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Quand les avantages fiscaux vont et viennent : le cas de l'immobilier

Publié le 20 mai 2020 par
Caroline Tison
Caroline

Quand les avantages fiscaux vont et viennent : le cas de l'immobilier

Au gré des années et des gouvernements, les lois se modifient, évoluent, apparaissent puis disparaissent. Les dispositifs de défiscalisation immobilière ne font pas exception. Depuis nombre d'années, l'État met en place différents procédés afin de redynamiser les marchés immobiliers de l'ancien et du neuf. Il y en a pour tous les goûts : meublé ou nu, neuf, ancien, à réhabiliter ou rénover, le logement bénéficie d'efforts politiques, notamment pour ceux qui se situent dans les communes où la demande excède l'offre. Ces dispositifs fiscaux naissent, vivent et meurent et profitent autant aux investisseurs, aux locataires ainsi qu'aux économies locales et nationales.

Couple de Montpelliérains
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Ceux qui partent…

  • La loi Besson : ce dispositif a déjà pris fin le 31 août 2006 mais court encore jusqu'à la fin de l'année 2020 pour ce qui est de son avantage fiscal. Concernant l'ancien, cette loi offrait une déduction d'impôt de 26 % sur le montant investi sur les revenus fonciers. Mais ce procédé fonctionnait également pour le neuf avec néanmoins une réduction d'impôt moindre par rapport à l'ancien. En effet, 8 % d'abattement fiscal étaient promis sur une durée de 5 ans puis le taux baissait à 2,5 % sur 4, 7 ou 10 ans.

  • Le dispositif Girardin pour les DOM : Pour les Départements d'Outre-Mer, le Girardin s'arrête fin 2020 après avoir connu une prolongation en 2017 avec un sursis de 3 ans. La réduction d'impôt s'étalait sur 6 ans. Pour les Collectivités d'Outre-Mer, le dispositif connaître sa fin en 2025.

… Et ceux qui restent

  • Le Pinel est un dispositif qui est encore en plein boom chez les investisseurs du locatif. Depuis sa mise en fonction comme tel en 2014 sous le gouvernement Valls et par la Ministre du Logement de l'époque, Sylvia Pinel, l'investissement locatif du marché immobilier neuf a connu un engouement sans précédent. Grâce à des avantages fiscaux conséquents, le Pinel a également offert aux acquéreurs du neuf une réduction des frais notariés ainsi qu'une suspension de la taxe foncière pour une durée minimum de 2 ans.

  • La défiscalisation immobilière des logements neufs a été reconduite jusqu'en 2021 et joue les prolongations depuis quelques années déjà.

    Néanmoins, ce dispositif tend à se restreindre de plus en plus sur trois axes :

    • Le zonage : les zones B2 et C ont été exclues du dispositif
    • Le type d'habitat éligible : le dispositif ne concernera plus que les habitats collectifs à partir de 2021
    • Les nouvelles normes environnementales : La Réglementation Environnementale 2020 fait suite aux Réglementations Thermiques qui promouvait les constructions basse consommation. Désormais, les nouveaux bâtiments devront être à "énergie positive".
    • La loi Censi-Bouvard, quant à elle, terminera sa course au 31 décembre 2021. Ayant déjà bénéficié d'un sursis de trois ans elle aussi, elle devait prendre fin en 2017. Ce dispositif concernait l'investissement locatif meublé en promettant aux acheteurs une réduction d'impôt de 11 % du prix de l'investissement sur 9 ans.

    Denormandie, un dispositif mal-aimé amélioré

    La cathédrale Saint-Pierre à Montpellier
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    La loi Denormandie n'est pas un dispositif qui a été beaucoup investigué par les acquéreurs. Celui-ci offrait une réduction de 2 000 € d'impôt étalée sur 12 ans pour un achat d'une valeur de 100 000 € à visée locative dans une "ville moyenne" de France. Dispositif mal connu du contribuable, le succès escompté n'a pas été au rendez-vous. En concurrence notamment avec le "déficit foncier", Denormandie ne faisait pas le poids. En effet, son concurrent bénéficiait d'un avantage considérable avec quelques 10 700 € d'abattement par an sur le foncier.

    Toutefois, ce dispositif mal-aimé a connu un petit coup de pouce de la part de l'État avec des modifications qui aideront les investisseurs à se tourner vers lui.

    • Prorogation d'un an
    • La notion de "centre-ville" disparaît ce qui permet une meilleure compréhension du zonage et un périmètre plus clair et mieux délimité. Les périphéries des villes sont alors concernées par le dispositif.
    • Une ouverture de l'éventail de travaux éligibles à la réduction fiscale. Cet élargissement du panel concerne la modernisation, l'assainissement et l'aménagement des surfaces habitables dont les combles et les sous-sols. Les créations de nouvelles surfaces sont désormais inclues dans l'éligibilité des travaux et de leurs montants déduits.

    Ce remaniement du dispositif permettra aux investisseurs de profiter plus largement de ses réductions fiscales.

    Loi Pinel Denormandie, un mariage heureux ?

    Enfin, une nouveauté depuis le 1er janvier 2019 qui consiste à réunir les lois Pinel et Denormandie afin de proposer un dispositif convenant aux investisseurs du neuf faisant dans l'ancien. Parce que c'est bien connu, c'est dans les vieux pots qu'on fait les meilleures soupes.

    Ce mariage des deux dispositifs allie chacun de leurs critères respectifs. Rénover les logements vétustes des centres villes tout en améliorant le parc immobilier des villes pour répondre à la forte demande locative, voici le projet de cette union.

    Montpellier et Nîmes sont deux exemples d'éligibilité à ce dispositif selon cependant quelques conditions obligatoires, comme le présuppose chaque dispositif en vigueur.

    La fontaine des Trois Grâces, sur la place de la Comédie
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    • S'engager dans une durée locative nue et non meublée
    • Respecter les plafonds de loyers et de ressources fixés
    • Effectuer des travaux de rénovation du bien à hauteur de 25 % en plus du coût de l'achat global qui a un maximum de 300 000 €.
    • Après les travaux, la consommation énergétique doit être inférieure à 331 kWh/m²/an

    Pour ce qui est de la réduction fiscale, elle est la même pour la loi Pinel régulière. C'est-à-dire 12 % du prix du bien pour une durée locative de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Idem pour le barème des loyers, il correspond trait pour trait à celui de Pinel.

    Valérie souhaite louer un appartement d'une surface de 38 m2 à Montpellier. Cette ville se situe en zone A ce qui lui confère un prix du m2 légèrement supérieur à une zone B1 mais qui reste encadré par la loi.

    Valérie visite un bien dans un programme neuf proche de toutes les commodités qu'elle demande dont les transports en commun pour se rendre sur son lieu de travail.

    Le bien a un loyer mensuel fixé à 484 € du fait qu'il bénéficie du dispositif Pinel Denormandie suite à une réhabilitation et se trouvant en plein centre-ville.

    Ce mariage entre Pinel et Denormandie permet de donner un second souffle à Denormandie tout en complétant Pinel qui a, visiblement, encore de beaux jours devant lui.

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