Manque de foncier et pénurie de matériaux : l'inquiétude se ressent pour l'immobilier neuf à Montpellier
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Les origines de la pénurie de foncier à Montpellier
- Montpellier face à une pénurie de logements
- Une hausse exponentielle des prix de l’immobilier
- Des gisements fonciers à exploiter selon les promoteurs
- Les solutions envisagées par la municipalité pour faire face à la crise de l’immobilier à Montpellier
- Le nouveau PLUI de Montpellier Métropole
- Penser le logement à l’échelle du territoire
- L'encadrement des loyers effectif en juillet 2022 à Montpellier
Le marché immobilier fait face à une pénurie de foncier dans la préfecture de l’Hérault : trop peu de programmes immobiliers neufs à Montpellier sont construits pour répondre aux besoins en logement de la population. Les promoteurs estiment que cette pénurie serait due à une politique d’urbanisme trop lente pour répondre à la croissance démographique de la ville. La municipalité souhaite répondre à cette problématique à travers la mise en place du nouveau PLUI.
Les origines de la pénurie de foncier à Montpellier
La préfecture de l’Hérault fait face à une importante pénurie de foncier qui impacte fortement son marché immobilier. Montpellier attire de plus en plus de personnes, et fait face à une croissance démographique pour laquelle son offre de logement est actuellement insuffisante. Ce manque de logements, conjugué à une hausse du prix des matières premières, contribue à l’augmentation drastique des prix du marché immobilier à Montpellier. Les promoteurs pointent néanmoins du doigt l’existence de gisements fonciers qui mériteraient d’être exploités.
Montpellier face à une pénurie de logements
Le 27 septembre 2021, au cours du Salon de l’immobilier de Montpellier, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée a lancé l’alerte1. Selon lui, la pénurie de foncier à Montpellier n’est pas arrivée en un jour, et la production de logements neufs est beaucoup trop lente pour répondre aux besoins de la population. En 2021 notamment, environ 2 000 logements auraient été construits là où le Programme local de l’Habitat en demandait 5 000.
Montpellier fait face à un phénomène de métropolisation. De nombreuses personnes, notamment des jeunes, souhaitent se rapprocher du centre-ville afin de passer moins de temps dans les transports2. Les taux attractifs actuellement en vigueur encouragent aussi les investissements. Mais face à la pénurie de logement, de nombreux investisseurs se retrouvent forcés d’investir dans des villes plus reculées de l’Hérault, pour bénéficier de prix moins élevés.
Pour faire face au déficit de logements, les promoteurs sont encouragés à construire, mais ils se retrouvent face à un paradoxe : les terrains constructibles viennent à manquer. Les promoteurs pointent du doigt la lenteur des politiques d’urbanisme de la Métropole de Montpellier. Afin de profiter de l’attractivité du secteur, ils souhaitent une vraie relance, avec un choc de l’offre en secteur aménagé et sur des territoires de projets. La municipalité souhaite répondre à cette problématique à travers l’élaboration du nouveau Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI), mais celui-ci ne devrait être adopté, au plus tôt, qu’à la fin 2023.
En parallèle, une nouvelle clientèle extrarégionale arrive dans la région depuis septembre 20203, souhaitant télétravailler au soleil. Le président de la FNAIM note que ces acheteurs ont un pouvoir d’achat relativement élevé, et qu’ils ne négocient pas les prix, qui leur semblent faibles en comparaison avec d’autres grandes villes comme Paris. Ils contribuent ainsi à la hausse des prix de l’immobilier à Montpellier.
Une hausse exponentielle des prix de l’immobilier
La hausse de l’attractivité de Montpellier auprès des investisseurs et la crise des matières premières participent à l’évolution des prix du marché immobilier dans la Métropole Montpelliéraine. Cette pénurie de foncier est en effet combinée à une pénurie globale de matières premières, qui frappe l’ensemble du secteur du bâtiment. Le prix des matériaux a augmenté de façon drastique, et n’est pas près de baisser selon l’INOHA4.
Le prix des matériaux connaît une évolution inflationniste en raison de la crise sanitaire, et des nombreux confinements qui ont eu un impact négatif sur l’activité économique mondiale. Certains pays, comme les États-Unis et la Chine, ont relancé leur activité plus tôt qu’en France, et notamment la construction immobilière. L’essentiel des ressources européennes leur ont été vendues, causant une pénurie des matières premières lors de la reprise de l’activité immobilière en France5.
Les prix des matériaux ont donc eu tendance à augmenter afin de compenser leur raréfaction. Cette évolution du prix des matériaux se répercute mécaniquement sur les prix de l’immobilier neuf. Pour ces raisons, les prix du marché deviennent particulièrement onéreux à Montpellier, avec des estimations pouvant atteindre 6000 euros par mètre carré dans certains quartiers.
En parallèle, face au manque de programmes immobiliers neufs, des files d’attente sont créées pour les appartements d’une pièce ou de deux pièces à Montpellier2, les plus attractifs pour les investisseurs en Pinel. L’achat dans l’immobilier neuf est en baisse en raison du manque de stock, et les prix de l’immobilier ont donc tendance à monter aussi bien dans le neuf que dans la revente d’immobilier ancien. Le prix des appartements a ainsi augmenté de 6,8% en un an3, et les mises en vente ont chuté de 35%. Cette évolution des prix se répercute également sur le loyer médian de Montpellier, qui a lui aussi tendance à être à la hausse.
Des gisements fonciers à exploiter selon les promoteurs
En parallèle de cette crise de l’immobilier dans la préfecture de l’Hérault, les promoteurs pointent du doigt l’existence de “gisements fonciers” : des espaces non bâtis nécessaires pour le développement de la Métropole. Le phénomène est d’autant plus important dans les villages de la périphérie6.
Le président de la FPI illustre ce problème de gisement foncier1 avec l’exemple de la zone Union Matériaux : une grande zone urbaine en cœur de ville actuellement occupée par une surface de distribution. Proche des écoles, du tramway et des commerces, cette zone est un secteur de prédilection pour des programmes immobiliers neufs. La FPI souhaiterait ainsi que la municipalité procède à des DUP, ou Déclaration d’Utilité Publique. Cette procédure permet de réaliser des opérations d’aménagement sur des terrains privés en expropriant des propriétaires.
Face à ces déclarations, la municipalité a fait part de son implication dans l’identification des gisements fonciers de la ville. Ceux-ci devraient être pris en compte dans le nouveau PLUI de Montpellier, dont la ville souhaite accélérer la mise en place. La municipalité a annoncé son souhait de le voir adopté à la fin d’année 2023.
Mais les promoteurs sont dubitatifs. Ils attendent notamment la définition et la mise en œuvre de relations de travail entre eux, la Métropole et la municipalité afin d’accélérer la sortie de nouveaux programmes immobiliers neufs. Le problème de la pénurie de foncier n’est pas récent à Montpellier : Le Moniteur l’évoquait déjà en 20037. Le besoin de collaboration entre les collectivités publiques et le secteur privé posait déjà problème à ce moment-là.
Les solutions envisagées par la municipalité pour faire face à la crise de l’immobilier à Montpellier
Plusieurs solutions sont envisagées par la municipalité et la métropole afin de faire face à la crise du marché immobilier à Montpellier. La mise en place du nouveau PLUI constitue le fil directeur de la lutte contre la pénurie de foncier pour la métropole. L'expérimentation sur l’encadrement des loyers à Montpellier devrait, en outre, permettre de réguler la flambée des prix du marché immobilier dans la Métropole.
Le nouveau PLUI de Montpellier Métropole
Le nouveau PLUI de la Métropole de Montpellier est le principal fer de lance de la municipalité dans sa lutte contre la pénurie de foncier. Ce plan d’actions, qui tente notamment de répondre aux défis du changement climatique, va diriger la politique de logement de la ville. Coralie Mantion, déléguée à l’Aménagement durable du territoire, à l’urbanisme et à la maîtrise foncière, a affirmé que le nouveau PLUI prendrait compte de “la problématique des nouveaux arrivants, tout en maintenant l’esprit d’une ville accueillante”8.
Le PLUI permettrait de concilier environnement et logement grâce à la “densification” de l’habitat. Depuis plusieurs années, la municipalité incite en effet les promoteurs à “verticaliser” les logements2. La ville a déjà offert des exemples réussis de densification urbaine à travers la création des nouveaux quartiers Port Marianne et Nouvelle Mairie. Bien loin d’une cité, ces quartiers se sont bâtis autour de grands espaces verts et sont riches en logements, entreprises, commerces, transports et établissements scolaires.
Les promoteurs attendent néanmoins une réponse rapide pour relancer le marché immobilier à Montpellier1. Alors que la commission Rebsamen tend à “lever les freins à la construction neuve de logements”, les promoteurs se sentent freinés par les processus administratifs. Le nouveau maire de Montpellier, Michaël Delafosse, a notamment restructuré les services de la Métropole, ralentissant les relations de travail. Mais cette nouvelle structure est étroitement liée avec la politique d’urbanisme que veut mener la municipalité.
Michaël Delafosse a en effet affirmé sa volonté de faire de Montpellier “une ville-parc avec de la nature dans la ville”. Il aurait notamment fait appel à l’architecte espagnol Ricardo Bofill par rapport aux nouveaux projets urbains du PLUI. La recherche de zones à densifier est une étape importante pour l’élaboration du PLUI. “On va densifier autour d’une place, à côté d’un parc, là où il y a des transports en commun”, avait précisé Coralie Mantion8. Le PLUI tend également à conserver un “Montpellier à taille humaine”, et à ce que la ville “n’absorbe pas tous les nouveaux arrivants”. Un réel travail de réflexion est donc enclenché, notamment avec les autres maires de la Métropole, pour répondre à ces ambitions et trouver des zones de densification. Mais ce travail prend du temps, et le PLUI devrait être, au plus tôt, adopté fin 2023.
Penser le logement à l’échelle du territoire
Les élus locaux et les acteurs de l’immobilier se sont retrouvés pour assister au colloque de l’Académie du Bâtiment et de la Cité de Demain (ABCD) le 12 octobre 20219 afin de trouver des solutions concrètes à cette crise. Les objectifs du PLUI semblent en effet difficilement conciliables avec l’élargissement du foncier dans la ville de Montpellier. L’objectif éco-responsable du “Zéro Artificialisation Nette” pose notamment problème à l’urbanisation du territoire.
Afin de faire face à la pénurie, ce sont avant tout des solutions collectives qui sont envisagées par les élus de l’Hérault. Michaël Delafosse passe notamment des conventions avec plusieurs villes et villages périphériques afin de tendre vers un rééquilibrage. Des pistes de réflexion sont lancées afin d’inciter la population à s’excentrer du centre-ville et à partir vers la périphérie. La gratuité des transports en commun est notamment sur la table.
De même, de plus en plus d’entreprises s’exportent de Montpellier vers la périphérie. Le développement de zones d’activités dans des villes et villages plus reculés permettrait de créer de l’emploi dans des territoires voisins et d’inciter les travailleurs à s’y installer. Cela aurait ainsi pour effet de libérer d’alléger les tensions sur le marché immobilier de Montpellier, notamment au niveau de la location.
Michaël Delafosse tient néanmoins un discours “en faveur de l’acte de bâtir”1 à Montpellier. Ce dernier dit vouloir “accélérer le projet urbain” et a indiqué que la municipalité travaillait sur les ZAC et les problèmes de gisements fonciers. Des fiches de lots et des Déclarations d’Utilité Publique devraient notamment être émises en vue de dynamiser le marché immobilier Montpelliérain.
L'encadrement des loyers effectif en juillet 2022 à Montpellier
Afin de mieux réguler la hausse des prix du marché immobilier, le dispositif de l’encadrement des loyers sera mis en place à Montpellier au 1er juillet 2022. Prévu par la loi ELAN de 2018, ce dispositif tend à lutter contre les tensions locatives et les augmentations de loyers trop importantes. Cette loi vise également à construire plus de logements, à simplifier les normes et à protéger les plus fragiles.
Montpellier a pu profiter de ce dispositif car son marché immobilier est caractérisé par plusieurs conditions précises. On y trouve un écart important de loyer entre le secteur privé et le secteur de la location sociale, un loyer médian élevé et un faible taux de logements en cours de construction. À partir du 1er juillet 2022, les propriétaires devront respecter un montant de loyer maximum défini par arrêté préfectoral, au moment de la signature du bail de leur appartement ou de son renouvellement. Le non-respect des plafonds de loyer peut donner lieu à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour un bailleur physique, et 15 000 euros pour un bailleur moral.
Le dispositif d’encadrement des loyers sera ainsi expérimenté pendant 5 ans. La préfecture de l’Hérault a des niveaux de loyers parmi les plus élevés de France. Le loyer médian dans le centre historique est notamment évalué à 14,90 euros par mètre carré. Les nouveaux loyers mis en place à Montpellier seront déterminés par un observatoire local, géré par l’Agence départementale d’information sur le logement de l’Hérault. Ces loyers de référence, exprimés au mètre carré, seront définis par catégorie de logement et secteur géographique.
De nombreux propriétaires se disent néanmoins opposés à ce dispositif10. La FNAIM et l’UNPI 34 ont exprimé leur mécontentement, en dénonçant le fait que le calcul du loyer médian de la ville, jugé élevé, n’aurait pas fait l’objet d’une étude statistique sérieuse. Selon eux, l’évolution du loyer médian est très faible à Montpellier et le logement y serait abordable. Ils affirment que le vrai problème vient de la difficulté à trouver une habitation, en raison d’une offre insuffisante.
Ce nouveau dispositif d’encadrement des loyers pourrait aussi bien avoir des effets positifs que des effets négatifs. Las adhérents de l’UNPI34 estiment en effet que ces nouveaux loyers seraient insuffisants pour un propriétaire au regard des charges, et que leurs biens ne seraient donc plus rentables. Cela pourrait inciter de nombreux propriétaires à mettre leur bien en vente. Ces biens pourraient ainsi sortir du marché de la location, réduisant davantage l’offre de logements à Montpellier.
