Fiscalité : Comment déclarer les charges payées par le locataire ?
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Les types de charges et leurs implications fiscales
- Charges récupérables et non récupérables
- Comment déclarer les charges en location vide
- Le régime micro-foncier
- Le régime réel
- Cas particuliers
- Comment déclarer les charges en location meublée
- Le régime micro-BIC en meublé
- Le régime réel en meublé
- Gestion des provisions pour charges de copropriété
- En cas de solde positif ou négatif des provisions
Lorsque l’on remplit sa déclaration des revenus fonciers, une question se pose forcément : comment traiter les charges payées par les locataires ? La fiscalité des revenus locatifs impose des règles strictes et précises qui varient selon le type de location (meublée ou non-meublée) et le régime fiscal choisi (micro-foncier, micro-BIC, ou régime réel).
Un récapitulatif s’impose donc sur la manière de déclarer les charges locatives, dans lequel nous verrons les différences entre les charges récupérables et non récupérables, les particularités de la gestion des provisions pour charges de copropriété et certains cas spécifiques.
Que vous soyez un investisseur néophyte ou un propriétaire aguerri, voici comment déclarer les charges locatives, en vous assurant de maximiser vos déductions fiscales et d'éviter les erreurs courantes qui pourraient entraîner des pénalités.
Les types de charges et leurs implications fiscales
Charges récupérables et non récupérables
Lorsqu'un propriétaire bailleur loue un bien immobilier neuf ou ancien, il peut être amené à avancer des frais pour l'entretien et la gestion de ce bien. Certaines de ces charges sont dites "récupérables" car elles peuvent être répercutées sur le locataire. La liste des charges récupérables est fixée par le Décret n°87-713 du 26 août 1987 et comprend notamment :
- Les frais d'entretien courant et de petites réparations.
- Les dépenses liées aux services collectifs et aux équipements communs (eau, électricité des parties communes, ascenseur).
- Les taxes locatives comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
D'un autre côté, les charges non récupérables restent à la charge du propriétaire. Il s'agit notamment des frais liés à :
- La gestion et administration du bien (frais de gestion locative, conciergerie...)
- Assurances (PNO, GLI, vacance locative...)
- Les travaux d'entretien, réparation, amélioration ou de rénovation de l'immeuble
- Indemnités d’éviction & frais de relogement, frais de procédure en cas de litige locataire
- Intérêts d’emprunt
- Les impôts fonciers
Ces charges ne sont pas “récupérables” à proprement parler, mais sont en revanche déductibles de la base imposable et permettront donc de réduire l’impôt sur les revenus fonciers.
Comment déclarer les charges en location vide
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est une option simple et avantageuse pour les propriétaires dont les revenus fonciers bruts annuels n'excèdent pas 15 000 €. Ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, ce qui simplifie grandement la déclaration fiscale.
Les revenus locatifs doivent être déclarés hors charges, c'est-à-dire sans inclure les provisions pour charges payées par le locataire. L'administration fiscale applique automatiquement l'abattement de 30 %, couvrant les dépenses courantes sans que le propriétaire n’ait besoin de fournir des justificatifs.
À noter que l’abattement est fixe et ne tient pas compte des charges réelles, ce qui peut être un désavantage si celles-ci sont élevées.
Le régime réel
Pour les propriétaires dont les revenus fonciers dépassent 15 000 € par an ou pour ceux qui préfèrent déduire leurs charges réelles, le régime réel s'applique automatiquement ou peut être choisi volontairement. Ce régime permet de déduire les charges réelles supportées pour l'entretien et la gestion du bien.
Les revenus locatifs doivent être déclarés hors charges via le formulaire 2042. Le montant des loyers perçus est indiqué sans inclure les provisions pour charges récupérées auprès du locataire.
Les charges déductibles doivent être détaillées sur le formulaire 2044. Ce formulaire permet de déclarer de manière précise les différentes charges supportées par le propriétaire, et ainsi réduire fortement la base imposable.
Cas particuliers
Les provisions pour charges versées au syndicat de copropriété peuvent être déduites l'année de leur paiement. Une régularisation doit être effectuée après l'arrêté des comptes de la copropriété pour ajuster les charges effectivement déductibles.
Pour les immeubles seuls, les charges courantes (eau, électricité, ordures ménagères) sont généralement supportées par le locataire. Le propriétaire doit veiller à ce que ces charges ne soient pas incluses dans les revenus fonciers déclarés.
Comment déclarer les charges en location meublée
En location meublée, le bailleur dépendra du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en meublé Professionnel). Par défaut, lorsque l’on loue en meublé classique, on est en LMNP. Cependant, un propriétaire loueur passera sous le statut LMP si LES DEUX CRITÈRES suivants sont réunis :
- Les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 23 000€ charges comprises ,
- Les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 50 % du revenu total du foyer sur l’année.
Le régime micro-BIC en meublé
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est destiné aux propriétaires de locations meublées dont les revenus locatifs annuels n'excèdent pas 77 700 € (188 700 € pour les meublés de tourisme). Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, simplifiant ainsi la déclaration fiscale.
Les propriétaires dont les revenus locatifs bruts ne dépassent pas 77 700 € (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme et chambres d'hôtes) peuvent opter pour ce régime. Ce seuil inclut les charges locatives récupérées auprès des locataires.
Les revenus locatifs doivent être déclarés charges comprises, c'est-à-dire en incluant les provisions pour charges payées par les locataires. L'administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % (ou jusqu’à 71 % pour les meublés de tourisme).
Les propriétaires doivent reporter le montant total des revenus locatifs sur le formulaire 2042-C Pro.
Le régime réel en meublé
Le régime réel est applicable automatiquement lorsque les revenus locatifs dépassent 77 700 € par an ou peut être choisi volontairement par le propriétaire. Il permet de déduire les charges réelles supportées pour l'entretien et la gestion du bien, offrant ainsi une plus grande flexibilité fiscale.
Les revenus locatifs, y compris les charges, doivent être déclarés dans leur intégralité. Le formulaire 2042-C Pro est utilisé pour cette déclaration, en détaillant les recettes perçues sur l'année. Les charges déductibles doivent être détaillées sur le formulaire 2031-SD.
Gestion des provisions pour charges de copropriété
Lorsque vous possédez un bien en copropriété, vous recevez des appels de fonds de la part du syndic de copropriété pour couvrir les dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes.
Les provisions pour charges courantes sont déductibles l'année de leur paiement. Cela inclut les dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes ainsi que certaines dépenses pour travaux. Ces montants doivent être reportés en ligne 229 du formulaire 2044 ou ligne 230 du formulaire 2044-SPE.
Après l’arrêté des comptes de la copropriété, vous devez régulariser les provisions pour charges que vous avez déduites au titre de l’année précédente. Cette régularisation permet d’ajuster les charges effectivement déductibles en fonction des dépenses réelles de la copropriété.
Pour effectuer cette régularisation, vous devez obtenir du syndic de copropriété le décompte des charges ou la répartition des charges de l’année précédente. Ces documents vous permettront de déterminer les charges réellement supportées par la copropriété.
Les provisions déduites l'année précédente doivent être ajustées en fonction des charges non déductibles et des charges récupérables sur les locataires. La fraction des provisions déduites correspondant à des dépenses non déductibles ou récupérables sur les locataires doit être réintégrée dans vos revenus fonciers imposables. Ce montant est à indiquer en ligne 230 du formulaire 2044 ou ligne 231 du formulaire 2044-SPE.
En 2022, Clément a versé une provision pour charges de copropriété de 1 500 €, déduite en ligne 230.
Le relevé des comptes de l'année 2022 indique la répartition suivante :
- 500 € de dépenses d’entretien déductibles
- 400 € de dépenses de construction non déductibles
- 600 € de dépenses d’éclairage et de chauffage récupérables sur le locataire
Lors de l’établissement de sa déclaration de revenus pour 2023, il doit réintégrer dans ses revenus fonciers imposables les 400 € de dépenses non déductibles et les 600 € de charges récupérables sur le locataire. Ainsi, seuls les 500 € de dépenses d’entretien déductibles n’ont pas besoin d’être réintégrés puisqu’ils ont déjà été déduits en 2022.
En cas de solde positif ou négatif des provisions
Si le montant des provisions versées est supérieur aux charges réelles, la différence positive doit être ajoutée à vos revenus fonciers de l’année suivante.
Si le montant des provisions versées est inférieur aux charges réelles, vous pouvez déduire ce complément de charges au titre de l’année suivante.
La formule à retenir est la suivante :
Régularisation = (provisions déduites N-1 + charges locatives + charges non récupérables) – charges réelles
À noter que si votre déclaration correspond à l’année où votre bien a été livré, vous n’avez aucune régularisation à déclarer.
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