Tout savoir sur la copropriété dans l’immobilier neuf
Hervé Koffel
SOMMAIRE
Si vous souhaitez faire l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA dans un immeuble collectif aujourd’hui, vous allez alors faire partie d’une copropriété neuve. Devenir copropriétaire en achetant un appartement neuf à Montpellier, Toulouse, Paris ou n’importe quelle autre ville de France vous incombera les mêmes droits et responsabilités.
La copropriété : définition
La copropriété désigne un ou plusieurs immeubles d’un programme immobilier dont la propriété est divisée entre plusieurs personnes. Dans le cas d’un programme neuf, on parle de copropriété neuve. Chaque propriétaire dispose d’une quote-part des parties communes, ainsi que du droit de jouissance exclusive de ses parties privatives. La réglementation en vigueur relève de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
On devient copropriétaire au moment de la livraison du premier lot du programme immobilier neuf dans lequel on a fait l’acquisition d’un bien. Si le programme est livré en tranches (plusieurs bâtiments et plusieurs phases de constructions), le statut de copropriété est actif dès la 1ère livraison. Ce qui veut dire que les propriétaires des lots encore en construction feront alors tout de même partie du syndicat des copropriétaires et, en tant que tels, devront alors s’acquitter des charges de copropriété et de ses responsabilités.
Le syndic de copropriété neuve
Pour les programmes immobiliers neufs, le promoteur désigne un syndic provisoire. Celui-ci sera mentionné dans les contrats de VEFA et le règlement de copropriété. Il sera en fonction jusqu’à la première assemblée générale des copropriétaires. C’est d’ailleurs ce même syndic qui sera chargé de rassembler les copropriétaires pour cette première assemblée générale, dans les 12 mois suivant la livraison du programme immobilier.
Les fonctions du syndic de copropriété
Le rôle du syndic est détaillé très exhaustivement dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, mais en résumant succinctement, le syndic est une organisation à personnalité morale en charge de :
- La gestion de l’achèvement des travaux et notamment la livraison des parties communes du bâtiment
- La finition des installations et la vérification des travaux en cas de malfaçon et défauts dans les parties communes (le rôle du syndic provisoire est d’autant plus important ici puisque c’est l’entité qui va se charger de noter et signaler tous les soucis à la livraison)
- L’entretien et l’administration de l’immeuble
- La gestion comptable et financière
Lors de la première assemblée générale des copropriétaires, ceux-ci peuvent décider de renouveler ou pas le mandat du syndic provisoire. Durant l’assemblée générale, le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée.
En cas de vote de fin de contrat avec un certain syndic, la prise de fonction de la prochaine organisation de gestion désignée pourra se faire un jour après la fin de contrat de son prédécesseur.
Les droits et obligations quand on est en copropriété
À partir du moment où l’on est copropriétaire, on vit (ou on loue) dans un logement neuf faisant partie d’un bâtiment collectif dont on est responsable de la bonne tenue et de l’entretien de ce que l’on appelle les parties communes (couloirs, escaliers, espaces verts, toitures, façades, etc.). Ce sont ces charges qui vont permettre de payer le nettoyage, l’entretien des espaces verts communs, les assurances etc. La répartition des charges de copropriété est calculée en tenant compte de la quote-part de chaque copropriétaire, elle-même basée sur l’emplacement du logement, la superficie... Les charges rémunèrent également le syndic, qui s’occupe de toute la gestion du bâtiment.
Être copropriétaire, c’est aussi pouvoir siéger à l’assemblée générale annuelle de la copropriété. Que l’on soit propriétaire habitant ou investisseur locatif, il est important d’assister à l’assemblée générale. Réunissant tous les propriétaires d’au moins un des logements de la résidence, c’est durant cette assemblée que toutes les décisions importantes concernant les parties communes de la résidence sont prises. Le budget prévisionnel (dont découlent les charges de copropriété) est également voté chaque année lors de l’assemblée générale, ainsi que le renouveau du contrat du syndic ou l’éventuelle désignation d’un nouveau syndic.
Les charges de copropriété
Lorsque l’on est dans une copropriété, il y a nécessairement des frais et dépenses régulières que l’on devra payer pour garantir le bon fonctionnement et l’entretien de l’immeuble et de ses parties communes.
Il existe 2 grandes catégories de charges :
- Les charges générales relatives à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes générales
- Les charges spéciales pour les services collectifs et équipements communs
La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges (générales ou spéciales).
Charges générales
Les charges générales concernent le paiement des frais suivants :
- Administration de l'immeuble (par exemple, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales)
- Entretien de l'immeuble (par exemple, nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères)
- Conservation de l'immeuble (par exemple, ravalement des façades, réfection des toitures)
Charges spéciales
Les charges spéciales concernent le paiement des frais suivants :
- Services collectifs (par exemple, gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité)
- Équipements communs (par exemple, entretien de la chaudière collective, de l'ascenseur, installation d'une antenne de télévision)
Service-public.fr
En cas de quotes-parts trop inégales (plus de ¼ supérieures aux autres copropriétaires), les charges peuvent être contestées avec un recours devant le tribunal.
Les avantages de la copropriété dans l’immobilier neuf
Premièrement, il convient de noter que l’immobilier neuf représente des charges de copropriété bien moins importantes que dans l’ancien. En effet, les normes de construction et d’isolation en vigueur (RT2012) prévoient un certain niveau de qualité, confort et performance énergétique qui réduit drastiquement les coûts d’entretien annuel. De plus, les bâtiments collectifs neufs et en VEFA bénéficient des mêmes garanties que les logements neufs individuels qui les composent, à savoir :
- La garantie décennale, qui couvre la copropriété durant 10 ans en cas de dégâts relatifs au gros œuvre (fissures, étanchéité, glissements de terrain...) qui pourraient affecter la solidité de l’ouvrage et le rendre impropre à destination.
- La GPA, ou garantie de parfait achèvement, couvre la copropriété en cas de malfaçon ou défauts de conformité dans les parties communes signalés à la livraison et durant 1an après réception des travaux.
- La garantie biennale couvre la copropriété durant 2 ans sur le bon fonctionnement des équipements autres que le gros œuvre (portes, cloisons mobiles, fenêtres etc.).
Acheter un appartement en copropriété neuve présente également des avantages financiers. Si l’acquéreur souhaite habiter le logement, il peut éventuellement bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ), de frais de notaires et TVA réduits, ou encore d’une exonération de la taxe foncière, sous certaines conditions.
Copropriété et défiscalisation
Acheter un appartement dans une copropriété neuve peut également être un moyen de bénéficier de la défiscalisation promise avec la loi Pinel, puisque l’achat d’un bien neuf est la 1ère condition nécessaire au dispositif. Il faut également que l’appartement neuf se situe en zone Pinel éligible et qu’il soit mis en location non meublé pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le locataire du logement neuf ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources relatif à la zone Pinel où il se trouve, et le propriétaire ne peut pas non plus exiger un loyer supérieur au plafond de loyer Pinel prévu par cette même zone. Le dispositif de défiscalisation Pinel est limité à 2 investissements par an, au prix d’achat maximum de 300 000€ et 5500€/m².
Si toutes ces conditions sont remplies, acheter en copropriété neuve dans le but de réaliser un investissement locatif en loi Pinel permettra à l’acquéreur une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’achat du bien et à la durée de mise en location. Cette réduction d’impôt peut aller jusqu’à 63 000€, soit un bien au prix d’achat de 300 000€ (plafond Pinel) loué sur une période de 12 ans.
| Durée de l'engagement locatif | Taux de réduction d'impôt en 2022 |
|---|---|
| 6 ans | 12% |
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
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