails du marché locatif local. Selon le quartier, il est possible qu’il y ait plus d’étudiants que de familles ou de séniors, par exemple. Dans ce cas précis, investir dans un studio serait judicieux, puisque ce type de bien est le plus recherché par cette catégorie de locataires et assure une vacance locative moins élevée.
Les avantages ainsi que les défauts éventuels de chaque type de logement ne sont pas les mêmes. Il est fortement conseillé de miser sur la rentabilité sur le long terme ainsi que sur la qualité. Mieux vaut un appartement neuf qu’un appartement ancien avec quelques travaux à réaliser.
2- Privilégier un emplacement stratégique
L’emplacement est un des piliers de la réussite d’un investissement locatif à Montpellier. Le mieux est d’opter pour un logement à proximité des transports en commun et des principaux commerces et services de la ville. Selon le type de cible que vous souhaitez atteindre, il faudra pousser un peu plus les recherches pour avoir l’avantage sur vos concurrents et avoir le meilleur emplacement possible. Même si un « coin » calme peut être particulièrement vendeur, il est conseillé de ne pas se tourner vers les secteurs trop isolés.
Montpellier est une ville étudiante réputée dans toute l’Europe, elle abrite de nombreuses grandes écoles et universités. Ceux qui souhaitent acheter un logement dans ce secteur pourront se tourner vers des quartiers comme Hôpitaux-Facultés ou Les Beaux-Arts, par exemple.
Plusieurs paramètres sont à prendre en compte dans le choix d’un bien immobilier. Parmi les plus importants, on notera les tendances d’évolution du quartier dans lequel il se trouve. Est-ce que des travaux sont prévus dans le secteur ? Est-ce que le quartier pourrait être plus attractif dans quelques années ?
3- Être réactif en tout temps
Les opportunités de vente peuvent être plus ou moins nombreuses, cela dépend de plusieurs paramètres. Toutefois, avec le nombre d’investisseurs en quête de la perle rare actuellement, il est essentiel d’être réactif pour être certain d’avoir toutes les chances de son côté. Il ne faut cependant pas mélanger vitesse et précipitation. En effet, avant de conclure une vente ou de valider son choix, il faudra faire une étude approfondie de la rentabilité possible pour un logement donné. L’expérience a appris à des investisseurs chevronnés que les offres les plus attractives n’étaient pas forcément les meilleures après les premiers calculs de rentabilité.
4- Faire le bon choix entre une location meublée ou vide
La rentabilité du projet peut dépendre en partie du choix que vous allez faire sur ce point. En louant un appartement meublé, vous pourrez proposer un loyer 10 à 30 % plus élevé. Ce prix plus élevé est le signe d’un rendement locatif plus élevé. Mais là encore, il ne faudra pas omettre de déduire les frais de gestion locative, les charges de copropriété et les taux d’imposition foncière.
L’imposition d’un bien immobilier dépend de la loi ou du dispositif utilisé dans la majorité des cas. Utiliser un dispositif de défiscalisation peut vous être d’une grande aide selon la nature de votre patrimoine, qu’il s’agisse de la loi Malraux ou de la loi Pinel. La loi Pinel est plus adaptée pour les appartements neufs et la loi Malraux pour l’investissement locatif ancien.
À retenir : Lorsque l’on souhaite acheter un bien immobilier pour le louer par la suite, il ne faut pas oublier de prendre en compte les coûts des éventuels travaux, en plus du prix du logement initial. Faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans l’estimation de ce type de coût vous sera aussi très utile. Par ailleurs, chaque propriétaire doit également connaître les bases de la fiscalité immobilière (impôt et prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, taxe foncière, etc.)
5- Opter pour le dispositif Pinel
Avec l’aide du dispositif Pinel, en tant que propriétaire d’un bien immobilier neuf, vous pourrez déduire une partie de vos impôts sur une période de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Les loyers sont plafonnés dans ce genre de cas et sont plus bas que ceux du marché, mais les économies réalisées peuvent atteindre 63 000 €, ce qui n’est pas du tout négligeable. Investir à Montpellier en s’appuyant sur la loi Pinel vous offrira donc de sérieux avantages sur le long terme. Selon les chiffres officiels, le dispositif offre une rentabilité plus intéressante que la plupart des investissements financiers. Par ailleurs, la valeur de votre bien immobilier augmentera au fil des années.
Prenons l’exemple d’un appartement neuf de 45 m2 avec 10 m2 de surface annexe proposé à 180 000 € et calculons la rentabilité possible avec le dispositif Pinel. Comme Montpellier est situé dans la zone A du dispositif, cela signifie que le loyer y est plafonné à 12,75 € par m². Le propriétaire pourra donc espérer une rentabilité de 3,82 %. Il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 600 € sur une durée d’engagement de 6 ans, de 32 400 € sur 9 ans ou de 37 800 € sur 12 ans.
