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L’essor de l’immobilier neuf à Montpellier

Publié le 20 juillet 2020 par
Gwennaëlle Bourdon
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Il est une métropole qui se fait plus discrète que ses voisines sudistes, Toulouse et Bordeaux, et qui pourtant, connaît un essor immobilier significatif : c’est Montpellier. La capitale héraultaise, qui avait été baptisée “la surdouée” par Georges Frêche, autrefois maire de la ville, vient de recevoir le prix du plus beau bâtiment du monde inauguré en 2019 pour la résidence l’Arbre Blanc, venant parfaire le marché immobilier neuf à Montpellier. Métropole innovante, la ville est également marquée par un dynamisme qui est le fait de sa démographie. Combien d’habitants la ville compte-t-elle et comment la promotion immobilière réussit-elle à loger tous les Montpelliérains ? Enfin, qu’est-ce qui, à Montpellier, attire autant les investisseurs mais aussi les chefs d’entreprises, les artistes et créateurs en tout genre ?

Le marché immobilier de Montpellier métamorphosé par une évolution démographique croissante

Cosmopolite depuis ses origines médiévales, Montpellier se présente très vite comme un lieu de connaissances. Actives dès le XIIe siècle, les écoles de droit et de médecine, créées par le pape Nicolas IV sont toujours présentes et participent à la renommée universitaire actuelle de la ville. C’est ce foisonnement intellectuel qui attire en grande partie les néo-Montpelliérains. Ils profitent, de plus, d’une émulation architecturale qui a valu à la ville le prix de plus beau bâtiment du monde.

Vue aérienne de Montpellier
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Montpellier : 4e ville de France par sa vitalité démographique

Si les récentes études démographiques ne mettent pas en avant le rôle fondamental des étudiants dans l’excédent migratoire montpelliérain, un document produit en 2011 par l’Insee en collaboration avec Montpellier Agglomération souligne en revanche la forte contribution estudiantine dans la dynamique démographique du territoire. À l’époque, pour 10.000 étudiants présents dans la ville, le solde migratoire annuel était de +650 étudiants. De nos jours, la population étudiante de Montpellier est estimée à plus de 70.000 personnes pour l’ensemble de l’académie dont 49.000 étudiants pour la seule Université de Montpellier.

Fin 2019, l’Insee dévoilait les chiffres du recensement pour la période 2012-2017. Avec 288.600 habitants, Montpellier se présente comme la 7e ville la plus peuplée de France : elle gagne 7.000 nouveaux habitants par rapport à 2018. En matière d’évolution démographique, la capitale héraultaise est 4e derrière Toulouse, Lyon et Nante. En périphérie, la commune de Castelnau-le-Lez manifeste la plus forte croissance du département : +22.9% (2012-2017) et 4.2% par rapport à 2018, ce qui représente près de 21.000 habitants supplémentaires. C’est l’aire urbaine toute entière qui est tractée par Montpellier : elle gagne en effet 9.300 habitants par an (soit 1.6%) parmi lesquels 6.800 s’installent en périphérie.

“À l'horizon 2030, si les tendances récentes se prolongent, la population du Languedoc-Roussillon s'élèverait à 3,3 millions d'habitants. L'excédent migratoire explique l’essentiel de cette croissance démographique” - Extrait de la note de synthèse “Projection de population à l’horizon 2030 en Languedoc-Roussillon”.

L’Hérault : une croissance au-dessus de la moyenne nationale

À l’échelle départementale, l’Hérault connaît une croissance de 1.2% - au-dessus de la moyenne nationale - qui place le département dans le top 20 des plus peuplés de France. Si la population héraultaise n’atteint pas encore le niveau de sa consœur occitane, elle affiche tout de même une population de 1.144.892 habitants contre 1.362.672 pour la Haute-Garonne, selon un estimation réalisée en 2017.

Montpellier de 1950 à la consécration internationale

Qu’il est loin le temps où les voitures circulaient autour de l’œuf. En effet, le parvis central de la place de la Comédie, qui compose aujourd’hui le plus grand espace piétonnier d’Europe, fut autrefois occupé par la circulation automobile. Si elle abrite toujours la statue des Trois Grâces et le théâtre qui lui donne son nom, la place de la Comédie n’a plus rien à voir avec ce qu’elle était jusqu’en 1986, date à laquelle elle sera entièrement piétonnisée.

Cette transformation illustre parfaitement l’état d’esprit de Montpellier en matière d’urbanisme et d’aménagement. Dès les années 1950, si l’on en croit les souvenirs du professeur d’histoire Gérard Cholvy, les moyens de transport sont en complète mutation : le tramway, qui était en place depuis 1897, est délaissé au profit du bus. Dans un même temps, la circulation automobile prend de l’importance.

L'opéra et la fontaine des 3 Grâces, Place de la Comédie à Montpellier
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“Le premier feu rouge est installé en haut du boulevard Victor-Hugo. Cette accentuation du trafic ne fera pas que des heureux. C'est parce que la route de Montpellier à Palavas est refaite à neuf dans les années 1950, avec un pont pour enjamber le canal du Rhône-à- Sète, que le petit train qui reliait la ville à la mer depuis 1872 voit alors sa clientèle diminuer cruellement. La ligne sera définitivement fermée dans les années 1960” - Extrait de l’article Gérard Cholvy, « La vigne était aux portes de la ville », publié le 08 novembre 2007 dans l’Express.

Toutefois, il faudra attendre les années 60 pour qu’ait lieu le boom immobilier de Montpellier. De 1962 à 1968, la ville gagne plus de 40.000 habitants et obtient en récompense le “ruban bleu de l’expansion”. Face à ces changements, la municipalité réagit rapidement et achète, dès 1962, le domaine de la Paillade et ses 225 hectares de pins d’Alep - le lieu appartenait jusque-là à la famille du marquis de Baroncelli - pour y bâtir une nouvelle zone résidentielle. Le premier logement est livré en 1967. Plus récemment, ce sont les rives du Lez, autrefois inondables, qui sont prises d'assaut par les promoteurs créant de toutes pièces la ZAC Port Marianne-Richter.

L’implantation, en 1993, de la faculté d’économie Richter (UFR Sciences économiques, AES, l'ISEM), avenue Raymond Dugrand, draine bon nombre de résidences étudiantes, à l’image de Studéa Zuccarelli et de la résidence Alexandrie, toutes deux situées rue Messidor. À proximité des rives du Lez, ces lieux d’habitation proposent des logements du studio au T2 pour des loyers allant de 307€ à 670€

Zoom sur l’immobilier neuf au centre-ville de Montpellier

Pour investir dans une résidence neuve destinée aux étudiantes, il est possible de miser sur la rue Du Guesclin, à proximité du centre commercial Polygone. Un nouveau permis de construire vient d’être accordé par la mairie de Montpellier pour 170 studios neufs et 31 logements sociaux, accompagnés de commerces.

Dans le quartier toutefois, les riverains préféreraient conserver les espaces végétalisés existants, aux dépens des résidences neuves.

L’Arbre Blanc, élu “plus beau bâtiment du monde inauguré en 2019”, se trouve dans la ZAC Port Marianne-Richter qui se présente, depuis plusieurs années, comme une nouvelle centralité. Fruit de la rencontre entre la Méditerranée et le Japon, cet immeuble remarquable s’élève tel un mélèze extravagant. Ses balcons en porte-à-faux, seraient les plus longs du monde : 7.5 mètres pour les plus grands. Ils offrent en tous les cas une vue imprenable à la fois sur le Pic Saint-Loup et sur la mer. Avec l’Arbre Blanc, Montpellier offre son originalité architecturale à la vue du monde. Il aura fallu l’expertise de pas moins de quatre promoteurs locaux pour parvenir à faire éclore ce projet devenu emblématique :

  • Promeo Patrimoine,
  • Evolis Promotion,
  • Crédit Agricole Languedoc Immobilier,
  • Opalia.
Le centre commercial Polygone à Montpellier
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Loger tous les Montpelliérains : un défi toujours actuel pour les promoteurs

Loger les néo-Montpelliérains est un enjeu qui occupe la municipalité depuis que la vigne n’est plus aux portes de la ville. En effet, à la suite du “big bang démographique” des années 60, pour le dire avec les mots de Gérard Cholvy, Montpellier ne cesse de se développer soulevant la question de la production de logements.

Si l’on en croit le bilan 2019 de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) concernant le marché du logement neuf, le Grand Montpellier est sous haute tension immobilière. Ce ne sont pas les acheteurs qui manquent : “au 3e trimestre 2019, les réservations à propriétaires occupants augmentent de +9% (424 unités) par rapport au 3e trimestre 2018 pour l’ex‐Région LR.

La hausse est de +12% sur la métropole de Montpellier”.

Ce sont les mises en vente qui sont en berne : -42% au 1er trimestre 2019 et -13% au 3e trimestre pour la seule ville de Montpellier. Cela représente 304 logements de moins, avec pour conséquence, une augmentation des prix pour les immeubles qui voient le jour.

À l’échelle de la métropole, ce sont 675 logements de moins par rapport à l’année précédente, creusant toujours plus le fossé entre offre et demande. Aussi, à la fin de l’année 2019, la métropole montpelliéraine affiche un prix de vente de 4.186€ du mètre carré hors parking : cela représente une hausse de +6.6% en comparaison de 2018. Il s’agit concrètement d’une augmentation de 178€ du mètre carré, précise le président de la FPI régionale, Laurent Villaret dans une interview accordée à des médias locaux. Résultat, pour l’achat d’un T3, un investisseur aura déboursé 20.000€ de plus en 2018 qu’en 2019 à Montpellier.

“L'offre commerciale n'a jamais été aussi basse depuis 2015 et les prix n'ont jamais été aussi hauts !”, Laurent Villaret, président régional de la FPI - Extrait de l’article “Immobilier neuf : frémissements positifs sur le marché montpelliérain”, publié le 21 novembre 2019 dans La Tribune Occitanie - Montpellier.

L’immobilier à Montpellier : le bien-vivre à l’héraultaise

Si plusieurs facteurs ont pu expliquer le succès démographique de Montpellier - installation de familles réfugiées d’Afrique du Nord, implantation d’IBM en 1964, accroissement de la population universitaire - ce sont les qualités inhérentes à la ville qui finissent de convaincre les nouveaux habitants. Située à une dizaine de kilomètres de la mer, Montpellier distille lentement mais sûrement, sa soif d’innovation, sa douceur de vivre et son attractivité économique.

L'architecture moderne de Montpellier
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Des projets urbains oniriques

Il suffit de contempler le quartier Antigone pour comprendre l’état d’esprit montpelliérain en matière d’urbanisme. Conçu par l’architecte espagnol Ricardo Bofill, également à l’origine d’une partie de la place de la Catalogne à Paris, Antigone faire revivre la Grèce Antique. Sur l’esplanade de l’Europe, une réplique de la Victoire de Samothrace fait face à la place de Thessalie. Plus à l’ouest, la place du Nombre d’Or vient parfaire l’esprit de ce quartier qui réhabilite le style classique, dans une interprétation grandiose.

“La capacité à se projeter, à faire rêver ses concitoyens et surtout à réaliser des rêves. Avec le Corum, Odysseum, le tramway, l’Arena, pour ne citer que quelques exemples, l’utopie est devenue réalité malgré les oppositions et les objections. Aujourd’hui, les habitants apprécient largement ces réalisations à leur juste valeur” - Extrait de la page “Montpellier la surdouée”, publié sur le site de George Frêche l’Association.

Autre architecte de renom à avoir marqué la ville de son empreinte, Jean Nouvel : il est à l’origine du récent hôtel de ville, situé en bordure de Lez. Savant enchevêtrement de lignes octogonales, la mairie affiche la couleur : un bleu profond, qui n’est pas sans rappeler les éléments environnants (la mer, le ciel et le blason de Montpellier).

Le prix moyen d’un appartement situé dans le quartier Antigone est de 197.000€ pour un trois pièces ancien, 268.000€ pour un logement neuf de même superficie. Malgré l’explosion immobilière de 1983, le quartier Antigone poursuit sa conquête foncière. Aussi, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) reste une option dans le secteur : en témoigne le programme neuf “Cœur Antigone”, qui sera livré au quatrième trimestre 2020 par Kaufman & Broad. Pour acheter un appartement neuf dans cette résidence en construction, il vous faudra débourser à partir de 287.000€ pour un 3 pièces de 63.50m².

En revanche, pour acquérir une maison neuve dans le 34, il conviendra de s’éloigner quelque peu d’Antigone, pour rejoindre des communes périphériques, où le foncier n’est pas encore saturé :

  • Castelnau-le-Lez (34170),
  • Le Crès (34920),
  • ou encore Fabrègues (34690).

Dans ces zones, des constructeurs comme Maisons Clair Logis proposent des villas individuelles pour des montants variant de 295.900€ à 379.000€ pour 90m².

Information investisseurs Pinel / PTZ

À compter du 1er janvier 2021, le dispositif de défiscalisation Pinel, mis en place par l’État, devrait être recentré sur l’habitat collectif avec à la clé, toujours 63.000€ d’économie d’impôt maximum. Les investisseurs désireux d’acquérir un logement individuel (maison, villa, pavillon) devront donc le faire avant cette date.

Le prêt à taux zéro (PTZ), quant à lui, s’il se durcit sur le marché de l’ancien - conditionnement à des performances énergétiques - demeure inchangé sur le marché du neuf. Il permet, en 2020, de bénéficier d’un emprunt à taux 0 compris entre 60.000€ et 138.000€ en zone A (Montpellier et alentours) suivant le nombre d’occupants du logement neuf.

Le quartier Antigone à Montpellier
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Le plus grand espace piétonnier d’Europe

Réunissant le parvis du centre commercial Polygone, l’esplanade Charles de Gaulle et la place de la Comédie, le plus grand espace piétonnier d’Europe se trouve en plein cœur de Montpellier. Il est le point de départ d’une myriade d’activités aussi bien culturelles, qu’historiques ou divertissantes.

Derrière les terrasses animées des kiosques de l’esplanade Charles de Gaulle, l’on trouve le musée Fabre, qui abrite notamment une collection dédiée au peintre qui exalte le noir : Pierre Soulages. En s’enfonçant dans les ruelles médiévales, il est possible d’apercevoir des hôtels particuliers datant des XVIIe et XVIIIe siècles. Nombreux sont également les lieux et monuments historiques qui ont subsisté et ponctuent la promenade qui va de la place de la Comédie au jardin du Peyrou :

  • place de La Canourgue,
  • cathédrale Saint-Pierre,
  • arc de Triomphe,
  • église Sainte-Anne,
  • aqueduc Saint-Clément,
  • etc.

Changement de paysage, à l’est de la ville, le quartier du Millénaire est le temple du shopping et des activités tertiaires. C’est le centre commercial Odysséum, à ciel ouvert, qui concentre la majeure partie des lieux de divertissement comme la patinoire Vegapolis, l’aquarium Planet Ocean Montpellier ou encore le cinéma Gaumont, pour ne citer qu’eux. C’est à l’extrême nord de la commune cependant que se trouve le Parc Zoologique de Montpellier, doté de sa propre serre amazonienne. Enfin, on ne peut parler de Montpellier sans évoquer un événement d’envergure mondiale, qui a lieu tous les ans de mai à juin : le “FISE” (festival international des sports extrêmes).

Ce sont ces animations variées qui ont valu à la ville de Montpellier de remporter de nombreux prix : “Meilleure Ville Culturelle Émergente de l’Année 2017”, "Montpellier Capitale Sport", “Montpellier 3e ville la plus attractive de France”, “Montpellier, ville la plus verte de France”, “Montpellier, métropole French Tech”, etc.

La FrenchTech à Montpellier
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Une métropole innovante

Souvent qualifiée de “ville du numérique”, Montpellier est une métropole audacieuse reconnue pour son excellence dans le domaine : ce ne sont pas moins de 169 startups qui figurent à l’annuaire de la French Tech Montpellier. Entreprise internationale, spécialiste du jeu vidéo, Ubisoft est également implantée sur le territoire, dans la commune de Castelnau-le-Lez.

Montpellier brille aussi par sa capacité à accompagner les jeunes entreprises dans leurs projets : en 2007, le Business Innovation Center de Montpellier Agglomération a reçu le prix du “Meilleur incubateur mondial” remis à Seattle par la NBIA (organisation internationale qui réunit les professionnels de la création d’entreprises).

Parfois taxé de mégalomane, Georges Frêche, en créant les incubateurs Cap Alpha (1987), Cap Gamme (2004) et Cap Delta (2007), aurait permis la création de près de 30.000 emplois en 25 ans (source : Georges Frêche l’Association).

Une ville les pieds dans l’eau

S’il est une caractéristique que Montpellier ne partage pas avec toutes les grandes métropoles, c’est sa proximité avec la Méditerranée. Autrefois reine du Languedoc-Roussillon, aujourd’hui deuxième dame d’Occitanie, le chef-lieu de l’Hérault profite d’une situation géographique avantageuse : entre Barcelone et Marseille, on s’y sent en vacances toute l’année.

Il suffit de prendre la troisième ligne de métro et de descendre à l’arrêt “Pérols - Étang de l’Or” pour rejoindre le rivage de Carnon-Plage. Dès les beaux jours, les “paillotes” remplacent les bars du centre-ville et permettent aux fêtard de se retrouver, les pieds dans l’eau.

Outre son aspect relaxant, la mer possède un véritable potentiel économique, renforcé par la présence d'infrastructures efficaces comme :

  • les autoroutes A9 et A75,
  • l’aéroport Montpellier Méditerranée,
  • la gare TGV Montpellier-Sud-de-France,
  • ou encore l’un des plus ambitieux réseaux de tramways de France.

En somme, alors que Montpellier attire de plus en plus les investisseurs, la promotion neuve peine à combler la demande malgré l’apparition de quartiers récents comme la ZAC Port Marianne-Richter.

Avec la période électorale, les permis de construire avaient été mis en stand-by. L’annonce d’un candidat à la mairie permet généralement de retrouver la quiétude immobilière. Alors, quel projets fous la surdouée couve-t-elle ? Viendront-ils concurrencer le plus beau bâtiment du monde : l’Arbre Blanc ?

Les bords du Lez à Montpellier
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SOURCES
  • Démographie dans l'Hérault : Montpellier, c'est aujourd'hui 288 600 habitants ! - MidiLibre
  • Promotion immobilière : pourquoi l’offre s’éloigne de la demande à Montpellier - La Tribune
  • Les chiffres du logement neuf 3ème trimestre 2019 - Observatoire de l'immobilier de la FPI
  • Immobilier. Montpellier abrite le plus bel immeuble résidentiel du monde - Boursorama
  • Montpellier la surdouée - Georges Frêche L'Association
  • Gérard Cholvy - «La vigne était aux portes de la ville» - L'Express
  • Histoire de Montpellier - Wikipedia
  • 10 photos méconnaissables de Montpellier ! - Citycrunch
  • Place de la Comédie : le cœur battant de Montpellier - J'aime la France
  • Etude de marché 2017 - Arthur Loyd Montpellier
  • Montpellier. Immobilier : le neuf toujours plus cher avec + 6,6 % en 2019 - Actu
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