Faut-il acheter neuf ou rénover à Montpellier ?
Groupe IMMO9
le 21 février 2024
[ mis à jour le 21 février 2024 ]
SOMMAIRE
- L'investissement immobilier à Montpellier en 2024 : bonne ou mauvaise idée ?
- Acheter neuf pour louer à Montpellier : quels avantages ?
- Financement et aides disponibles pour l'achat neuf
- La loi Pinel classique
- La loi Pinel plus
- Opter pour la rénovation : entre charme de l'ancien et défis de la mise aux normes
- Dispositifs incitatifs pour la rénovation (Denormandie, MaPrimeRénov')
- Gestion de projet : évaluation des coûts et choix des professionnels
- Rénovation énergétique et valorisation du patrimoine immobilier
- Rendement locatif et attractivité des biens rénovés à Montpellier
- Analyse comparative et stratégies d'investissement à Montpellier
- Critères de décision : budget, objectifs à long terme, gestion de la propriété
- Tendances du marché : demande locative et préférences des locataires
- Risques et opportunités : analyse des cycles immobiliers et projections futures
- Comparatifs d'investissements dans le neuf et la rénovation
Dans un contexte où l'investissement immobilier continue de susciter un vif intérêt, la question "Investir à Montpellier : acheter neuf ou rénover ?" se pose avec acuité pour ceux qui envisagent de placer leur capital dans la pierre au sein de cette ville dynamique du sud de la France. Montpellier, avec son climat méditerranéen, sa qualité de vie reconnue et son inventivité architecturale futuriste, attire une population diverse, des étudiants aux jeunes actifs, en passant par les familles et les retraités.
Cet engouement pour Montpellier suscite chez les investisseurs l'envie de comprendre les nuances et les avantages relatifs à l'achat de biens neufs par rapport aux projets de rénovation. Dans cet article, nous explorerons les perspectives offertes par Montpellier en 2024, en analysant les atouts des deux options.
L'investissement immobilier à Montpellier en 2024 : bonne ou mauvaise idée ?
Montpellier, avec son dynamisme économique et sa qualité de vie reconnue, continue d'attirer investisseurs et résidents. En 2024, la ville offre un terreau fertile pour l'investissement immobilier, grâce notamment à sa position stratégique dans le sud de la France et à son marché locatif en tension.
Septième ville du pays, “la surdouée” se distingue par son attractivité croissante, comme en témoigne l'augmentation de sa population d'environ 35 000 habitants sur la dernière décennie. Cette croissance démographique, couplée à un marché locatif où les locataires représentent plus de deux tiers de la population, crée un environnement propice à l'investissement locatif.
Le dynamisme économique de Montpellier est également un atout majeur, avec une création nette de plus de 17 000 emplois dans le secteur privé entre 2015 et 2020, reflétant une économie locale florissante.
Reconnue comme la ville préférée des étudiants en France en 2023 selon l’Étudiant, elle séduit également jeunes professionnels et familles, en quête d'un cadre de vie agréable et enrichissant.
Cette dynamique vertueuse contribue à un marché locatif vigoureux, où la demande dépasse l'offre, particulièrement pour des logements qualitatifs et économes en énergie. La ville, classée en zone A du dispositif Pinel, bénéficie d'un intérêt particulier pour les investisseurs cherchant à combiner rendement locatif et avantages fiscaux.
Acheter neuf pour louer à Montpellier : quels avantages ?
Les avantages d'un investissement dans l'immobilier neuf à Montpellier, comprennent plusieurs aspects clés qui rendent cette option particulièrement attrayante pour les acquéreurs :
- Garanties Constructeur : L'achat d'un bien immobilier neuf est accompagné de garanties solides, telles que la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans), et la garantie décennale (10 ans), offrant une protection contre les éventuels défauts de construction.
- Frais de Notaire Réduits : Les frais de notaire dans le neuf sont nettement inférieurs à ceux de l'ancien, s'élevant à environ 3% du montant de l'acquisition contre 7 à 8% dans l'ancien, ce qui représente une économie considérable pour l'acheteur.
- Exonération de la Taxe Foncière : Les propriétaires d'un logement neuf peuvent bénéficier d'une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant l'achèvement des travaux, selon les communes.
- Factures d'énergie réduites : Les logements neufs répondant à la norme RE2020, le plus souvent classés A ou B en termes de performance énergétique, offrent des avantages significatifs en termes d'économies d'énergie et de réduction de l'empreinte carbone. Cette haute performance énergétique, attestée par le DPE, rend ces logements particulièrement attractifs pour les locataires à l’heure d’une flambée inédite des prix de l'énergie. La réglementation acoustique assure en outre un excellent isolement sonore.
Financement et aides disponibles pour l'achat neuf
Pour faciliter l'accès à l’investissement en immobilier neuf à Montpellier, 2 dispositifs de défiscalisation sont à la disposition des acquéreurs.
La loi Pinel classique
Le dispositif Pinel en 2024 offre une réduction d'impôt pour l'achat de logements neufs destinés à la location, avec des taux dégressifs selon la durée de location : 9% pour 6 ans et 12% pour 9 ans.
Les investissements sont limités à 300 000 euros par an et 5 500 euros par mètre carré. Le plafond de loyer est fonction de la zone d’investissement. Il est de 13, 56€ à Montpellier située en zone A.
La loi Pinel plus
Le dispositif Pinel Plus, lancé officiellement en 2023, vise à encourager les investissements dans l'immobilier locatif écologique. Il offre aux investisseurs une réduction d'impôt jusqu’à 21% du prix d'achat pour des engagements de location de 6 à 12 ans.
Les logements doivent répondre aux critères de la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) incluant des exigences sur la performance énergétique et la qualité de construction. Ils doivent également offrir un espace extérieur privatif et, pour les T3 et plus, une double orientation.
Opter pour la rénovation : entre charme de l'ancien et défis de la mise aux normes
Dispositifs incitatifs pour la rénovation (Denormandie, MaPrimeRénov')
La rénovation de biens immobiliers anciens à Montpellier peut s'avérer tout aussi attrayante que l'investissement dans le neuf, notamment grâce à des dispositifs incitatifs tels que le Denormandie et MaPrimeRénov'. Le dispositif Denormandie cible spécifiquement les investissements locatifs dans l'ancien, proposant des réductions d'impôts pour les travaux de rénovation qui améliorent la performance énergétique du bien.
De son côté, MaPrimeRénov' s'adresse à tous les propriétaires souhaitant rénover leur logement, en offrant des aides financières pour les travaux d'amélioration énergétique. Ces dispositifs visent à encourager la rénovation des bâtiments existants, rendant les investissements dans l'ancien non seulement plus écologiques mais aussi potentiellement plus rentables.
Gestion de projet : évaluation des coûts et choix des professionnels
L'un des principaux défis de la rénovation réside dans la gestion du projet, notamment l'évaluation précise des coûts et le choix des professionnels compétents. Les coûts de rénovation peuvent varier considérablement en fonction de l'état initial du bien, des matériaux choisis et de l'étendue des travaux nécessaires pour mettre le logement aux normes actuelles.
Il est alors fortement conseillé de s'entourer de professionnels expérimentés, tels que des architectes, des artisans, ou des entreprises spécialisées en rénovation, capables de fournir des devis précis et de respecter les délais et budgets établis. Une bonne gestion de projet garantit non seulement le respect des normes mais aussi la maîtrise des coûts.
Rénovation énergétique et valorisation du patrimoine immobilier
La rénovation énergétique joue un rôle clé dans la valorisation des biens immobiliers à Montpellier. En améliorant l'isolation, le système de chauffage, ou encore en installant des équipements éco-responsables, les investisseurs peuvent non seulement réduire les dépenses énergétiques mais aussi augmenter l'attractivité et la valeur du bien sur le marché. Les bâtiments rénovés qui répondent aux critères de performance énergétique élevée séduisent une clientèle de plus en plus consciente des enjeux environnementaux, contribuant ainsi à sécuriser l'investissement sur le long terme.
Rendement locatif et attractivité des biens rénovés à Montpellier
Les biens rénovés à Montpellier offrent un rendement locatif potentiellement élevé, en particulier dans des quartiers historiques ou recherchés où le charme de l'ancien est particulièrement apprécié.
Les logements qui combinent le caractère authentique avec le confort moderne répondent aux attentes d'un large éventail de locataires, des étudiants aux familles, en passant par les professionnels. L'attractivité des biens rénovés, associée à une gestion locative stratégique, peut donc aboutir à des taux d'occupation élevés et à une rentabilité locative optimisée.
Dans le cadre d'une rénovation locative à Montpellier, l'intervention d'un architecte peut s'avérer utile pour transformer et valoriser un bien immobilier ancien. Il apporte son expertise pour optimiser l'espace, garantir le respect des normes de construction et d'efficacité énergétique, et veiller à l'esthétique globale du projet.
Choisir un professionnel efficace est donc un enjeu de taille pour la réussite d’une rénovation. À cet égard, Archibien se présente comme une solution innovante. Cette start-up nantaise a développé une plateforme qui simplifie la mise en relation entre porteurs de projets et architectes. Cet accompagnement sur mesure assure une rénovation réfléchie, adaptée à la location, et peut augmenter la valeur ajoutée d’un investissement immobilier.
Analyse comparative et stratégies d'investissement à Montpellier
Critères de décision : budget, objectifs à long terme, gestion de la propriété
La décision d'investir dans l'immobilier neuf ou de rénover un bien ancien à Montpellier doit se baser sur plusieurs critères clés. Le budget disponible joue un rôle primordial, les investissements dans le neuf et la rénovation requérant des montants et des structures de financement différents.
Les objectifs à long terme de l'investisseur, qu'il s'agisse de maximiser la plus-value à la revente, de générer des revenus locatifs stables, ou de bénéficier d'avantages fiscaux, influencent également le choix. Enfin, la gestion de la propriété, plus exigeante pour les biens rénovés en termes d'entretien et de mise en conformité, doit être prise en compte.
Tendances du marché : demande locative et préférences des locataires
Les tendances actuelles du marché immobilier montpelliérain doivent être analysées pour orienter la stratégie d'investissement. La demande locative varie selon les quartiers et les types de biens, avec une préférence marquée pour les logements neufs ou rénovés offrant des prestations modernes et éco-responsables.
Les étudiants et jeunes professionnels recherchent principalement des studios ou T2 proches des centres d'enseignement et des zones d'activité, tandis que les familles privilégient les appartements plus spacieux ou les maisons dans des quartiers résidentiels calmes.
Risques et opportunités : analyse des cycles immobiliers et projections futures
Investir à Montpellier implique de considérer les cycles immobiliers et les projections futures du marché. Les phases de croissance, de stagnation ou de recul des prix de l'immobilier affectent les stratégies d'achat, de détention et de vente des biens.
Les opportunités d'achat à des prix avantageux peuvent se présenter lors de ralentissements économiques, tandis que les périodes de forte demande offrent des perspectives de plus-value à la revente. Les évolutions législatives et fiscales, ainsi que les tendances démographiques et économiques, doivent également être surveillées pour ajuster les stratégies d'investissement.
Comparatifs d'investissements dans le neuf et la rénovation
Une analyse comparative minutieuse, associée à une stratégie d'investissement réfléchie, est essentielle pour maximiser les avantages d'un investissement immobilier à Montpellier. Que l'on choisisse d'acheter neuf ou de rénover, une compréhension approfondie du marché, des dispositifs fiscaux et des préférences des locataires s'avère cruciale pour réussir son investissement dans cette ville dynamique et en croissance.
Voici un tableau résumant les principaux critères de décision pour choisir entre acheter neuf et opter pour la rénovation à Montpellier, en fonction de différents aspects tels que le budget, les objectifs d'investissement, la gestion de la propriété, la demande locative, et plus encore :
| Critère | Acheter Neuf | Rénover |
|---|---|---|
| Budget initial | Plus élevé | Variable selon le projet |
| Objectifs d'investissement | Défiscalisation (Pinel), Rendement locatif | Valorisation du patrimoine, Plus-value à la revente |
| Gestion de la propriété | Moindre, grâce aux normes récentes | Plus exigeante (maintenance, mises aux normes) |
| Demande locative | Élevée pour les biens neufs | Forte pour les biens bien situés et rénovés |
| Préférences des locataires | Confort moderne, faible consommation énergétique | Charme de l'ancien, confort moderne après rénovation |
| Cycle immobilier | Dépend des évolutions du marché neuf | Influence des cycles sur le coût des travaux |
| Opportunités de plus-value | Potentiellement élevée avec le temps | Élevée si rénovation de qualité |
| Exigences réglementaires | Strictes RT2012 ou RE2020 | DPE D maximum à partir de 2034 |
| Impact environnemental | Meilleur, grâce aux normes RE2020 | Variable, amélioré par rénovations énergétiques |
| Aides et dispositifs fiscaux | Pinel & Pinel+ | MaPrimeRénov', Dispositif Denormandie |
L'achat de biens neufs à Montpellier offre une opportunité particulièrement séduisante sous le prisme du dispositif Pinel, combinant des avantages fiscaux conséquents, une gestion de propriété allégée, et un impact environnemental réduit grâce aux exigences de la RE2020. Les biens neufs offrent également le confort moderne tant recherché par les locataires, une demande locative élevée, et un potentiel de plus-value à long terme.
L’investissement dans l‘immobilier ancien est une option judicieuse pour les investisseurs disposant de temps et du budget pour restaurer des biens souvent beaucoup plus présents dans les centre-ville et quartiers cossus des métropoles.
