L’immobilier d’entreprise enchaîne les records à Montpellier
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- L’immobilier d’entreprise à Montpellier : l’essor post-covid
- Pénurie d’offre et nouvelles exigences
- 2022, une nouvelle année record pour l’immobilier d’entreprise à Montpellier
- Les zones de Montpellier les plus sollicitées pour l’immobilier neuf d’entreprise
- Un contexte économique similaire à l’immobilier neuf à destination des particuliers
Quand on parle d’immobilier, on ne parle pas forcément d’appartement ou de maison où habiter. Tous les bâtiments professionnels sont désignés comme immobilier d’entreprise, à savoir les bureaux, les locaux d’activité et les entrepôts. Ce marché colossal représentait 27,4 milliards d’euros d’investissement en France en 2021. La conjoncture a évolué depuis la crise du COVID, en particulier à Montpellier. Grâce aux rapports de l’Observatoire de l’Immobilier et du foncier d’Entreprise (OIE), nous avons pu suivre les chiffres de ces dernières années, et il semble que le marché montpelliérain ait connu un essor remarquable.
L’immobilier d’entreprise à Montpellier : l’essor post-covid
C’est un fait, la crise sanitaire en 2020 a paralysé le monde entier. Tous les secteurs ont été touchés, plus ou moins violemment. On se pose alors la question, est-ce le début de la fin pour le travail en présentiel ? Alors que les circonstances favorisent l’essor du télétravail partout, l’activité de l’immobilier d’entreprise comme de l’immobilier classique est très fortement ralentie également. Le sous-secteur des locaux d’activités et entrepôts avait été moins impacté cependant, notamment avec l’essor du e-commerce qui a vu le besoin en entrepôts augmenter et les entreprises utilisatrices de ce type de biens qui ont réagi rapidement après le 1er confinement.
Les résultats 2021 étaient alors très attendus pour avoir un peu de recul sur la situation, et le bilan est formel : les chiffres battent les records. On enregistre 112.369m² de surfaces tertiaires (bureaux) placées dans l’année, soit 57% de plus qu’en 2020 mais également 10% de plus qu’en 2019 alors que le monde n’était pas encore touché par la crise sanitaire. Ce sont les meilleurs résultats du secteur depuis la création de l’OIE en 2005 d’après le rapport du CERC Occitanie (Cellule Économique Régionale de la Construction). Les chiffres des locaux d’activités et entrepôts présentent également une hausse considérable de 30% sur 2020 avec 115 000m².
Pénurie d’offre et nouvelles exigences
Or, le marché présente tout de même un soucis : la pénurie d’offre. En effet le stock de produits dans l’immobilier neuf d’entreprise est faible. Ce faible stock peut notamment se traduire par les nouvelles réglementations et plans d’urbanisme locaux de la municipalité. L'offre grandement inférieure à la demande est alors redoutée pour 2022 puisqu’elle risque fort de pénaliser les résultats de l’année. Sans compter que cela engendre aussi une hausse des prix du secteur.
De plus, les besoins et exigences des entreprises changent, elles recherchent des produits nouveaux, dans l’ère du temps et écoresponsables, avec des espaces détente modernes. Avec la tendance du bien-être au travail, la demande est forte mais l’offre faible pour ce type de locaux, et les lots disponibles s’envolent très rapidement.
"Les professionnels recherchent davantage de locaux avec des espaces extérieurs, de type patio ou loggia. Ils souhaitent des salles de réunions informelles, des roof top, des choses comme ça. C'est une manière pour eux de capter les jeunes et fidéliser leurs équipes"
Nicolas Huet, gérant de CBR/Tertia Conseils, membre de l’OIE
2022, une nouvelle année record pour l’immobilier d’entreprise à Montpellier
Les chiffres tant redoutés pour 2022 par la pénurie d’offre se trouvent pourtant plus que bons d’après le bilan de ce 1er semestre 2022 de l’Observatoire. En effet, on enregistre 70 000m² de transactions (160 affaires) à la sortie des chiffres fin juillet, soit une hausse de 30% par rapport à la même période en 2021. Les surfaces de plus de 1000m² sont en partie responsables de cette hausse. La part du neuf dans ces transactions de surfaces placées est de 26% et ce malgré l’offre toujours fébrile, il y a une demande très importante pour les biens neufs. Reste à voir comment ces chiffres évoluent sur le reste de l’année, mais les premiers résultats sont très encourageants.
Le stock d’offre devrait remonter en 2023 à Montpellier puisque l’on attend la livraison de nombreux projets dans les quartiers :
- Hippocrate
- Cambacérès
- Aéroport
- Nouveau Saint-Roch
De plus, on observe dans l’Hérault une croissance de +34% sur les mises en chantier de locaux professionnels par rapport à la même période l’an passé. Tous les voyants sont au vert pour l’immobilier neuf d’entreprise à Montpellier.
Les zones de Montpellier les plus sollicitées pour l’immobilier neuf d’entreprise
En termes de volumes placés, certaines zones apparaissent plus sollicitées que d’autres pour construire des locaux professionnels neufs à Montpellier. Pour les bureaux, ces zones sont :
- Le quartier Millénaire à Montaubérou
- Le quartier Odysseum à La Lironde
- Le quartier Eurêka
- Castelnau-le-Lez
- Centre-ville de Montpellier, qui accueillera à lui seul 40% des m² neufs placés
Concernant les locaux d’activités et entrepôts, la zone du Bassin de Thau à Sète représente 19% du marché. En effet le manque d’offre se fait ressentir à Montpellier pour ce genre de produits, et certaines entreprises avec ces besoins se retrouvent à s’excentrer pour trouver chaussure à leur pied.
Un contexte économique similaire à l’immobilier neuf à destination des particuliers
La situation de l’immobilier neuf d’entreprise n’est pas sans rappeler le contexte économique actuel dans la promotion immobilière à destination des particuliers. L’année dernière se faisait déjà ressentir la pénurie de matières premières qui ralentissaient la construction de nombreux programmes et engendraient des délais sur les futurs chantiers. Même chose pour la municipalité qui, en période d’élections, a tendance à ne plus octroyer de permis de construire pour gagner les faveurs des riverains.
Tout comme le professionnel, le marché de l’immobilier neuf à Montpellier, Bordeaux, Paris et dans toute la France évolue aussi en termes de réglementations au niveau de l’isolation thermique et des performances énergétiques (RT2012, bientôt remplacée par la RE2020). Les constructions deviennent plus écoresponsables, nécessitent de nouveaux matériaux biosourcés et géosourcés, et une empreinte carbone réduite sur le chantier comme sur le produit fini.
Mais cela engendre une hausse des coûts de construction significative, donc une hausse des prix (+11% entre T1 2021 et T1 2022), et bien entendu une baisse des stocks de logements neufs qui chute de 26% début 2022 sur la région par rapport à la même période en 2021.
