Les nouveaux plafonds Pinel en 2021
Christelle Privat
le 07 avril 2021
[ mis à jour le 19 juillet 2021 ]
SOMMAIRE
- Les nouveaux plafonds de loyers Pinel 2021
- La règlementation
- Comment calculer un loyer Pinel en 2021 ?
- Les nouveaux plafonds de ressources Pinel
- Les derniers ajustements de la loi Pinel, dans les grandes lignes
- Investir en loi Pinel à Montpellier
- La ville de Montpellier, une zone Pinel attractive
- la rentabilité locative à Montpellier
Le dispositif Pinel qui stimule l’immobilier neuf à Montpellier et sur le territoire national depuis le 1er janvier 2015 est reconduit jusqu’en décembre 2024. Il subit toutefois quelques ajustements :
- d’une part, le type de logement concerné par le dispositif a évolué, puisqu’il n’intègre plus les maisons individuelles,
- d’autre part, les taux de la réduction fiscale vont connaître une baisse, dès le 1er janvier 2023.
En parallèle, les plafonds Pinel revus annuellement sont désormais connus pour l’année 2021. Ils figurent sur le site du ministère de la cohésion des territoires, et ne devraient pas tarder à être publiés au BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques).
À Montpellier, le dispositif Pinel continue de séduire les investisseurs, car la ville du sud présente une démographie en croissance et chaque année de nombreux étudiants sont attirés par sa douceur de vivre et sa grande vitalité. Pour fixer les loyers Pinel, les propriétaires bailleurs appliquent les plafonds de loyer de la zone Pinel A pour la ville de Montpellier intra-muros et sa proche périphérie. Les plafonds des zones Pinel B1, B2 et C pour les communes plus éloignées.
Les nouveaux plafonds de loyers Pinel 2021
La règlementation
Le dispositif fiscal en faveur des investisseurs en immobilier neuf requiert 2 conditions cumulatives, pour rester dans le cadre de la loi et bénéficier des avantages de la défiscalisation :
- Le respect des plafonds de loyers Pinel, revus par la loi chaque année
- Le respect des plafonds de ressources des locataires, également prévus par la loi tous les ans
Les plafonds de loyers Pinel, permettent de garantir que le bien immobilier mis à la location présente un loyer accessible aux foyers modestes. Pour rappel, le dispositif a été mis en place pour accroître l’offre de logements dans les villes dites “tendues”, alors que la demande de logements était très forte. Le second enjeu pour le gouvernement était de proposer des logements “intermédiaires” aux familles qui ne pouvaient pas prétendre aux logements sociaux et qui avaient des difficultés à trouver un logement décent à des prix accessibles, sur le marché classique.
Chaque année ces plafonds Pinel font l’objet de révisions, selon les zones Pinel établies préalablement par le gouvernement. Ils correspondent donc aux loyers maximums auxquels les propriétaires bailleurs doivent se référer !
Les nouveaux plafonds de loyer Pinel pour 2021 sont les suivants :
| Zones Pinel | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Plafonds de Loyers 2021 | 17,55 € | 13,04 € | 10,51 € | 9,13 € |
Comment calculer un loyer Pinel en 2021 ?
Pour connaître le montant maximum d'un loyer Pinel, le calcul est simple. Pour cela il est nécessaire de connaître la surface utile de l’appartement concerné, ainsi que le plafond de loyer de la zone Pinel où se situe le logement neuf. Un coefficient multiplicateur de 0.7 + (19/surface utile) est systématiquement appliqué.
Mais qu’est-ce que la surface utile ?
La surface utile d’un logement correspond à la superficie de la surface habitable à laquelle on ajoute 50 % de la superficie des surfaces annexes. Par exemple, un appartement de 45 m² qui dispose d’un balcon de 10 m², a une surface utile de 50 m², soit 45 + 10/2 = 50.
Lorsqu’elle s’applique à l’encadrement des loyers, la superficie des surfaces annexes prise en compte est plafonnée à 8 m² !
Exemple de calcul d’un loyer Pinel à Montpellier
Laure-Anne souhaite investir en Pinel dans le quartier Estanove à Montpellier. Elle a repéré un T3 de 64 m² disposant d’une très grande terrasse de 32 m². Elle en est ravie ! Mais quel sera le montant du loyer maximum en zone Pinel A ?
La superficie des surfaces annexes à prendre en compte dans le cas présent est 8 m². Le nouveau plafond de loyer Pinel appliqué en zone A (Montpellier) est de 13,04 €.
Le calcul de loyer Pinel est donc le suivant : 13,04 x (0,7 + 19/72) x 72 = 904,97 €.
Il existe des simulateurs de loyer Pinel sur internet. Le site Immo9 vous propose son simulateur Pinel en accès libre :
Calculez votre loyer Pinel maximal
Résultats communiqués à titre indicatif, contactez-nous pour plus d'informations.
Les nouveaux plafonds de ressources Pinel
Les plafonds de ressources des locataires conditionnent également la location en loi Pinel. Ils font l’objet de réajustements en 2021. Selon la composition du foyer fiscal et la zone Pinel concernée, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser :
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 236 | 38 236 | 31 165 | 28 049 |
| Couple | 57 146 | 57 146 | 41 618 | 37 456 |
| Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge | 74 912 | 68 693 | 50 049 | 45 044 |
| Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge | 89 439 | 82 282 | 60 420 | 54 379 |
| Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge | 106 415 | 97 407 | 71 078 | 63 970 |
| Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge | 119 745 | 109 613 | 80 103 | 72 093 |
| Majoration par personnes à charge supplémentaire à partir de la cinquième personne | + 13 341 | + 12 213 | + 8 936 | + 8 041 |
Aymeric, Nicole et leurs deux filles souhaitent louer un T4 en plein centre de Montpellier, non loin de la Comédie. Le revenu fiscal de référence du foyer s’élève à 80 050 €. Le couple et ses deux enfants pourront donc être les heureux locataires d’un logement acquis en Pinel, et dont le loyer est plafonné par la loi.
Plus de précisions !
Le revenu fiscal de référence (RFR) figure dans votre dernier avis d’imposition. Pour une location en 2021, les ressources annuelles prises en compte sont celles de l’année N-2, soit les ressources de l’année 2019.
Les derniers ajustements de la loi Pinel, dans les grandes lignes
Le 13 novembre 2020, le gouvernement a prorogé la loi Pinel jusqu’à fin décembre 2024. Le dispositif fera néanmoins l’objet de quelques ajustements à partir de janvier 2023. Dès cette date, le taux de l’avantage fiscal octroyé aux investisseurs en Pinel subira une diminution annuelle progressive.
Aujourd’hui, selon la durée de location choisie, les taux de l’avantage fiscal sont les suivants :
| Taux de la réduction fiscale Pinel en 2021 | |||
|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| 2021 | 12 % | 18 % | 21 % |
En 2023 et 2024 les taux de la réduction fiscale seront les suivants :
| Taux évolutif de la réduction fiscale Pinel en 2023 et 2024 | |||
|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| À partir du 1er janvier 2023 | 10,5 % ↘ | 15 % ↘ | 17,5 % ↘ |
| À partir du 1er janvier 2024 | 9 % ↘ | 12 % ↘ | 14 % ↘ |
Quelques exceptions subsisteront à la réduction de l’abattement fiscal en 2022. Les logements situés dans des quartiers “prioritaires” (politique de la ville) pourront continuer à bénéficier de la réduction fiscale actuelle jusqu’en 2024. Les logements étant en avance sur la règlementation environnementale en cours pourront également prétendre à l’abattement fiscal pratiqué aujourd'hui.
Il est à noter que depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel ne s’applique plus qu’aux bâtiments d’habitation collectifs. En effet, le PLF 2021 (projet de loi de finance 2021), précise que les villas jumelées et les maisons individuelles ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Bercy ajoute qu’un bâtiment d'habitation collectif comprend un nombre minimal de logements (au moins 2 logements) et que ces derniers doivent être groupés au sein d’un seul bâtiment. Cette précision intervient alors que le gouvernement a pris des engagements en faveur de la lutte contre l’artificialisation des sols.
Investir en loi Pinel à Montpellier
La ville de Montpellier, une zone Pinel attractive
Idéalement située entre mer et arrière-pays montagneux, sur le grand axe de communication joignant l’Espagne et l’Italie, Montpellier bénéficie d’une cote de popularité grandissante. Chaque année la métropole voit sa démographie augmenter de façon exponentielle (sur la période 2013-2018, sa population a évoluée chaque année de + 1,3 %, selon l’INSEE). Les étudiants sont également très nombreux, et classent régulièrement la ville dans le top 5 des meilleures villes étudiantes de France. Ils représentent aujourd’hui 18 % de la population totale de la métropole. Un très bon indicateur pour les investisseurs, qui louent facilement les studios et appartements destinés à la colocation.
La ville labellisée French Tech bénéficie de cet écosystème stimulant où se rencontrent les acteurs de l’innovation. À la pointe dans les domaines de la médecine et de l’agroéconomie, la métropole dispose d’un bassin d’emploi dynamique avec un potentiel stimulé par la politique d’animation et de promotion économique du territoire.
la rentabilité locative à Montpellier
Selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le prix de vente moyen du neuf sur le troisième trimestre 2020 s’élevait à 4 375 €/m² à Montpellier Métropole. Un chiffre en évolution par rapport au troisième trimestre de l’année précédente (+ 4,4 %).
Malgré l’augmentation des prix de l’immobilier neuf, Montpellier s’avère être attractive pour les investisseurs en Pinel. L’agglomération montpelliéraine est prise d’assaut par les étudiants qui doivent se loger à l’année et les touristes fréquentent beaucoup la ville proche de la mer méditerranée. De nombreux investisseurs orientent le choix de leur bien neuf en fonction de la structure de la ville. Ils font l’acquisition de studios ou d’appartements 2 ou 3 pièces, car le risque de vacance locative est très faible. Certains biens immobiliers neufs dans la capitale héraultaise peuvent atteindre une rentabilité locative de 6 % !
