Comment faire baisser le prix d’un appartement neuf ? 5 conseils pour acheter au meilleur tarif
Charlotte Costa
SOMMAIRE
- 1 – Attendez le bon timing : faire partie des premiers ou des derniers
- 2 – Comparez les programmes : toutes les caractéristiques à la loupe
- 3 - Décryptez le marché immobilier : chasser les offres et promotions
- 4 – Choisissez le bon emplacement : les zones à faible tension immobilière
- 5 – Renseignez-vous sur les aides à l’achat : baisser le prix de vente
Si dans l’ancien faire baisser le prix de vente est une pratique courante, dans le neuf, elle l’est beaucoup moins. Livrés clé en main et prêts à vivre, les logements neufs sont bien souvent vendus à un prix ferme, fixé par le promoteur immobilier.
Est-ce que cela veut pour autant dire qu’il est impossible de faire baisser la facture d'achat ? Non, il existe quelques astuces pour acheter un appartement neuf à un bon prix. Timing, emplacement, connaissance du marché ou encore offres promotionnelles, ces facteurs peuvent avoir un impact significatif sur le prix de vente final.
1 – Attendez le bon timing : faire partie des premiers ou des derniers
Acheter au meilleur prix un appartement neuf, c'est en partie une question de timing. Savoir quand approcher un promoteur ou un commercialisateur en immobilier peut vous offrir une marge de réduction plus ou moins conséquente.
Généralement, lors du lancement d'un nouveau projet de construction, les promoteurs immobiliers cherchent à sécuriser une certaine proportion de ventes aussi rapidement que possible.
En effet, pour lancer les travaux, ils ont besoin d’une garantie financière d’achèvement (GFA) afin de s'assurer que le projet est viable financièrement. Cette assurance s'obtient dès lors que 30 à 50 % des lots du programme sont réservés.
C'est à ce moment-là qu'un futur acquéreur peut avoir une fenêtre de tir pour acheter à un tarif préférentiel. Les promoteurs, désireux de débuter rapidement le chantier, peuvent être enclins à offrir une réduction de prix ou des prestations supplémentaires pour attirer les premiers chalands.
D'autre part, attendre le dernier moment peut également être une stratégie payante. En "queues de programme”, quelques appartements peuvent demeurer invendus. À ce stade, le promoteur sera plus disposé à baisser le prix de vente pour éviter de rester avec des biens sur les bras.
Ces appartements, bien qu'ils puissent présenter certains inconvénients (moins d'ensoleillement, agencement des pièces moins optimal), peuvent vous permettre de profiter d'une réduction de prix atteignant parfois 10 %. Une somme non négligeable.
Il faut cependant garder à l'esprit que si vous choisissez de réserver un lot en fin de programme, vous aurez moins de choix en termes d'appartements. Donc, si vous êtes très spécifique sur l'emplacement de l'appartement, l'étage, l'orientation ou d'autres caractéristiques, il est préférable de vous placer parmi les premiers acheteurs.
2 – Comparez les programmes : toutes les caractéristiques à la loupe
Quelques travaux par ici, quelques rafraichissements par là. Dans l’ancien, il est relativement aisé de faire baisser le prix de vente. En revanche, dans le neuf, l’affaire se corse car la pierre neuve vous exempte de travaux pendant au moins les 10 premières années de détention du bien.
Pour vous mettre en position de force lorsque vous échangez avec votre interlocuteur, vous devez avoir une fine connaissance du marché et comparer les programmes immobiliers disponibles. Cela vous permettra de déterminer si le prix proposé par le promoteur est compétitif et de flairer les bonnes affaires.
Commencez par étudier les différentes offres immobilières en vente sur le marché. Cherchez des programmes similaires dans le même secteur géographique ou dans des zones comparables en termes d'attractivité. Analysez les détails de chaque offre : prix, superficie, nombre de pièces, qualité des matériaux utilisés, prestations incluses, etc.
Notez aussi que certains promoteurs peuvent proposer des offres promotionnelles en début ou en fin de commercialisation d'un programme. Ces offres peuvent inclure la prise en charge des frais de notaire, des équipements offerts ou une réduction de la TVA.
Il est essentiel de considérer ces offres lors de votre comparaison, mais n'oubliez pas d'évaluer l'offre dans son ensemble, car un prix de vente initial élevé pourrait ne pas être compensé par ces avantages.
Ensuite, renseignez-vous en ligne via les avis clients sur la réputation du promoteur. Un promoteur reconnu pour la qualité de ses réalisations et pour son sérieux offre une certaine garantie et confiance. Cependant, un prix plus élevé peut accompagner cette réputation. C’est la rançon de la gloire.
3 - Décryptez le marché immobilier : chasser les offres et promotions
L'achat d'un appartement neuf est une opération sur le long terme. Il est donc primordial de bien comprendre le marché immobilier pour identifier les meilleures opportunités. Cela implique de mener une veille constante des offres en cours afin de déterminer le meilleur moment pour profiter d’une baisse de prix.
En premier lieu, on vous conseille de surveiller les tendances du marché immobilier dans la région où vous souhaitez acheter. Des indicateurs tels que le prix moyen au m², le volume des ventes, la dynamique de la demande par rapport à l'offre et le rythme de construction de nouveaux programmes peuvent vous donner une idée précise de la situation.
De plus, soyez attentif aux offres et promotions proposées par les promoteurs immobiliers. Ces offres peuvent prendre différentes formes : réduction directe sur le prix de vente, prise en charge des frais de notaire, gratuité de certaines prestations habituellement en option, TVA offerte.
Ces promotions sont généralement proposées en début et en fin de commercialisation d'un programme pour attirer les acheteurs. Si elles semblent alléchantes, il est important de les analyser attentivement pour s'assurer qu'elles sont véritablement bénéfiques pour vous.
Enfin, prenez en compte les éventuels projets d'aménagements prévus dans le secteur qui pourraient impacter le cadre de vie et donc la valeur future de l'appartement. Être au courant de ces éléments vous permettra de renforcer votre position d’acheteur lors de la discussion du prix avec le promoteur.
4 – Choisissez le bon emplacement : les zones à faible tension immobilière
L'emplacement, l’emplacement, l’emplacement. C’est le facteur qui influence non seulement la qualité de vie que vous y mènerez, mais aussi le potentiel de valorisation de votre bien immobilier. Choisir une zone à faible tension immobilière peut être un atout significatif pour obtenir une réduction sur le prix de vente.
Les zones à faible tension immobilière se caractérisent par une offre de logements neufs qui dépasse ou ne couvre pas toute la demande. Ces zones sont généralement situées en périphérie des grandes villes, dans des quartiers en développement ou dans des villes moyennes. Le rythme de vente y est plus lent, et les promoteurs immobiliers peuvent être plus enclins à baisser le prix de vente pour accélérer la commercialisation de leur programme.
Avant d'acheter, analysez attentivement le quartier ou la ville où se trouve le programme immobilier. Informez-vous également sur la proximité des commodités telles que les écoles, les transports en commun, les commerces et les services de santé. De même, vérifiez l'existence de projets d'aménagements urbains qui pourraient améliorer la qualité de vie dans le quartier et augmenter la valeur de votre appartement à long terme.
Si vous décidez de revendre votre logement neuf pour x ou y raison, ces éléments peuvent vous faire réaliser une plus-value.
5 – Renseignez-vous sur les aides à l’achat : baisser le prix de vente
Les dispositifs d’aide à l’achat d'un logement neuf sont nombreux, plus nombreux que dans l’ancien même. Lors de votre projet d'acquisition, il est essentiel de vous renseigner sur ces aides, car elles peuvent constituer un levier pour baisser efficacement le prix de vente de votre futur appartement neuf.
L'un des soutiens financiers les plus connus est le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ce prêt est réservé aux primo-accédants, autrement dit à ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Le PTZ est sans intérêts et peut financer jusqu'à 40 % de votre projet immobilier. Obligatoirement accompagné d’un prêt classique, c’est une aide non négligeable qui peut réduire la somme à emprunter.
Pour ce qui est des frais de notaire, l'achat d'un appartement neuf vous offre déjà un avantage certain. En effet, dans le neuf, les frais de notaire sont réduits et représentent environ 2 à 3 % du prix de vente contre 7 à 8 % dans l'ancien. Cette réduction peut représenter une économie conséquente, à prendre en compte dans votre budget global.
Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) est une autre aide intéressante. Il offre la possibilité de devenir propriétaire après une phase de location d’une durée comprise entre 6 mois et 2 ans. Le bénéficiaire du PSLA occupe le bien en tant que locataire avant de devenir propriétaire. L'acquéreur bénéficie également d'une TVA réduite et d'une exonération de taxe foncière pour une durée pouvant aller jusqu'à 15 ans.
Enfin, selon la localisation de votre futur appartement neuf, vous pouvez être éligible à une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant une durée qui peut s'étendre jusqu'à deux ans à partir de l'année suivant celle de l'achèvement de la construction. Cette exonération dépend des politiques locales et varie donc d'une commune à une autre. Renseignez-vous auprès des services municipaux de votre ville de résidence.
