Loi 4D : ce qui change pour le logement
Charline N.
le 30 juillet 2021
[ mis à jour le 03 août 2021 ]
SOMMAIRE
Le 13 juillet 2021, le Sénat a amendé et adopté les dispositions relatives à l'urbanisme et au logement du projet de loi 3Ds. Ce grand projet, anciennement nommé loi 4D, traite de la différenciation, de la décentralisation, de la déconcentration et propose des mesures de simplification de l'action publique locale.
Ce ne sont pas moins de 45 articles relatifs à l’habitat qui ont été déposés au Sénat par la ministre de la Cohésion des territoires Jacqueline Gourault. Ils portent notamment sur l’évolution de la loi SRU, la délégation de compétences et l’encadrement des loyers. Des dispositions qui vont forcément impacter l’immobilier neuf à Montpellier.
Voici, plus en détail, les changements qui s'opéreront dans la métropole de Montpellier, suite aux applications de la nouvelle loi 3Ds.
La loi SRU pérennisée au-delà de 2025
La loi solidarité et renouvellement urbain (SRU), votée en décembre 2000, impose aux communes urbaines de se doter de 20 à 25 % de logements sociaux sur leur territoire. Ces quotas s'appliquent sur le parc des résidences principales.
Avec le texte de loi 3Ds, l’application du dispositif SRU est prolongée au-delà de son échéance de 2025. Les articles adoptés par le Sénat définissent également un rythme de rattrapage de référence de 33% du nombre de logements sociaux locatifs manquants pour toutes les communes qui sont en retard sur leurs objectifs.
Le Sénat a toutefois souhaité offrir plus de souplesse dans l’application de ce quota. Il a donc adopté un amendement qui réduit le rythme de rattrapage pour les communes nouvellement soumises aux obligations de la loi SRU.
En parallèle, le projet de loi 3Ds propose aux communes qui ne parviendraient pas à remplir leurs objectifs, d’établir un « contrat de mixité sociale » signé conjointement avec la préfecture.
Dans son Plan local de l’habitat (PLH) 2019 à 2024, la métropole de Montpellier a prévu la construction de 5 200 logements par an pour combler la demande et atteindre les 25 % de logements sociaux imposés par la loi SRU.
Un plan très ambitieux puisqu’il passe le taux de logements locatifs sociaux à 36 % des mises en chantier, contre 30 % pour le précédent plan 2013 à 2018. Le prolongement de la loi SRU permet donc à la Métropole d’obtenir un peu plus de temps pour atteindre ses objectifs.
Des actions en faveur de la mixité sociale
Le projet de loi 3Ds prévoit que les logements PLAI (prêts locatifs aidés d'intégration) ne peuvent pas être autorisés dans les communes ayant atteint un seuil déjà important de logements sociaux. Cette règle s’appliquera si le nombre total de logements sociaux d’une ville représente plus de 40% de ses résidences principales.
L’idée principale de ce dispositif est d'éviter la création de ghettos et de soutenir une certaine mixité sociale dans les communes. Les modalités seront précisées ultérieurement par un décret en Conseil d'État.
Le texte, particulièrement attendu après la crise sanitaire, met aussi en place un objectif d'accès facilité au logement social pour les travailleurs des secteurs essentiels à la vie locale. Il y a encore peu de précisions à ce sujet. On sait simplement que ce sont aux collectivités de définir leurs priorités locales.
L’expérimentation de l’encadrement des loyers prolongée
Lancée en 2018, l'expérimentation d'encadrement des loyers devait initialement durer cinq ans. La loi 3Ds la prolonge de trois ans, pour tenir compte des nouvelles villes qui ont demandé à entrer dans le dispositif, comme c’est le cas de Montpellier.
La ville de Montpellier a en effet déposé, le 24 novembre 2020, sa candidature au dispositif expérimental d’encadrement des loyers issu de la loi ELAN. Le dispositif s’appliquera aux logements à la relocation ou en renouvellement de bail.L’objectif pour la ville est de limiter la hausse du prix du parc privé, afin de permettre à sa population de se loger à des tarifs raisonnables. Dans l’Hérault, si le prix moyen du loyer est de 14 € par mètre carré, il est plus élevé dans sa préfecture et la différence se fait plus importante d’année en année.
Le dispositif d’encadrement des loyers oblige les propriétaires à respecter un plafond, défini par un arrêté préfectoral au moment de la signature du bail ou de son renouvellement. Jusqu’ici testé à Paris et à Lille, cet encadrement vise à limiter l’envolée des loyers dans les zones tendues, comme cela peut être le cas à Montpellier.
L’ADIL 34 a créé un observatoire local des loyers qui fixera un prix de référence, exprimé au mètre carré, par secteur géographique. À noter que les propriétaires pourront aller au-delà de ce tarif, dans la limite de 20 %, à la seule condition de proposer des aménagements exceptionnels dans leur location. Cet encadrement ne concerne pas les résidences secondaires, les locations saisonnières et les logements en HLM.
Accélération de la procédure d'acquisition des biens abandonnés
Le projet de loi 3Ds a aussi pour objectif d'accélérer la récupération par les communes des biens sans propriétaires et des biens en état d'abandon manifeste. Dans certains cas, le délai pour lancer une procédure d'acquisition pourrait ainsi être réduit à dix ans au lieu de trente. L’objectif principal est de faciliter les opérations de revitalisation des centres-villes et les grandes opérations d'urbanisme, tout en limitant l'étalement urbain.
Un amendement supplémentaire du gouvernement étend la possibilité d'acquisition des biens sans maître au bout de 10 ans aux zones de revitalisation rurale (ZRR), ainsi qu'aux quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).
Le Sénat s'est pronocé sur l'ensemble du projet de loi le mercredi 21 juillet 2021. L'Assemblée nationale, elle, ne s'en saisira pas avant la rentrée.
En bref, le projet de loi 4D, nouvellement nommé loi 3Ds, propose dans ses textes un volet important relatif au logement. En premier lieu, elle pérennise la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU). Elle offre ainsi plus de temps aux communes concernées pour atteindre leur quota de logements sociaux. Elle prolonge également l’expérimentation de l’encadrement des loyers dans laquelle s'est engagée la ville de Montpellier. Enfin, le texte met en place des dispositifs de lutte pour accélérer l’appropriation de biens abandonnés, afin de faciliter les opérations de revitalisation des centres-villes.
