L'immobilier neuf équivalent à l'ancien malgré l'inflation du marché
Caroline Tison
le 22 mai 2020
[ mis à jour le 07 janvier 2022 ]
SOMMAIRE
- L'attrait économique du neuf détrône le charme de l'ancien
- L'aspect écoresponsable du neuf, un argument de taille
- Écoresponsabilité et économie financière vont de pair dans le neuf
- Les métropoles françaises souffriraient-elles d'un manque de logements ?
- Le cas de l'Hérault : un département jeune et ensoleillé privilégié
- Un parc immobilier florissant malgré une croissance démographique montpelliéraine
- La transition énergétique indispensable pour les logements futurs
L'attrait économique du neuf détrône le charme de l'ancien
Il est vrai, investir dans un logement déjà existant et qui comporte de nombreux atouts tels que le charme de l'ancien est quelque chose de très recherché par les acheteurs. Bien connu désormais du grand public grâce à la visibilité médiatique dont il bénéficie, l'ancien séduit non seulement par sa beauté architecturale mais aussi par le fait qu'il existe déjà. En effet, ce marché immobilier a l'avantage de ne pas encombrer les acquéreurs d'inquiétudes liées à la construction de leur logement qui s'étale sur plusieurs mois et parfois des années pour les plus fastidieuses ou les moins chanceuses.
Faire avec les promoteurs, négocier avec les multiples ouvriers qui interviennent dans la conception, pallier les embûches et obstacles qui surviennent lors du parcours, etc… peut s'avérer devenir un véritable casse-tête pour les acheteurs. Certains préfèrent alors les biens dits "clés en main" et ne pas s'embarrasser des tracas de la construction d'une habitation neuve et récente.
Et pourtant… Faire appel à un promoteur immobilier spécialisé dans les programmes neufs peut être une bonne idée pour celles et ceux qui souhaitent non seulement être à la pointe des normes environnementales en vigueur pour leur logement mais également amortir leur investissement financier. Car l'immobilier neuf, même s'il paraît victime d'un prix supérieur à celui de l'ancien (30 % de plus) devient comparable lorsque nous nous projetons sur plusieurs années.
"En achetant un logement neuf, vous n'avez pas de travaux à prévoir à court ou moyen terme ! En effet, le constructeur vous garantit un parfait achèvement du logement. Cette garantie couvre tous les désordres intervenant dans la première année après la réception des travaux, le bon fonctionnement des équipements (robinets, volets roulants...) pendant deux ans, et la réparation des désordres importants (ceux, par exemple, rendant le bien impropre à sa destination) pendant dix ans" - Extrait de l'article "Achat neuf ou ancien - tout savoir pour se décider", publié le 19 novembre 2019.
Évidemment, dans le cas d'un "achat-revente", il n'est pas plus avantageux d'investir le neuf. Mais dans le cas où vous désireriez investir sur le long terme, le neuf a de nombreux charmes qui ne peuvent être mis de côté face à l'ancien. Poutres et pierres apparentes, cheminées ou colombages pour les régions du nord sont autant de trésors architecturaux de l'ancien qui rivalisent néanmoins avec le neuf et ses arguments tout aussi attrayants.
L'aspect écoresponsable du neuf, un argument de taille
Parmi les arguments de l'immobilier neuf se trouve l'écoresponsabilité. Depuis le premier choc pétrolier en 1973 plusieurs Réglementations Thermiques ont été mises en place et se sont succédées au fil des décennies pour, aujourd'hui, arriver à la RE2020 qui entrera en vigueur en 2021. Des normes environnementales qui doivent s'appliquer aux métropoles comme aux petites communes. Les RT encadrent les consommations énergétiques des bâtiments neufs au niveau du chauffage, de la ventilation, de la climatisation, de la production d'eau chaude sanitaire et enfin de l'éclairage. Ainsi, les propriétaires voient leurs factures énergétiques divisées par deux au cours des années ce qui constitue un premier point d'amortissement financier à leur investissement.
Écoresponsabilité et économie financière vont de pair dans le neuf
Investir dans l'immobilier neuf permet également d'autres avantages financiers tels que la réduction des frais de notaire mais aussi celle non négligeable et bien connue désormais de la défiscalisation Pinel promettant une réduction d'impôts de 12 à 21 % selon la période locative choisie. Par ailleurs, la taxe foncière se voit aussi bénéficier d'une exonération pour une durée minimum de deux ans. Enfin, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) aide financièrement les primo-accédants avec un taux d'intérêt équivalent à 0 %. Le prêt octroyé peut atteindre jusqu'à 40 % de la somme de l'investissement immobilier selon les revenus des acquéreurs et la zone géographique du bien.
Les métropoles françaises souffriraient-elles d'un manque de logements ?
On pourrait se demander où investir alors ? Et on pourrait également poser l'hypothèse que les grandes métropoles françaises seraient sur-sollicitées par les investisseurs du fait de leur praticité et de leur essor économique.
Les différentes politiques publiques en matière d'urbanisme tendent à faire prospérer leur territoire avec des améliorations constantes au niveau des transports en commun, des accès routiers, des pôles universitaires mais aussi au niveau des logements qui jouent en permanence avec l'offre et la demande.
Le dispositif Pinel a justement été mis en place pour les zones françaises où le marché immobilier était dit "tendu". C'est-à-dire là où la demande étaient supérieure à l'offre. La loi Pinel encourage donc les investisseurs à s'installer dans les métropoles avec de nombreux avantages que nous avons énoncés plus haut. Participant au développement du marché immobilier et donc à l'économie des villes, les promoteurs se voient s'implanter dans ces espaces tendus qui deviennent plus abordables pour les ménages aux revenus modestes. En effet, le zonage Pinel est fait de telle manière à ce que les loyers soient encadrés et permettent aux personnes désirant s'installer en ville de bénéficier d'un bail à hauteur de leurs revenus.
"Albi, Mâcon, Lorient ou Besançon : on ne compte plus les villes moyennes où tout investissement en Pinel était devenu impossible le 1er janvier 2018, car elles relevaient de la zone B2. Cela pourrait vite changer, car deux de ces communes, Angers et Poitiers, ont obtenu en juillet dernier d'être surclassées, pour rejoindre la zone B1. Selon les professionnels, d'autres villes devraient suivre, telles Narbonne, Béziers, Montauban ou Pau" - Extrait de l'article "Investissement immobilier - optez pour le neuf en tirant parti du nouveau Pinel", publié le 08 avril 2020 sur Capital.
Le cas de l'Hérault : un département jeune et ensoleillé privilégié
Prenons l'exemple du département de l'Hérault qui profite d'un climat plutôt doux et d'une population essentiellement jeune puisque les 15-29 ans y sont les plus nombreux avec les diverses écoles supérieures qui peuplent le territoire.
Un parc immobilier florissant malgré une croissance démographique montpelliéraine
À Montpellier, on a l'habitude de dire qu'on est soit pauvre ou riche mais qu'il n'existe pas d'entre deux. En atteste le taux de chômage qui s'élevait à 20,4 % en 2012 (INSEE). 7ème pôle universitaire de France, la ville est principalement habitée par des étudiants qui se logent nécessairement dans des logements dits "étudiants", seuls ou en colocation.
Un investissement à exploiter dans la capitale héraultaise est donc celui de l'investissement locatif afin de viser cette population spécifique qui est en constante augmentation chaque année et en demande de logements. Avec la gare Saint-Roch et les 4 lignes de tramway, le centre-ville jouit d'une attractivité de plus en plus forte. Pour trouver un appartement à Montpellier , il faudra donc soit se tourner vers les promoteurs du neuf ou alors s'excentrer et se diriger vers la périphérie. Avec plus de 100 programmes neufs, le chef-lieu du département n'est pas en reste au niveau du logement.
Néanmoins, le fait qu'une vingtaine de ZAC soient en cours de construction et que des opérations immobilières éclosent un peu partout constitue un indicateur inquiétant quant à la tension du marché montpelliérain. Avec un prix moyen du mètre carré à 2 895 € et une évolution de ces prix de 10,7 % en 5 ans, on peut facilement imaginer que l'attractivité de la ville et la demande croissante de domiciles favorisent cette inflation.
Attention donc à bien étudier votre projet et à vous tourner vers des zones géographiques stratégiques pour un investissement optimal.
La transition énergétique indispensable pour les logements futurs
Si l'ancien garde encore ses atouts charmes, la tendance immobilière est au neuf et ses deux arguments principaux : l'écologie et l'économie. En effet, les logements neufs avancent au gré des normes environnementales en vigueur qui ne cessent de s'améliorer et d'imposer des dispositifs quant à la consommation énergétique des Français.
Préserver la planète et son environnement tout en faisant des économies, voici le pari des nouveaux promoteurs et investisseurs d'aujourd'hui pour construire le monde de demain, plus respectueux et écoresponsable.
La transition énergétique est au cœur des problématiques actuelles et passe par des échelles différentes y compris au niveau de l'immobilier et des bâtiments qui devront être, à partir du 1er janvier 2021 à "énergie positive". Voici donc un marché immobilier en constante évolution et qui tend vers un modèle économique plus avantageux et soucieux des conditions climatiques futures.
