Financer son projet immobilier neuf à Montpellier
Camille Morere
le 04 décembre 2020
[ mis à jour le 24 mars 2021 ]
SOMMAIRE
- Définir son projet immobilier neuf à Montpellier
- Surface habitable, localisation, type d’habitation
- Pour un logement personnel ou pour une location ?
- Focus sur la loi Pinel
- Évaluer son budget pour financer son acquisition immobilière
- Faire une analyse du marché régional
- Revenu et apport personnel
- Contracter un prêt immobilier et obtenir des aides financières
- Obtenir un crédit auprès des banques
- Comparer pour trouver le meilleur taux
- Le PTZ : prêt à taux zéro
- La TVA réduite
- La réduction des frais de notaires
- L’exonération de la taxe foncière
- Le dispositif “Montpellier aide l’accession”, une spécificité de la ville
- S’aider d’un courtier immobilier sur Montpellier
Montpellier est une ville où il fait bon vivre. Septième ville de France par sa démographie, citée historique aux origines médiévales, elle est aujourd’hui une ville attractive par son dynamisme, son climat, son offre culturelle et son animation. Célèbre pour son université de médecine et son grand pôle technologique, Montpellier a une croissance démographique exponentielle qui séduit pour les investisseurs de l’immobilier. Avec ses 250 000 habitants, elle est la plus grande ville de l’Hérault et du Languedoc-Roussillon. En plus d’être facilement accessible grâce à l’autoroute A9, au TGV ou à son aéroport, la ville est également desservie en son cœur par quatre lignes tramway. Un bel endroit pour qui souhaite acquérir appartements ou maisons.
Mais à Montpellier comme ailleurs, financer son projet immobilier neuf peut s’avérer être un véritable casse-tête lorsqu’on n’y connait pas grand-chose dans le domaine. Par où commencer ? Quelles sont les étapes à suivre pour trouver un financement ? Comment obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque ? Toutes ces questions trouveront des réponses dans cet article. En suivant ces étapes, financer son plan immobilier neuf à Montpellier sera (presque) un jeu d’enfant.
Définir son projet immobilier neuf à Montpellier
Surface habitable, localisation, type d’habitation
La première chose à faire avant tout, est de bien définir en amont son projet immobilier. Quel type de bien neuf acheter ? Plutôt un appartement, un studio ou une maison ? Combien de mètres carrés de surface habitable ? Quel quartier de Montpellier est le plus intéressant pour investir dans l’immobilier neuf ?
Se poser les bonnes questions en amont permet d’éviter de perdre du temps, voire de l’argent, sur des pistes sans issue. Se renseigner sur les quartiers à fort potentiel de développement, ceux qui sont bien cotés, ceux dont l’environnement est attractif. Plutôt au nord de la ville ou à l’ouest ?
Mais aussi, déterminer les quartiers qui sont situés à proximité de transports (métro, bus, tramway...), de commerces, de parcs ou d’écoles. Ils sont les plus recherchés et les plus convoités par les futurs acquéreurs. La zone géographique aura donc son importance sur le prix du bien immobilier neuf convoité.
Se renseigner au préalable sur le parc immobilier environnant et les futurs programmes alentour est fortement recommandé pour avoir une vision de l’avenir. Car acheter un appartement ou une maison, c’est aussi savoir se projeter sur 10, 15 ou 20 ans.
Pour un logement personnel ou pour une location ?
Autre importante question à se poser avant l’achat d’un logement neuf : s’agit-il d’un investissement immobilier pour y vivre soi-même en résidence principale ou s’agit-il plutôt d’un investissement à destination d’une location ? Car la location possède des avantages supplémentaires tels que définis depuis 2014 par le dispositif Pinel.
Focus sur la loi Pinel
La location d’un logement neuf pourra être l’objet d’une défiscalisation grâce à la loi Pinel. Ce dispositif vise à promouvoir l’investissement locatif en France. Il est mis en place sur certaines zones du territoire français : la zone A (les grandes métropoles), la zone A bis (Paris et la petite couronne) et la zone B (les communes de plus de 250 000 habitants). Dans ces zones à flux tendus, l’offre locative est inférieure à la demande.
La réduction fiscale maximale du dispositif Pinel peut atteindre jusqu’à 63 000 euros pour un appartement neuf à 300 000 euros avec une location de 12 ans.
La ville de Montpellier et ses 31 communes font parties de la zone A (les grandes métropoles) et sont donc éligibles à la loi Pinel. Ce dispositif Pinel peut constituer une solution intéressante d’un point de vue financier pour les futurs investisseurs. Toutefois, seuls les appartements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) avec une livraison prochaine par un programme de promotion immobilière, sont concernés par le dispositif Pinel.
Pour en savoir plus sur les avantages de la loi Pinel à Montpellier, rendez-vous sur notre page dédiée.
Une fois son projet immobilier neuf à Montpellier bien défini, la deuxième étape importante sera d’évaluer convenablement son budget et de déterminer un plan de financement.
Évaluer son budget pour financer son acquisition immobilière
Faire une analyse du marché régional
Se renseigner sur les prix du marché de l’immobilier neuf à Montpellier est primordial afin de bien évaluer le budget à allouer à son projet. En effet, tous les quartiers n’ont pas les mêmes tarifs. Le prix au mètre carré peut varier en fonction de plusieurs critères : l’emplacement géographique (centre-ville, banlieue...), l’attractivité du quartier, la proximité aux services de type écoles, transports, commerces, parcs, mais aussi les équipements annexes du logement : parking, terrasse, balcon, cave... Tous ces éléments influencent, de facto, le prix d’achat d’un appartement neuf ou d’une maison.
Revenu et apport personnel
Une fois le prix du marché sondé et analysé, il faudra également évaluer son budget en fonction de ses revenus. Avoir un apport financier personnel aidera de manière non-négligeable le financement de son projet immobilier neuf. La banque pourra éventuellement demander à l’acquéreur un apport pouvant aller jusqu’à 20 % du montant de l’opération à financer. Mais attention, il est fortement recommandé de conserver tout de même une partie de son épargne afin de couvrir d’éventuels travaux ou dépenses imprévues.
Dans le cas où une agence immobilière s’occupe de la transaction, il faut également prévoir un coût supplémentaire pour les frais d’agence.
Mais quoiqu’il en soit, financer un projet immobilier représente une certaine somme d’argent. Un prêt immobilier accordé par une banque sera très probablement nécessaire.
Contracter un prêt immobilier et obtenir des aides financières
Obtenir un crédit auprès des banques
Pour financer son projet immobilier, il sera utile de déterminer sa capacité maximale d’emprunt. Celle-ci dépendra des revenus de l’acquéreur, mais aussi de son type de contrat de travail (CDI, CDD,...), de son ancienneté professionnelle, de son apport financier personnel ou encore de son environnement familial. En fonction de tous ces éléments, le banquier calculera le taux d’endettement de l’acquéreur et lui remettra un échéancier de remboursement.
La moyenne du taux d’endettement est d’environ 33 % du montant des revenus annuels brut.
Pour demander un prêt immobilier auprès des banques, il sera impératif d’avoir un brief détaillé de l’opération et toutes les pièces justificatives utiles et disponibles pour pouvoir convaincre le banquier de consentir à accorder un crédit immobilier. Se munir préalablement de toute la documentation nécessaire permet un grain de temps appréciable. Les banques proposeront alors à l’investisseur des simulations de prêt à partir de ces documents.
Avant de décider d’accorder ou non un crédit immobilier, une banque étudiera scrupuleusement les relevés bancaires du dernier trimestre du futur acheteur afin de déterminer s’il est digne de confiance. Cela peut s’anticiper. Être rigoureux avec ses relevés bancaires et son épargne est une qualité qui plaît généralement aux banques. Se munir au préalable de bulletins de salaire, de relevés bancaires, de fiches d’imposition permettra de gagner un temps précieux.
Ensuite, la banque établira un accord de principe qui vise à évaluer la capacité d’emprunt de l’acquéreur et à déterminer la faisabilité du financement du projet immobilier. Il pose noir sur blanc toutes les composantes du prêt immobilier : le montant et la durée du crédit, les garanties... Bien que n’ayant pas une valeur d’engagement formel de la part de la banque, l’accord de principe pourra être un moyen de mettre en concurrence les différentes banques afin d’obtenir le crédit immobilier le plus avantageux.
Comparer pour trouver le meilleur taux
Faire jouer la concurrence entre les banques est une astuce qui permet de pouvoir bénéficier d’un meilleur taux de crédit immobilier. Analyser l’offre des différentes banques, comparer, auditer les taux de crédit mais aussi toutes leurs composantes : le coût de l’assurance, les frais de dossier, la possibilité ou non d’un remboursement anticipé, les modulations d’échéances, etc. Des simulations de prêt pourront être demander auprès des banques.
La réglementation en vigueur ne limite pas la durée d’un prêt immobilier. Cependant, la durée moyenne d’un crédit bancaire dans l’immobilier est d’environ 20 ans.
Ensuite, il faudra déterminer avec la banque les aides financières accessibles à l’acheteur. Il en existe plusieurs.
Le PTZ : prêt à taux zéro
Le PTZ (Prêt à taux zéro sans intérêts pris en charge par l’État) qui est une aide financière pour l’achat d’une première résidence principale. Il n’engendra aucuns frais de dossier, ni intérêts d’emprunt.
Le PTZ est réservé uniquement aux primo-accédants. Il peut atteindre jusqu’à 40 % du montant de l’achat immobilier.
Toutefois, le PTZ doit être accompagné d’un apport financier personnel de la part de l’investisseur ou d’un prêt immobilier classique accordé par une banque. Les banques mandatées par l’État sont les seules habilitées à allouer un prêt à taux zéro.
La TVA réduite
Un taux de TVA réduit est appliqué depuis le 1er Janvier 2014 à tous les logements appartenant à la zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine). Le taux de TVA est réduit à 5,5 % au lieu des 20 % habituellement pratiqués.
La réduction des frais de notaires
Pour profiter de frais de notaires réduits, au moins une des conditions suivantes doivent toutefois être remplie :
- Acquérir un logement neuf que ce soit un appartement ou une maison.
- Acheter un bien immobilier en état futur d’achèvement (VEFA).
- Acquérir une habitation récemment construite et jamais habitée.
L’exonération de la taxe foncière
Il est toujours bon à savoir que dans la ville de Montpellier, la taxe foncière est exonérée pour les logements neufs.
Le dispositif “Montpellier aide l’accession”, une spécificité de la ville
La ville de Montpellier se mobilise pour faciliter l’accès à la propriété des montpelliérains. En effet, elle a mis en place un dispositif d’aide à l’accession pour les foyers dont les ressources financières ne permettent pas ou difficilement d’acquérir un bien immobilier neuf dans le secteur privé.
Grâce à ce programme d’aide à l’accession, les personnes souhaitant acquérir un logement neuf peuvent bénéficier d’un prix de vente minoré par rapport au marché foncier appliqué à la ville de Montpellier. Ce prix réduit peut aller de 2 400 euros à 3 000 euros au mètre carré habitable (places de parking comprises). Il est accordé en fonction des revenus du foyer.
Le dispositif “Montpellier aide l’accession” est accordé dans le cas d’un achat de logement neuf en zone d’aménagement concerté (ZAC) par les promoteurs immobiliers montpelliérains. Comme pour la TVA réduite, seuls les logements faisant l’objet d’une convention avec l’ANRU sont concernés par ce dispositif d’aide à l’accession.
Pour profiter de cette aide spéciale de la ville de Montpellier, l’acquéreur doit remplir les conditions suivantes :
- Être une personne physique.
- Ne pas être déjà propriétaire d’une résidence principale au cours des 24 derniers mois.
- Occuper le logement acquit en tant que résidence principale pendant une période allant de 5 à 7 ans (sans possibilité de revente durant cette période).
- Respecter le plafonnement des ressources du dispositif.
Il existe deux plafonds de ressources mis en place par Montpellier : le plafond des revenus en accession aidée et le plafond des revenus en accession intermédiaire.
Ainsi, pour une personne seule, le plafond en accession aidée est à 23 600 euros et à 30 795 euros pour le plafond en accession intermédiaire. Pour un couple, 31 588 euros de plafond en accession aidée et 40 165 euros en accession intermédiaire.
S’aider d’un courtier immobilier sur Montpellier
Investir dans l'immobilier neuf peut s’avérer une expérience éprouvante. Pour gagner du temps et éviter du stress inutile, se faire accompagner par un courtier en immobilier est gage de sérénité. Faire appel à un professionnel disponible et expert dans son domaine, c’est la garantie d’un projet immobilier mené à bien. Des conseils sur-mesure, des renseignements personnalisés permettent aux primo-accédants soucieux, comme aux acquéreurs guéris et pressés, de bénéficier d’un accompagnement rassurant dans ce gros projet de vie qu’est l’investissement immobilier.
Plus d’informations sur le courtage immobilier à Montpellier, rendez-vous sur le site web spécialisé en immobilier neuf à Montpellier
