De nouvelles manières d'habiter à Montpellier !

Publié le 30 décembre 2019 par
Hélène Bertier
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Le Mascobado, aux Grisettes, première résidence test de l'habitat participatif à Montpellier. Les logements, en accession libre ou aidée, sont commercialisés depuis un an

Il devient difficile pour Montpellier d’assumer les recettes de son attractivité. Car pour cela, il lui faut répondre à la demande croissante en logements, sans pour autant laisser derrière les impératifs sociétaux que s’est fixés le maire pour le développement de la ville.

Alors que la Métropole tient pour la deuxième année de suite la tête du palmarès des villes où investir en France, la question du logement semble bien ici centrale. Ce classement, qui prend le pouls de l’immobilier des grandes villes française en se basant sur leur attractivité immobilière, la fluidité de leurs marchés et leur dynamisme économique, entre autres facteurs, est réalisé tous les ans par Explorimmoneuf, devenu Le Figaro Immobilier. Il dresse un portrait assez parlant des villes en lice.

Ville étudiante à forte poussée démographique, Montpellier offre aussi une attractivité immobilière de premier plan, qui sait attirer les investisseurs. Pour preuve, alors que les prix dans le neuf se situent au-dessus des 4 000 €/m2 (+ 1,9 % en un an), la part des investisseurs représente 71 % des acquisitions. En cause, une résistance des prix à l'achat, une forte demande locative, des projets porteurs, une diversité des filières universitaires, un foisonnement culturel, un cadre de vie d’exception, des transports modernisés, des logements qui sortent où vont sortir de terre, une dizaine de ZAC avec des bureaux et une future Halle du numérique avec 500 start-up.

Ces multiples atouts, la ville les combine avec une situation géographique stratégique entre Barcelone et Marseille, lui permettant d’attirer chaque année des milliers de salariés et d’étudiants. L’un des grands défis de la Métropole est donc de répondre à la pression démographique, s’élevant à 8.000 nouveaux habitants par an.

Philippe Saurel, le maire de la Ville et président de la Métropole, compte bien résoudre l’équation en développant le logement abordable : un habitat repensé en cohérence avec les capacités financières de chacun, et en harmonie avec le milieu. Puisque l’environnement est l’un des premiers facteurs d’attractivité de Montpellier, le préserver devient, en marge même des enjeux écologiques, un impératif économique de premier plan. De même qu’il devient primordial d’ouvrir l’accession aux « revenus intermédiaires », cette nouvelle classe de prétendants à la propriété laissée pour compte par l’enflée des prix.

En menant conjointement avec les différents acteurs de la construction et de la promotion immobilière une réflexion sur les coûts et les modèles architecturaux optimaux pour le territoire, le maire de Montpellier a commencé de lancer un mouvement de démocratisation de l’accession au logement neuf qui devrait faire des émules.

« Faire la ville aujourd'hui est plus complexe qu'hier »

Immeubles à Montpellier

Il y a un an de cela, le 12 décembre 2017, la Fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Méditerranée profitait de sa traditionnelle soirée des vœux au Domaine de Verchant pour dresser un portrait de la métropole de Montpellier, partageant pêle-mêle ses inquiétudes et bonnes idées pour l’avenir de la construction.

En présence de tous les opérateurs du bâtiment mais aussi des élus de la Métropole, Xavier Bringer, alors président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée, a dressé un constat en forme d’appel au brainstorming : « Faire la ville aujourd'hui est plus complexe qu'hier » , a-t-il lâché. C’est sur cet aveu que se sont ouverts les débats, la question animant tous les participants étant de savoir comment construire la ville de demain ensemble.

Des revenus médians plutôt bas sur la Métropole, et une diminution de la taille des ménages

En préalable à toute préconisation, il a semblé pertinent d’esquisser un portrait de la Métropole montpelliéraine, pour comprendre sa spécificité et permettre à la construction immobilière de s’y adapter.

« Avec 450 000 habitants et 1,72 % de variation annuelle, Montpellier est l'une des métropoles les plus dynamiques, et cette croissance démographique génère des besoins résidentiels. C'est aussi 210 000 emplois et une augmentation de 1,3 % par an, même si cet emploi est moins bien qualifié que dans d'autres métropoles.
Le niveau de revenu médian est de 2 300 € net mensuel, ce qui est plutôt bas, puisqu'au niveau national, on est autour de 2 500 €. »
Yohan Breuil, directeur d’Adéquation Montpellier (bureau d'études, expert des marchés fonciers et immobiliers)

Montpellier présente d’autres spécificités territoriales, également intéressantes à prendre en compte: une diminution de la taille des ménages, notamment en cœur de ville, une population qui vieillit, et des logements collectifs très concentrés sur la ville (à hauteur de 67 %).

Environ 5 800 logements neufs sont construits chaque année sur la métropole, pour 80 % d'entre eux en ville centre et 1e couronne, dont 79 % en collectif et 11 % en individuel groupé.

L’obstacle des prix

« La production de logement fait baisser les loyers, même s'ils restent élevés sur la métropole, et qu'il y a encore des efforts à faire pour redescendre autour de 12,50 €/m2, Nous avons travaillé depuis longtemps sur "comment faire la ville centre". Les collectivités sont très outillées pour programmer la production de logements, et les villes sont mieux faites.
Le hic, ce sont les prix. Les investisseurs peuvent payer mais hors zone aidée, nous avons du mal à réaliser les résidences principales. Nous avons une responsabilité collective sur les prix du foncier et sur la qualité architecturale. »
Xavier Bringer, ex-président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée

Et en effet, Montpellier est identifiée comme l'une des Métropoles où les prix à la vente sont les plus élevés et comme la 2e la plus chère sur les loyers, ce qui oblige les familles à s'éloigner du centre ou même de la ville pour trouver un logement accessible.

Confirmation de Hervé Vanaldewereld, alors président régional du Syndicat national des aménageurs lotisseurs : « Cette flambée sur le foncier repousse les populations loin de la ville », et ce n’est pas ce qui est voulu. D’autant que les problématiques de lutte contre l’étalement urbain sont plus prégnantes que jamais.
« Notre modèle a pour objectif de loger l'ensemble des Montpelliérains et de fabriquer la ville intense »
, a ainsi résumé Christophe Pérez, Directeur général de la SERM/SA3M, le bras armé de l’aménagement sur la Métropole.

Changer de vision des villes pour protéger l’environnement, 1er facteur d’attractivité de Montpellier

Les changements et les évolutions qu’ont connus les grandes villes françaises ces dernières années, à commencer par une densification démographique exceptionnelle, obligent les aménageurs urbain à repenser leurs outils d’urbanisme, et leur vision de la ville. Si les documents d'urbanisme métropolitains (SCOT, PLH et PLUI) sont en phase de révision dans cette optique, il s’agit également que ce nouveau visage que prendront nos métropoles demain soit dessiné en concertation entre les différents acteurs d’influence.

« Avant, pour bâtir la ville, on partait de la ville centre et on allait conquérir les territoires autour. Notre vision renouvelée, c'est de partir du grand territoire et de réinterroger notre développement urbain en qualifiant notre 1er facteur d'attractivité qui est l'environnement.
La première conclusion, c'est qu'il faut protéger au moins les 2/3 du territoire, et c'est acté dans le SCOT. Le développement urbain restera concentré le long des armatures d'infrastructures comme le train et le tramway. »
Yves Nurit, directeur général adjoint des services, Département Développement territorial, pour la Ville et la Métropole de Montpellier

Partir du grand territoire donc, pour repenser l’aménagement des métropoles de manière globale, inclusive et holistique. Et pour Philippe Saurel, très attaché qu’il est à faire respecter les principes d’égalité et de fraternité, cela passera notamment par un effort d’innovation conjoint des divers acteurs de l’urbanisme pour rouvrir la propriété de leur habitat aux classes modestes.

La résidence Chrysalide aux Grisettes, telle qu'elle pourrait être modelée par ses futurs habitants

Innover pour répondre à la nécessité sociale

« Il fallait proposer une autre forme d’habitat. C’est ce que l’on appelle la réponse au revenu intermédiaire », a avancé le maire de Montpellier à l’occasion d’une conférence de presse donnée le 28 février 2018 aux côtés de Christophe Pérez, le directeur général de la SERM-SA3M, pour présenter « de nouvelles façons d'habiter à Montpellier ».

Philippe Saurel souhaite en effet que la Métropole se donne les moyens de proposer une offre résidentielle accessible pour ces foyers lésés par la répartition des richesses, ceux dont les revenus sont trop élevés pour accéder à un logement social mais trop faibles pour acheter sur le marché libre du neuf. Car en 10 ans, le prix moyen des logements collectifs neufs a connu une évolution supérieure au double de celle du revenu des ménages. « Nous sommes les premiers à faire le logement abordable », a-t-il annoncé fièrement.

Offrir aux revenus intermédiaires l’accès à la propriété

Cette démarche, le maire la considère comme une « expérimentation sociale » . Et en disant vouloir faire de cette nouvelle offre résidentielle un « laboratoire d’usages sociaux » dans la ville, Philippe Saurel semble déterminé à faire de ces essais en matière de politique du logement l’occasion d’un vaste test, dont les résultats détermineront les conditions de généralisation. Ces résidences d’un nouveau genre pourraient donc préfigurer le virage que s’apprête à prendre la Métropole, et commencer d’esquisser son visage de demain.

«On n’est pas obligé de faire ça mais on considère que c’est le devoir de la Métropole d’être à la pointe de l’expérimentation sociale. Ici, nous sommes également un laboratoire d’usages sociaux. Avec un coût moyen de 4 159 €/m² dans la métropole et 4 328 €/m² sur la ville, cela veut dire que 35 % des ménages sont dans l’incapacité de pouvoir acquérir un logement. » Philippe Saurel, maire de Montpellier et président de la Métropole

Pour parvenir à une concrétisation de ce projet de « logement abordable », il a fallu « un consensus entre la Ville (maitrise foncière), la Métropole (maitrise foncière et aménagement) et les promoteurs, qui acceptent de travailler avec des prix au m² acceptables ». À elles trois, ces entités détiennent à la fois le pouvoir et la volonté pour ouvrir la propriété à ces 35 % de ménages jusqu’ici laissés derrière, et c’est bien leur ambition.

Un consensus entre acteurs pour revoir à la baisse les coûts de construction

Il aura fallu près d’un an de réflexion conjointe entre les différents acteurs de l’immobilier (Ville, Métropole et promoteurs donc, mais aussi architectes et entrepreneurs) pour réaliser un cahier des charges satisfaisant. Les objectifs tels qu’ils ont été définis : abaisser de 10 % les coûts de construction, et engager un travail sur l’innovation sociale dirigé sur les questions des énergies durables et du vivre ensemble.

« Nous avons établi un cahier des charges pour baisser les coûts de construction et travailler l'innovation. La recherche d'économies se fait à différents niveaux. Par la maîtrise du foncier nous concernant : nous vendons les terrains à 330 €/m² au lieu de 600 dans le logement libre, et 200 à 220 dans le social.
Chacun réduit sa marge et des économies dans le fonctionnement de l'immeuble sont prévues, tout en répondant aux besoins des habitants et sans rogner sur la qualité architecturale. »
Christophe Pérez, le directeur général de la SERM-SA3M

Deuxième étape : une consultation a été lancée auprès des promoteurs, qui a porté de beaux fruits : « Nous avons eu 32 candidatures », s’est réjoui Christophe Pérez, le directeur général de la SERM-SA3M, « Cela veut dire que quasiment la totalité des promoteurs de Montpellier a candidaté à la réalisation des projets ».

Résultat : un prix compris entre 2 400 et 2 900 €/m². Pour Philippe Saurel, c’est une petite victoire, puisque « cela montre un contre-exemple à ceux qui veulent faire flamber les prix » . C’est également une victoire sociale et symbolique, qui témoigne de la conscience collective des acteurs de la construction. « Le fait qu’avec les promoteurs nous soyons en capacité de sortir des m² dans ces gammes de prix montre combien, eux-aussi, peuvent s’impliquer dans le processus social », a ainsi résumé le maire.

La résidence Nove'La et sa terrasse commune, telle que ses habitants pourraient la concevoir

Objectif : produire 1000 logements abordables par an

Si le terme d’expérimentation est utilisé, pour Christophe Perez, l’aménageur de la ville, le logement abordable est déjà une réalité :

« L’expérimentation, pour nous, elle est déjà faite. Par rapport aux propositions que l’on a eu des promoteurs, on sait que cela marche. L’objectif est de passer de 340 à 1.000 constructions par an, cela veut dire que sur les prochaines consultations que l’on engagera, on mettra du logement abordable.
L'objectif est de produire 1.000 logements abordables par an, dont la moitié à Montpellier. »
Christophe Pérez, le directeur général de la SERM-SA3M

1000 logements par an donc, tel est l’objectif. Mais le maire envisage bien de continuer ainsi sur sa lancée : « Nous allons monter en puissance petit à petit avec des programmes qui vont venir s’installer peu à peu et qui nécessitent une entente très fine entre la Ville, la Métropole, les promoteurs, les architectes, les SA3M et la SERM et ceux qui participent à l’acte de construction. C’est un programme totalement nouveau. C’est de l’innovation sociale. »

Quatre projets se concrétiseront d’ici 2020

Pour l’heure, quatre résidences sont déjà en projet. Elles sont l’œuvre de binômes promoteurs-architectes, qui ont œuvré à les dessiner au plus près des vœux exprimés par le Maire et ses collaborateurs.

Les deux premiers, à Montpellier, ont déjà obtenu le permis de construire et sont en phase de commercialisation à des prix en-dessous de 3 000 €/m2. Si pour l’instant ils se concentrent sur des ZAC, Philippe Saurel annonce : « Aucun quartier ne sera épargné. Mais il faut savoir que la reconquête urbaine coûte énormément plus cher que sur les ZAC donc on a des limites qui nous imposent d’être prudents ».

Une nouvelle forme d’habitat

La résidence Nove'La, laboratoire de l'habitat de demain

Une alternative à la maison individuelle

Dans ces résidences d’un nouveau genre, les principales caractéristiques innovantes résideront dans l'évolutivité des logements : plus d'espaces partagés, plus d’espaces modulables, personnalisables... « L'évolutivité des habitats, c'est ce que font les start-ups en permanence », a appuyé Philippe Saurel.

Les résidences qui sortiront de terre proposeront ainsi des variantes au logement tel qu’on le connaît, pour donner un nouvel élan à l’habitat et le redéfinir selon cette perspective communautaire portée par le maire. Le but est, notamment, de créer une offre alternative pour des ménages attirés par le pavillonnaire. Ces résidences proposeront donc :

  • des habitats économiques : un coût de travaux de 10% moins cher grâce à une optimisation de la conception du bâtiment et une rationalisation de la superstructure
  • des habitats attractifs : parc paysagé, des accès individualisés et des terrasses privatives
  • des habitats évolutifs : possibilité de création d'une pièce supplémentaire ou de regroupement de logements, façades personnalisables...
  • des habitats créateurs de lien : terrasse partagée accessible à tous les résidents, coursives et circulations extérieures, toitures partagées, espaces de vie en commun, jardins partagés…

« Le logement abordable est aussi une alternative à la maison individuelle pour des familles qui partent de plus en plus loin » espère Christophe Perez, immédiatement rejoint par Philippe Saurel : « Ce qui est assez exceptionnel dans ces habitats collectifs, c’est qu’un certain nombre d’usages sont partageables par les habitants mais l’intimité de chacune des familles est préservée » .

Le familistère de Guise pour inspiration

Le président de la Métropole voit dans ces résidences une évolution du familistère de Guise, créée par l’industriel Jean-Baptiste André Godin afin d’héberger ses ouvriers et leur famille au sein d’une communauté, conception elle-même héritée des recherches de Fourier.

« Ce qui était valable dans l’idée même des Fouriéristes, qui était noble, ne traitait que d’une partie du comportement humain et ne tenait pas compte de la liberté individuelle même si à cette époque les repères sociaux, politiques et philosophiques étaient différents de ceux d’aujourd’hui.
On a pris ce qui était bien dans l’idée des familistères et on l’a conjugué avec la vie moderne. »
Philippe Saurel, maire de Montpellier et président de la Métropole

Et l'un des éléments centraux de cette nouvelle conception du logement est son caractère participatif : les habitants se regroupent et mutualisent leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble les logements, au sein d’un bâtiment collectif. Cette réalisation commune joue donc comme moyen d'émancipation collective, suivant des principes forts : Mixité, Appropriation, Partage, Non spéculation, Logement écologique, Logement intergénérationnel.

La pavillon central du familistère de Guise

Un lieu de vie comme moyen d’émancipation collective

Étymologiquement, le familistère renvoie à un « établissement où plusieurs familles ou individus vivent ensemble dans une sorte de communauté, et trouvent dans des magasins coopératifs ce qui leur est nécessaire ».

Cette structure s’inspire elle-même du phalanstère de Charles Fourier, philosophe français et fondateur de l’École sociétaire, considéré par Karl Marx et Friedrich Engels comme une figure du « socialisme critico-utopique ». Dans la société harmonieuse imaginée par Fourier, une phalange (association de 1620 individus) vit dans un confortable palais édifié au centre d’un vaste domaine agricole. Le bâtiment est organisé en plusieurs ailes, formant des cours plantées de jardin. Au milieu, une tour d’ordre dominant la grande place centrale, qui assure les communications et permet de diriger les groupes de travail. À l’intérieur, une rue-galerie, pensée sur le modèle de la grande galerie du Louvre, irrigue les multiples salles communes, les logements à doubles rangs de chambres, les ateliers domestiques et industriels, les écoles, l’opéra, le temple... Le tout dans une perspective unitaire, égalitaire et mixte, qui sera reprise dans le familistère imaginé par Godin.

Fourier meurt en 1837. Nombreux sont ceux qui voudront concrétiser son projet de phalanstère, en vain. Mais l’idée principale reste dans les esprits des aménageurs. Le projet qui s’en rapproche le plus est le familistère de Guise, situé dans la commune de Guise, dans le département de l'Aisne, pensé par l'industriel Jean-Baptiste André Godin.

Élaboré pour l'hébergement de ses ouvriers, le familistère de Godin sera un haut lieu de l’Histoire économique et sociale des XIXe et XXe siècles. Mais qu’on y prenne garde, il se distingue radicalement du concept de cité ouvrière. Dans le « Palais du travail » imaginé par Godin, les familles ne trouvent pas le « logement minimum » mais l’habitation pourvue des « équivalents de la richesse ».

De plus, avec la fondation de l’Association coopérative du capital et du travail en 1880, le Familistère devient la propriété commune de ceux qui y travaillent et y habitent. En cela, il est conçu comme un moyen d’émancipation collective.

La conception de l'habitation populaire selon Victor Considerant, chef du mouvement fouriériste, et selon Jean-Baptiste André Godin, repose sur une vision humaniste du logement :

« Ce n’est plus à bâtir le taudis du prolétaire, la maison du bourgeois, l’hôtel de l’agioteur ou du marquis. C’est le Palais où l’HOMME doit loger.
Il faut le construire avec art, ensemble et prévoyance ; il faut qu’il renferme des appartements somptueux et des chambres modestes, pour que chacun puisse s’y caser suivant ses goûts et sa fortune ; puis il y faut distribuer des ateliers pour tous les travaux, des salles pour toutes les fonctions d’industries ou de plaisir. »
Victor Considerant, Description du Phalanstère, 1848

Le collectif grandiose

S’il a ouvert en 1865, le familistère a continué de s’étoffer jusqu’en 1889, date à laquelle il compte :

  • 490 appartements occupés
  • 1 748 habitants
  • 482 écoliers
  • 50 berceaux à la nourricerie
  • 1 000 places dans le théâtre
  • 2 360 ouvrages dans la bibliothèque
  • 110 personnes employées dans les services du Familistère
  • 1 205 personnes employées à l’usine

Le portrait du lieu que ces données laissent entrevoir donnent bien la mesure de l’ampleur voulue par Godin, en matière de surface, de population et de mixité d’usages. En ce sens, le familistère semble bien une préfiguration de certaines des résidences collectives qui peuplent aujourd’hui notre territoire, et entendent bien concentrer en un même lieu ces diverses populations et activités qui font la vie d’une ville moderne.

Et si les chiffres qui permettent de décrire le palais de Guise sont déjà impressionnants, son inventeur a témoigné dans une lettre son souhait d'élargir encore ce modèle, pour en faire ce qu'aujourd'hui on appellerait un véritable village urbain.

« Si je suis appelé pendant le reste de mon existence à édifier un nouveau Familistère, je conseillerais encore des proportions plus vastes et plus grandioses. »
Extrait de la lettre de Jean-Baptiste André Godin à Édouard Raoux du 16 mars 1866)

Le Mascobado, aux Grisettes, a été la première résidence test de l'habitat participatif à Montpellier. Les logements, en accession libre ou aidée, sont commercialisés depuis un an :

MasCobado, un habitat participatif pour mieux vivre ensemble (version longue) from On passe à l'acte on Vimeo.

[ En Résumé ]

Il devient difficile pour Montpellier d’assumer les recettes de son attractivité. Car pour cela, il lui faut répondre à la demande croissante en logements, sans pour autant laisser derrière les impératifs sociétaux que s’est fixés le maire pour le développement de la ville. En menant conjointement avec les différents acteurs de la construction et de la promotion immobilière une réflexion sur les coûts et les modèles architecturaux optimaux pour le territoire, le maire Philippe Saurel a commencé de lancer un mouvement de démocratisation de l’accession au logement neuf qui devrait faire des émules. Pour l’heure, ce sont quatre résidences d’un nouveau genre qui devraient sortir de terre entre fin 2019 et fin 2020. Elles proposeront un nouveau mode d’habitat à ces classes sociales aux revenus intermédiaires, lésées dans leur accession à la propriété. Abordables, communautaires et participatifs, personnalisables, modulables et foisonnant d’espaces en commun, Montpellier envisage ces logements comme les projets pilotes qui définiront, peut-être, le visage de la ville de demain.

SOURCES
  • « Montpellier, un pôle d’attraction », par Olivier Marin - Explorimmoneuf.com, 05/06/2018
  • « Le palmarès 2018 des villes où il faut investir », par Olivier Marin - Explorimmoneuf.com, 05/06/2018
  • « La Métropole de Montpellier s’inspire des familistères pour le logement abordable », par Cédric Nithard - e-métropolitain.fr, 05/03/2018
  • « Les promoteurs immobiliers réfléchissent à la ville de demain », par Cécile Chaigneau - Explorimmoneuf.com, 28/02/2018
  • « Montpellier impose une nouvelle offre de logements abordables », par Cécile Chaigneau - Explorimmoneuf.com, 13/12/2017
  • « Phalanstère, familistère et cités ouvrières » - familistère.com
  • Article « Charles Fourier » - Wikipedia.org
  • Article « Familistère » - Wikipedia.org
  • « Les nouvelles façons d'habiter à Montpellier » - Montpellier.fr
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