Relance de l’immobilier neuf à Montpellier : les recommandations de la commission Rebsamen

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Avatar de l'auteur "Charline N." Charline N.

le 20 octobre 2021

SOMMAIRE

La commission Rebsamen a travaillé tout l’été, afin de rendre au gouvernement ses recommandations pour une relance durable de la construction de logements en France. Ces différentes mesures visent à inciter les collectivités territoriales à davantage construire, tout en limitant l’artificialisation des sols.

Particulièrement attractive, Montpellier est directement concernée par cette commission visant à renforcer son offre en matière d'immobilier neuf. Elle accueille chaque année de nouveaux habitants et la demande de logements est particulièrement forte dans la métropole. Le développement de l’immobilier neuf à Montpellier doit donc être soutenu pour répondre aux besoins de cette population grandissante.

Le premier ministre s’est ensuite exprimé au sujet du rapport de la commission Rebsamen, ce mardi 28 septembre, au congrès de l'Union Sociale pour l’Habitat à Bordeaux. Lors de ce rassemblement, il a annoncé une série de mesures fiscales et budgétaires, tirées de ce rapport, pour relancer la construction neuve. Son objectif est clair, il souhaite mobiliser les collectivités et les élus locaux pour qu’ils construisent davantage dans les zones tendues.

La commission Rebsamen

© Sergey Nivens - shutterstock

La commission Rebsamen a été constituée en mai 2021 par le premier ministre, Jean Castex. C’est le président de Dijon Métropole, François Rebsamen, qui a été nommé président de la commission nationale de relance de la construction. Son équipe est composée de 32 membres. Ce sont des parlementaires, des élus locaux, des personnalités qualifiées ainsi que des professionnels du secteur du logement.

« Le défi de la relance de la construction neuve passe par une vision renouvelée de l’aménagement et de la ville. Cet effort de relance doit être collectif et mobiliser tous les acteurs. C’est pourquoi j’ai décidé de réunir une commission composée d’élus locaux et de parlementaires, de professionnels du secteur du logement et de personnalités qualifiées, afin de s’assurer que nous allons mobiliser toutes les solutions pour relancer durablement la construction de logements là où les besoins sont importants. » a déclaré Jean Castex, à l’annonce de la constitution de cette commission.

Il a ainsi été demandé à la commission Rebsamen de dresser un diagnostic objectif des freins rencontrés par les collectivités dans le cadre de la construction neuve et de la délivrance de permis de construire. Suite à ce bilan, la commission a préparé une liste de recommandations visant à lever ces difficultés.

François Rebsamen a donc remis, le 22 septembre, 13  propositions budgétaires et fiscales dont le but est de relancer la construction de logements dans les zones tendues, comme c’est par exemple le cas à Montpellier.

La situation inquiétante des logements en France

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Lors de son discours devant les bailleurs de l’Union sociale pour l’habitat, le premier ministre a exposé le constat alarmant dressé par la commission sur la construction de logements en France. Le rythme de la construction a en effet chuté de façon drastique ces deux dernières années. Cela est dû, en partie, à la crise sanitaire et aux élections municipales qui peuvent geler le développement de projets urbains.

La commission a ainsi précisé que les autorisations de logements ont baissé de 14,7% et les mises en chantier de 6,9% depuis 2019 selon les derniers chiffres de la construction de logement (Service des statistiques du gouvernement). Ce problème est accentué dans les zones les plus tendues où se concentre la majorité des besoins de logements. La hausse des prix de l'immobilier vient également appuyer ce déséquilibre. On sait qu'entre 2007 et 2020, le coût des biens anciens ont augmenté de 61 % à Paris, de 36 % dans les 10 plus grandes villes de France et de 17,5 % dans les 50 plus grandes.

Le bilan de la commission est sans appel : les territoires les plus tendus enregistrent un manque de logements plus important en plus de loyers plus élevés. En conséquence, les ménages les plus modestes sont poussés hors du centre des métropoles et l’étalement urbain se développe rapidement.

Les mesures de relance de la commission

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Après de nombreuses un grand nombre de consultations, réunions et autres comités thématiques en présence d'experts, la commission Rebsamen a rendu un rapport de 13  préconisations budgétaires et fiscales pour relancer la construction de logements dans les zones tendues. Ce rapport a pour objectif de développer davantage le projet de loi de finances 2022, avant son passage au Parlement.

Plus de logements sociaux

Lors de sa prise de parole à Bordeaux, le premier ministre a rappelé que l’objectif de construction de 250 000 nouveaux logements sociaux en France est toujours en cours de développement.

« Nous devrions avoir agréé 100 000 logements à la fin de l’année. Pour cela, nous avons mobilisé toute la force de frappe de la Caisse des dépôts et de sa Banque des territoires » a t-il détaillé.

Il a ensuite présenté l’avenant signé avec l’organisation Action Logement. Celui-ci prévoit de mobiliser 450 millions d’euros en subventions et 250 millions d’euros de prêts supplémentaires sur deux ans pour atteindre l’objectif des 250 000 logements sociaux.

Des contrats locaux de relance du logement

La commission Rebsamen propose des mesures pour soutenir les collectivités et les élus locaux dans la construction de logements accessibles et abordables sur leur territoire.

La première mesure budgétaire, consiste à la mise en place de contrats locaux, appelés contrats de relance du logement, entre l’État et les collectivités. Ils visent à soutenir financièrement la construction de logements collectifs dans les zones tendues. Le gouvernement a prévu une aide de 175 millions d’euros pour le développement de cette mesure. En échange de ce soutien financier, les collectivités et les élus locaux doivent recenser des ressources foncières pour construire et remplir leurs objectifs de densité.

La prise en charge d’exonérations de taxe foncière

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Jean Castex a également annoncé que la principale préconisation de la commission Rebsamen serait suivie par le gouvernement. Celle-ci prévoit d'exonérer la taxe foncière, qui sera désormais supportée par l'État pour une durée de 10 ans. L'exonération intervient pour les logements sociaux autorisés de 2021 à la fin 2026, soit jusqu’à la fin des mandats municipaux en cours.

Une adaptation à été ajoutée en complément pour soutenir le développement de logements à loyers plafonnés dans les zones tendues : l’exonération de taxe foncière appliquée aux logements intermédiaires sera remplacée par un crédit d’impôt pour les organismes institutionnels développant des projets immobiliers.

Le coût de cette mesure est évalué à 70 millions d’euros par an. La production espérée est de 100 000 logements sociaux par an. L’impact réel de cette mesure sera évalué dans trois ans sur la base des chiffres de la construction réelle de logements neufs dans les zones tendues.

La commission Rebsamen propose également de supprimer l’exonération temporaire de taxe foncière dont bénéficient les particuliers acheteurs de logements neufs. Cette proposition n’a finalement pas été retenue par le gouvernement et ne sera donc pas appliquée.

La réforme du dispositif Louer abordable

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Le développement de logements neufs dans les zones tendues est très attendu, mais pour répondre aux besoins réels des habitants, ces logements doivent être accessibles et abordables. Dans ce but, le premier ministre a expliqué vouloir engager une réforme du dispositif d’investissement locatif Louer abordable.

Ce dispositif incite les bailleurs à plafonner leurs loyers en échange d’un abattement fiscal. À l’heure actuelle, ce mécanisme n’a malheureusement pas rencontré le succès escompté. Les plafonds de loyers prévus seraient beaucoup trop bas par rapport au loyer moyen constaté sur les territoires, ce qui ne pousse pas les propriétaires à y adhérer.

Le gouvernement s’engage donc, en 2022, à adapter tous les paramètres de ce dispositif à fort potentiel, afin de coller davantage à la réalité du terrain.

La mobilisation du foncier public

Le plan de relance de la commission Rebsamen prévoit également le déploiement du Fonds friches. Il s’agit d’un fonds de 650 M€ dédié, en 2021 et 2022, au financement d’opérations de recyclage de friches et de foncier déjà artificialisé.

La réhabilitation de friches offre un potentiel important d’aménagement durable des territoires et répond aux objectifs de maîtrise de l’étalement urbain, de limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers et de protection des sols contre leur artificialisation. Les ressources du fond seront prioritairement affectées aux projets les plus ambitieux en matière de création de logements.

En complément, le gouvernement fera un recensement actualisé en temps réel du foncier cessible de l’État. Cet inventaire des parcelles disponibles sera suivi d’un appel à manifestation d’intérêt pour des projets de construction de logements sociaux, étudiants et intermédiaires. Cette mobilisation du foncier de l’Etat permettrait la création de 21 000 logements dès 2022 et de 50 000 autres dans les années à venir.

Le renforcement de la loi SRU

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Jean Castex a rappelé que le gouvernement reste ferme sur l’application du dispositif SRU dans le cadre de la loi 3Ds. La loi solidarité et renouvellement urbain (SRU), votée en décembre 2000, impose aux communes urbaines de se doter de 20 à 25 % de logements sociaux sur leur territoire. Ces quotas s'appliquent sur le parc des résidences principales. Les villes ont jusqu’à la fin de l’année 2025 pour atteindre leurs quotas de logements sociaux.

Dans ce cadre, la métropole de Montpellier a prévu la construction de 5 200 logements par an pour atteindre les 25 % de logements sociaux imposés.

Pour renforcer la loi SRU, le gouvernement a donc décidé d’améliorer ses conditions d’application et de mieux prendre en compte la diversité des situations locales. Les agréments de logements sociaux ne seront plus accordés pour les communes comptant plus de 40 % de logements sociaux, afin d’éviter la ghettoïsation des territoires. Une réflexion sera également menée pour faciliter l’attribution des autorisations de logements sociaux.

En résumé, les bailleurs sociaux sont globalement satisfaits des mesures de la commission Rebsamen qui ont été retenues par le gouvernement et qui seront mises en place prochainement. Ainsi, l’exonération de taxe foncière, les contrats locaux de relance du logement, la réforme du dispositif Louer abordable, la mobilisation du foncier public et le renforcement de la loi SRU ont pour but de développer la construction de logements abordables dans les zones tendues, comme c’est le cas dans la métropole de Montpellier.

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