Les avantages de la loi Pinel à Montpellier
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- 1er avantage de la loi Pinel à Montpellier : la défiscalisation
- Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel à Montpellier
- 2ème avantage de la loi Pinel : le complément de retraite
- Le patrimoine immobilier, 3ème avantage de la loi Pinel
- Avantage de la loi Pinel n°4 : L’emprunt sans apport
- Dernier avantage : Assurer sa famille et ses héritiers
- L’immobilier neuf en loi Pinel à Montpellier
Successeur de la loi Duflot, le dispositif Pinel est entré en vigueur en 2014. Aujourd’hui très prisé par les investisseurs français, le dispositif Pinel est une niche fiscale avec bien des avantages. Montpellier étant une métropole montante en France, elle attire beaucoup d’investisseurs immobiliers et donc de promoteurs, qui proposent chaque année plus de programmes neufs dans l’aire urbaine montpelliéraine idéalement située en bord de mer. Un emplacement idéal pour un investissement locatif dans l’immobilier neuf à Montpellier.
1er avantage de la loi Pinel à Montpellier : la défiscalisation
En tant que dispositif de défiscalisation, la fonction première de la loi Pinel est de proposer une réduction d’impôt à ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans l'immobilier neuf, afin de booster ce marché au niveau national. Le montant de la défiscalisation peut aller jusqu’à 63 000€ selon le montant de l’investissement et la durée de mise en location. Cela dit, pour bénéficier des avantages de la loi Pinel à Montpellier, il faut remplir un certain nombre de conditions.
Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel à Montpellier
Tout d’abord, le bien doit être acheté neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) et situé dans une zone Pinel éligible. À Montpellier intra-muros, la zone Pinel concernée est la zone A. Pour les communes périphériques sur une vingtaine de kilomètres autour de la ville, la zone de référence pour un investissement Pinel est la zone B1.
Le bien doit être mis en location non meublé et pour une durée de 6, 9 ou 12 ans selon la volonté du propriétaire.
Des plafonds Pinel ont été mis en place pour encadrer le dispositif Pinel à Montpellier et partout en France. Ces plafonds sont définis par la zone Pinel dans laquelle se situe le bien. Le loyer Pinel concerne le loyer maximum exigible par le propriétaire : À Montpellier intra-muros (zone A), ce loyer maximum sera de 14.03€/m². Pour la périphérie, on se référera au loyer de la zone B1, soit 11.31€/m². Un plafond de ressources est également exigé pour les locataires, selon la zone Pinel ainsi que leur situation familiale (célibataire, couple sans enfants, couple avec enfants etc.).
Le nombre d’investissements réalisés avec la loi Pinel est également limité à 2 investissements par an. Les prix d’achat sont aussi plafonnés à 300 000€ et 5500€/m² pour bénéficier du dispositif Pinel. Au-delà, aucune défiscalisation ne sera possible : un bien acheté 345 000€ octroiera la réduction d’impôts maximale jusqu’à 300 000€, mais les 45 000€ supplémentaires ne bénéficieront pas de défiscalisation Pinel.
Si toutes ces conditions sont remplies, alors l’investisseur pourra bénéficier de tous les avantages de la loi Pinel à Montpellier et dans n’importe quelle zone éligible partout en France, et se verra octroyer une réduction d’impôt à hauteur du prix d’achat de son bien et de la durée de location comme suit :
| Durée de l'engagement locatif | Taux de réduction d'impôt en 2022 | Taux de réduction d'impôt en 2023 | Taux de réduction d'impôt en 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
À partir de 2023, les taux de réduction d’impôts de la loi Pinel vont baisser graduellement afin d’encourager les investisseurs à se tourner vers des biens Pinel + respectant la RE2020. La loi Pinel+ pourra faire bénéficier les investisseurs de la réduction d’impôt Pinel à taux plein.
Faustine et Sven habitent Montpellier depuis 10 ans et souhaitent se lancer dans l’investissement locatif avec la loi Pinel pour bénéficier d’une défiscalisation avantageuse. Connaissant bien la ville et ses environs, ils décident d’acheter un appartement neuf de 3 pièces à Castelnau-le-Lez en zone B1. Cette commune limitrophe de Montpellier par l’est, dont le dynamisme en matière d’emploi comme de démographie est en plein essor, a pu proposer une large sélection de logements neufs parmi les 28 programmes immobiliers neufs sur le marché actuellement. Le T3 qu’ils ont choisi affichait un prix de 270 000€, et comme le contrat de vente a été conclu en 2022, Faustine et Sven bénéficieront du Pinel à taux plein.
*Mensualités de 948 €/mois dont 65,17 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 54 400 € dont 19 551,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.Simulation d'un investissement Pinel pour un T3 à Castelanau-le-Lez Résidence Programme neuf Prestations T3 de 70m² m² habitable + 10m² m² annexe
- Terrasse généreuse
- parquet dans toutes les pièces de vie
- Chauffage individuel
- Parking en sous-sol
- local à vélo
- RT2012
- espace vert commun
Prix d'achat 270 000 € Mensualités pour un prêt de
230 000 €
à un taux de 1,15 % :- 948 €/mois*
sur 25 ans.Charges** - 150 €/mois Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans Abattement fiscal total maximal 24 300 € 32 400 € 37 800 € Abattement fiscal mensuel maximal + 338 € + 300 € + 263 € Loyer Pinel + 805 €/mois Effort d'épargne mensuel -45 € -7 € 31 €
2ème avantage de la loi Pinel : le complément de retraite
Lorsque la carrière professionnelle se termine et que l’on part à la retraite, les revenus mensuels chutent étant donné qu’ils ne deviennent qu’un pourcentage du salaire touché en période d’activité. Cela entraîne donc une baisse de la qualité de vie. L’investissement locatif est généralement la solution la plus appréciée des français pour pallier ce manque à gagner en générant des revenus supplémentaires.
En plus du complément de retraite qui tombe tous les mois sous forme des loyers perçus, un investissement locatif en loi Pinel offre une belle réduction d’impôt durant toute la durée de location du bien. Au terme de la période de location, le propriétaire pourra disposer de son bien comme il l’entend : soit continuer à le louer comme tel et donc percevoir des loyers complémentaires à la pension de retraite tous les mois (qui ne seront plus plafonnés par la loi Pinel étant donné que la période contractuelle sera terminée), soit revendre l’appartement et profiter d’une belle plus-value, soit simplement s’y installer pour y vivre et profiter ainsi du confort d’un bien immobilier de dernière génération.
Le patrimoine immobilier, 3ème avantage de la loi Pinel
Toujours considéré comme une valeur sûre, l’immobilier reste aujourd’hui l’investissement le plus répandu et le plus pérenne.
La loi Pinel facilite l’accès à l’investissement dans la pierre grâce aux avantages qu’elle procure, permet de devenir propriétaire d’un bien neuf qui va prendre de la valeur et d’en payer une bonne partie grâce aux loyers perçus et à la réduction d’impôt. C’est un moyen de se constituer un patrimoine stable et d’assurer sa retraite grâce aux loyers perçus.
Avantage de la loi Pinel n°4 : L’emprunt sans apport
Lorsque l’on investit dans la pierre, il est nécessaire, la plupart du temps, de contracter un prêt immobilier. Ce type de prêt doit généralement être accompagné d’un apport personnel de la part de l’acheteur, sans quoi le dossier de demande de crédit peut être refusé par certaines banques.
Or, la loi Pinel concerne un investissement locatif dans le neuf, et en tant que tel, ne nécessite pas qu’un crédit immobilier soit accompagné d’un apport personnel pour acheter le bien. En effet, il est donc possible de financer la totalité de son achat grâce au crédit immobilier. Grâce à la loi Pinel, les banques sont rassurées par les loyers mensuels de la location, desquels on peut déduire les intérêts d’emprunt, qui servent à couvrir tout ou partie des mensualités du prêt bancaire, ainsi que par la défiscalisation octroyée par le dispositif qui constitue également un revenu supplémentaire qui servira à rembourser le même crédit.
Il n’est donc pas nécessaire d’avoir de larges économies de côté pour investir en loi Pinel à Montpellier et commencer à se constituer un patrimoine.
Dernier avantage : Assurer sa famille et ses héritiers
Un élément important de l’investissement locatif en loi Pinel est la sécurité que cela apporte à ses proches. En effet, celle-ci se présente sous plusieurs facteurs :
- La location en famille : la loi Pinel permet de louer le bien acheté en Pinel à un ou des membres de sa famille, ascendants ou descendants. De cette façon, le propriétaire peut profiter des avantages du dispositif de défiscalisation Pinel tout en louant à sa famille qui, elle, profite d’un appartement neuf disposant des dernières technologies en matière d’isolation thermique, phonique et de performance énergétique.
- L’assurance de prêt : Lors de la signature d’un crédit immobilier pour un investissement locatif en loi Pinel, l’acheteur est tenu de contracter une assurance de prêt. Cette assurance couvrira les proches et héritiers de l’acheteur en cas d’accident de la vie, puisque si le crédit n’est pas totalement remboursé lors du décès de l’acheteur, l’assurance se chargera de solder la somme restante. Ainsi, les héritiers pourront jouir d’un bien payé en totalité sans avoir de dettes.
L’immobilier neuf en loi Pinel à Montpellier
Forte de plus de 295 000 habitants (+17% sur 10 ans), et ce seulement intra-muros, Montpellier fait partie des métropoles françaises qui prennent de l’ampleur ces dernières années. Étudiante, située sur la côte méditerranée et proche du Cap d’Agde, de Sète ou encore de Béziers, son emplacement privilégié attire chaque année les nouveaux résidents comme les investisseurs immobiliers.
Il est donc normal que la promotion immobilière soit florissante à Montpellier et ses environs. En effet, le nombre de programmes immobiliers neufs en loi Pinel à Montpellier se multiplient. On peut aujourd’hui en trouver plus de 160 en commercialisation au centre-ville et environ 210 en périphérie. Du studio au T5, la métropole Montpelliéraine compte environ 20 000 logements neufs éligibles Pinel prêts à être habités.
En juillet 2022, le prix du mètre carré dans le neuf à Montpellier était évalué à 5167€, soit 3% de plus que l’année dernière. Le prix du neuf a augmenté de 27% ces 5 dernières années sur la ville, ce qui en dit long sur la bonne santé et l’attractivité du marché.
