Investissement locatif à Montpellier : ville idéale pour les petits budgets
Florian MARTINS
le 02 mars 2022
[ mis à jour le 02 mars 2022 ]
SOMMAIRE
- Pourquoi réaliser un investissement locatif à Montpellier ?
- Un marché locatif ouvert
- Des revenus réguliers
- Comment investir en immobilier locatif à Montpellier ?
- Le dispositif en loi Pinel à Montpellier
- Avantages de la loi Pinel à Montpellier
- Le Statut LMNP à Montpellier
- Avantages du statut LMNP à Montpellier
- Investissement locatif à petit budget : Montpellier dans le TOP 3
- Cas numéro 1 : investir 100 000€
- Cas numéro 2 : investir 200 000€ (2 logements)
- Cas numéro 3 : investir 50 000€
La ville de Montpellier offre des caractéristiques avantageuses pour réaliser son investissement locatif : démographie, offre immobilière, économie... Qu’il s’agisse de la loi Pinel ou d’un autre dispositif de défiscalisation, les investisseurs connaissent les aboutissants fiscaux et regardent d’un bon œil les opportunités à Montpellier.
Cette évidence incite de plus en plus de personnes à franchir le pas de l’investissement locatif à Montpellier. Et l’une des raisons principales est qu’il est tout à fait possible de bénéficier des avantages qui découlent des textes de loi, sans pour autant investir une somme importante. MeilleursAgents a mené l'enquête et place Montpellier dans son TOP 3 de l’investissement immobilier spécial “petit budget”. Explications.
Pourquoi réaliser un investissement locatif à Montpellier ?
Un investissement locatif dans un programme montpellierain vous permet de profiter des avantages de l’immobilier neuf sur un marché très demandé.
En effet, la ville de Montpellier, par son charme et son attractivité économique, attire et génère une forte demande locative. Un paramètre essentiel pour comprendre les retombées économiques.
Un marché locatif ouvert
Nous sommes au début des années 2000. Montpellier qui compte un peu plus de 229 000 habitants, lance son nouveau réseau de tramway dans la ville et voit son équipe de foot valider sa remontée en 1ère Division. Vingt ans après, c’est plus de 288 600 personnes qui se promènent dans les rues de la ville. Les raisons sont variées : économie, littoral, culture, patrimoine ou encore vie étudiante.
Cette explosion démographique (environ +26%) a eu et continue d’avoir des conséquences sur le parc immobilier neuf à Montpellier. Quelques chiffres de comparaison :
| 2008 | % | 2018 | % | |
|---|---|---|---|---|
| Résidences principales | 127 216 | 87.5 | 151 277 | 88.3 |
| Maisons | 21 035 | 14.5 | 20 480 | 12 |
| Appartements | 134 383 | 84.4 | 148 18 | 86.4 |
Des revenus réguliers
Lorsqu'ils réalisent un investissement locatif à Montpellier, la crainte des investisseurs est de subir une perte de rentabilité provoquée par une carence ou vacance locative :
- carence locative : absence sur une période non définie entre la livraison du bien et la première location ;
- vacance locative : absence sur une période non définie entre le départ de l’ancien locataire et l’arrivée du nouveau.
L'évolution du nombre d'habitants accentue la tension locative de la ville. Par conséquent, ce risque de carences/vacances locatives est faible, voire nul. De fait, cette situation permet d’envisager un investissement locatif à Montpellier qui soit rentable et régulier, engageant ainsi une certaine sécurité financière.
C’est là l’un des principaux avantages de ce type d’investissement. En plus de bénéficier d’avantages fiscaux, l’investisseur peut préparer sa retraite, rembourser son emprunt, … grâce aux loyers perçus tous les mois.
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Comment investir en immobilier locatif à Montpellier ?
Il existe plusieurs méthodes et pratiques pour réaliser un investissement immobilier à Montpellier : réhabilitation dans l’ancien, investir en viager ou encore louer une chambre de sa résidence principale. Nous focaliserons sur 2 exemples qui ont fait leurs preuves et continuent de faire les beaux jours de l’immobilier neuf : le statut LMNP et la loi Pinel à Montpellier.
Le dispositif en loi Pinel à Montpellier
Fer de lance de l’investissement immobilier locatif, la loi Pinel à Montpellier est un dispositif offrant la possibilité d’acquérir un appartement neuf afin de le louer et percevoir des rentes locatives chaque mois. Côté fiscalité, une réduction d’impôt à hauteur de 21% du montant de l’acquisition, dans la limite de 63 000€, est possible. Il faut alors respecter certaines conditions :
- 2 investissements immobiliers maximum sont possibles dans l’année, dans la limite de 300 000€.
- Le bien acheté doit être un appartement neuf à Montpellier et non meublé, ou en VEFA. Les maisons n’intègrent pas le dispositif.
- L’investissement doit être réalisé dans une ville éligible en zone Pinel A (Montpellier), A bis ou B1.
- Une fois acheté, le bien doit être loué dans l’année qui suit la livraison, soit 12 mois.
- Le bien doit être mis en location selon une période d’engagement prédéfinie : 6, 9 ou 12 ans. Il est possible de renouveler pour 3 ou 6 ans, sans dépasser une période de 12 ans.
- Le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond, c'est-à-dire 13.04€/m² à Montpellier en zone Pinel A.
- L’accès à la location doit être garanti à tous : le locataire – hors foyer fiscal – doit avoir des revenus plafonnés.
- Les documents à fournir pour sa déclaration administrative doivent être complétés et envoyés dans les délais.
Avantages de la loi Pinel à Montpellier
Dans la limite de 63 000€, le dispositif Pinel à Montpellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant du bien immobilier selon la durée d’engagement de location.
| Durée de mise en location | Réduction d'impôt en 2022 |
|---|---|
| 6 ans | 12% |
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
De plus, réaliser un investissement locatif en loi Pinel à Montpellier permet de :
- garantir des revenus mensuels réguliers ;
- éloigner le risque de vacances locatives avec une forte demande sur le marché ;
- anticiper et préparer sa retraite ;
- accéder à la propriété sans apport ;
- bâtir un patrimoine immobilier qui pourra bénéficier à ses ayants-droits ;
- habiter le logement une fois la location terminée ;
- revendre le logement après la location et garantir une potentielle plus-value.
Le Statut LMNP à Montpellier
Tout comme le dispositif Pinel, le statut LMNP permet de réaliser un investissement locatif à Montpellier sur le marché immobilier. LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Ce statut est souvent utilisé pour de l’investissement en résidence étudiante ou sénior meublée. Un choix logique à Montpellier, étant donné qu'ensemble, ils représentent près d’un quart de la population selon les derniers chiffres de l’INSEE.
Comme tout dispositif d’investissement locatif à Montpellier, des conditions sont à respecter :
- l’activité ne doit pas être exercée à titre professionnel ;
- le revenu locatif ne doit pas dépasser un plafond annuel de 23 000€, ou 50% des revenus globaux ;
- le logement doit être meublé, c’est-à-dire avec lit, électroménager, table... et ainsi permettre au locataire de s’installer rapidement ;
- le régime fiscal doit être celui du réel ou du micro BIC.
Avantages du statut LMNP à Montpellier
Les avantages de ce dispositif d’investissement locatif sont multiples, aussi bien pécuniers qu’administratifs :
- solution d’investissement ouverte à tous ;
- possibilité de récupérer la TVA, soit 20% du montant de l’achat ;
- réduction d’impôt de 11% du prix d’achat HT avec le cumul de la loi Censi-Bouvard ;
- simplification des démarches administratives
- accompagnement durable pour préparer sa retraite avec des rentes régulières.
Statut LMNP ou loi Pinel à Montpellier - ce qu’il faut savoir
Investissement locatif à petit budget : Montpellier dans le TOP 3
Réaliser un investissement locatif à Montpellier avec un petit budget est tout à fait possible. Qu’il s’agisse du résultat des différents dispositifs d’aides ou tout simplement de l'apport personnel. C’est en ce sens que MeilleursAgents a récemment réalisé une étude auprès de 413 villes de l’Hexagone.
Cas numéro 1 : investir 100 000€
Pour ce premier cas, l’étude met en avant un investisseur ayant 50 000€ d’apport et empruntant 50 000€ de plus. Son investissement locatif s’élève donc à 100 000€. Avec cette somme, il pourra faire l’acquisition d’un appartement neuf de 27 m², idéal pour un étudiant ou jeune actif par exemple. La rentabilité locative pourrait s’élever à 3.1% avec un revenu/cash flow de 53€ par mois.
| 100 000€ investis en m² | Rentabilité locative nette | Flux de trésorerie | Patrimoine à 20 ans | Gain du patrimoine | |
|---|---|---|---|---|---|
| #1 Villeneuve-d'Ascq | 34 | 3.6% | 96€ | 111 983€ | 124% |
| #2 Reims | 35 | 3.4% | 72€ | 106 292€ | 113% |
| #3 Montpellier | 27 | 3.1% | 53€ | 101 744€ | 103% |
Cas numéro 2 : investir 200 000€ (2 logements)
Le second cas double la mise et profite des taux historiquement bas. Avec 50 000€ d’apport et deux emprunts de 75 000€ chacun, il est tout à fait pertinent de réaliser deux investissements locatifs à Montpellier. Cette décision implique certes quelques sacrifices (effort plus conséquent, rendement et revenus limités). Mais dégage un horizon optimiste sur une vision à long terme avec un patrimoine bien plus conséquent.
| 200 000€ investis en m² | Rentabilité locative nette | Flux de trésorerie | Patrimoine à 20 ans | Gain du patrimoine | |
|---|---|---|---|---|---|
| #1 Villeneuve-d'Ascq | 69 | 3.5% | 43€ | 167 669€ | 235% |
| #2 Reims | 70 | 3.2% | 91€ | 156 287€ | 213% |
| #3 Montpellier | 55 (soit moins de 2x30m²) | 3% | 128€ | 147 191€ | 194% |
Cas numéro 3 : investir 50 000€
Le cas numéro 3 concerne la situation où l’investissement est financé cash, sans emprunt, soit 50 000€. Dans cette configuration, Montpellier n’intègre pas le TOP 5 des villes où réaliser un investissement locatif. La rentabilité est ici plus attractive, mais le gain de patrimoine plus faible. Un investissement intéressant sur du court terme, donc.
| 200 000€ investis en m² | Rentabilité locative nette | Flux de trésorerie | Patrimoine à 20 ans | Gain du patrimoine | |
|---|---|---|---|---|---|
| #1 Limoges | 28 | 5.1% | 212€ | 95 382€ | 91% |
| #2 Nancy | 19 | 4.3% | 179€ | 87 552€ | 75% |
| #3 Clermont-Ferrand | 21 | 4.2% | 175€ | 86 489€ | 73% |
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