Pourquoi investir dans l’immobilier neuf à Montpellier ?
Christelle Privat
le 02 juin 2021
[ mis à jour le 03 juin 2021 ]
SOMMAIRE
- Montpellier : une ville Surdouée !
- Une population jeune et en croissance
- Des infrastructures solides et une bonne santé économique
- Une ville de culture et de patrimoine
- Un climat doux presque toute l’année et des paysages magnifiques
- Un marché immobilier neuf attractif
- Les avantages de l’immobilier neuf à Montpellier
- Les dispositifs en faveur de l’investissement locatif
- Immobilier neuf et écologie
- Des prix compétitifs !
- Une rentabilité locative intéressante
Montpellier figure parmi les villes les plus attractives pour investir dans l’immobilier neuf. Ses nombreux atouts, ses programmes immobiliers d’une grande qualité, et sa rentabilité locative exceptionnelle, tirent le secteur de la construction neuve toujours plus haut.
En conséquence, la demande de logements explose dans le neuf, et la promotion immobilière a du mal à répondre à toutes les sollicitations, dans un contexte singulier de crise sanitaire. Mais revenons ensemble sur les raisons de cet engouement pour l’investissement dans l’immobilier neuf à Montpellier …
Montpellier : une ville Surdouée !
Affectueusement appelée la ville Surdouée en raison de son dynamisme économique et de ses personnages illustres (Juliette Gréco, Auguste Conte, Rabelais, etc.), Montpellier doit véritablement son surnom, pour le moins flatteur, à une ancienne campagne de communication lancée sous l’égide de Georges Frêche, l’ancien maire et l’un des artisans notoires de la ville.
Une population jeune et en croissance
Avec plus de 288 000 habitants (chiffres 2020), Montpellier est la 7 ème ville de France en termes de démographie. La ville qui enregistre une croissance démographique de 1,2 % entre 2012 et 2017, possède un territoire dynamique et diversifié. Diversifié car presque 40 % de sa population vient d’une autre région et 1 habitant sur 5 est originaire d’un autre pays du monde. Cette attractivité ne s’arrête pas aux frontières de Montpellier, puisque la métropole compte plus de 480 000 habitants, répartis sur 31 communes.
Autre fait caractéristique de la population montpelliéraine : elle est jeune ! Selon les chiffres de l’INSEE, dans la ville de Montpellier, les jeunes de 15 à 29 ans représentent environ 30 % de la population. Les étudiants qui sont une part importante de la population (50 %), voient leur nombre augmenter de 20 points en 10 ans. Des indicateurs rassurants pour les investisseurs en immobilier neuf !
Des infrastructures solides et une bonne santé économique
Desservie par un aéroport, une gare en cœur de ville, 5 lignes de tramway et 42 lignes de bus connectant la ville à de nombreuses communes de la métropole, Montpellier dispose d’un réseau de transport efficace et diversifié. Les transports doux ne sont pas oubliés avec notamment la location de Vélomagg, disponible depuis 57 vélostations automatiques.
Avec plus de 29 000 entreprises et une renommée mondiale dans certains pôles d’excellence dont : l’agronomie, la santé ou les technologies de pointe, l’attractivité économique de la ville n’est plus à démontrer. Labellisée French Tech, la métropole excelle dans les domaines du numérique et crée le BIC qui fait partie des 5 meilleurs incubateurs d’entreprises au monde, selon UBI Global. Les entreprises comme Dyneff SAS, Dell, ou Laboratoire Chauvin ont choisi de s’installer à Montpellier et embauchent un grand nombre de salariés. Dell, qui est le premier employeur privé de la métropole, fait travailler plus de 1 000 collaborateurs de plus de 36 nationalités différentes.
Une ville de culture et de patrimoine
Construite il y a un millénaire, la ville de Montpellier possède une histoire riche et une architecture emblématique des époques qui l’ont traversées. Ruelles médiévales, fontaines d’époque, hôtels particuliers du XVIIème siècle, églises néo-gothiques : plusieurs parcours de visite permettent de revenir sur ces beaux lieux de la ville. Les quartiers de l’Écusson, d’Antigone de Port Marianne, sont emblématiques et permettent d’appréhender les nombreux styles architecturaux de la ville.
Les lieux de culture et les évènements culturels rythment la vie des Montpelliérains : Musée Fabre, MO.CO, Opéra Comédie, Domaine d’O, Comédies du livre, Planet Océan, etc.
Un climat doux presque toute l’année et des paysages magnifiques
La ville du sud comptabilise 300 jours d’ensoleillement par an et ses habitants apprécient particulièrement son climat tempéré et doux. C’est un argument de poids qui attire chaque année 5 millions de touristes, mais pas que …
La région offre également de somptueux paysages entre mer Méditerranée et montagne, entre garrigues et lagunes. Sa pleine nature, ses nombreux espaces verts, son Pic Saint-Loup, sa petite Camargue, son lac du Salagou, son parc Zoologique en pleine cité, sont autant d’attraits paysagers qui rendent la métropole unique !
Un marché immobilier neuf attractif
Depuis la crise sanitaire, l’investissement locatif séduit de plus en plus les Français, loin devant les placements boursiers comme le livret A et l’assurance vie. Selon le magazine BoursesTrading, il s’observe une hausse de l’investissement immobilier de 16 % en ce début d’année 2021, sur le territoire national. À Montpellier, le marché immobilier est très dynamique également …
Les avantages de l’immobilier neuf à Montpellier
Le marché de l’immobilier neuf confère aux acquéreurs de nombreux avantages. En effet, les appartements et maisons neuves offrent une qualité de vie optimale avec un meilleur agencement des pièces à vivre, et des surfaces plus généreuses. Les normes environnementales sont de dernière génération et les objectifs de performances énergétiques élevés.
En achetant en VEFA, le propriétaire bénéficie des nombreuses garanties assorties au contrat de vente, comme la garantie décennale ou la garantie financière d’achèvement.
Dans le neuf, l’acquéreur bénéficie des frais de notaire réduits et d’économies sur la TVA dans certains cas.
À Montpellier, les programmes immobiliers neufs sont d’une grande qualité et proposent aux investisseurs, comme aux acheteurs en résidence principale, des logements allant du studio aux 4 pièces. Certains promoteurs sont spécialisés dans l’immobilier de haut standing, d’autres font des propositions innovantes au niveau de la conception ou en matière d’écologie. Certains quartiers neufs proposent de nouvelles façons de vivre (espaces verts de qualité, lieux partagés, SOHO), à l’image du quartier République à Port Marianne.
Les dispositifs en faveur de l’investissement locatif
Plusieurs dispositifs permettent de réaliser un investissement locatif avec une réduction d’impôt à la clé. Le Pinel est sans doute celui qui a connu le plus grand succès. Il doit s’éteindre en 2024, donc il est encore temps d’en profiter !
Le dispositif Pinel permet aux acquéreurs qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf d’économiser jusqu’à 63 000 €, sur 12 ans. La limite maximale d’investissement est de deux logements par an, pour un coût total de 300 000 € au maximum, ou un plafond de 5 500 €/m². Le logement doit être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans. Il existe des restrictions en termes de plafonnement de loyer et de plafonnement de ressources du locataire retenu, pour rester dans le cadre de la loi.
Le statut LMNP ou loueur meublé non professionnel, permet au futur acquéreur de bénéficier d’un abattement fiscal sur les revenus générés lors d’un investissement locatif d’un bien meublé dans le neuf ou dans l’ancien.
Le LMNP Censi-Bouvard engage l’acquéreur pour une durée de 9 ans et permet une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien immobilier neuf, dans la limite de 300 000 € d’acquisition. L’acquéreur peut également récupérer la TVA à 20 % sur son acquisition. Attention : le bien doit être acquis dans une résidence de services (EHPAD, Résidence étudiante, résidence sénior) et il doit être meublé. Les loyers sont garantis à l’investisseur même lorsque le logement n’est pas occupé !
Immobilier neuf et écologie
De façon générale, l’immobilier neuf tend à être plus durable. Déjà la RT2012 affichait quelques ambitions en la matière, avec des logements neufs plus confortables, mieux conçus et mieux isolés. La RE2020 qui prendra le relai dès le 1er janvier 2022, attend des résultats en faveur de l’environnement nettement supérieurs avec plusieurs points d’attentions comme : les matériaux utilisés, les énergies propres et durables, le cycle de vie des bâtiments et l’intégration du besoin de froid pour limiter les canicules de l’été.
À Montpellier, les promoteurs immobiliers neufs ont commencé à concevoir des résidences et des maisons neuves plus respectueuses de l’environnement.
La résidence So Wood dont la livraison est prévue pour le quatrième trimestre 2023, proposera 105 appartements du studio au 4 pièces, répartis dans un immeuble de 9 étages en bois et béton ! Ce nouveau bijou architectural du sous quartier République à Port Marianne, disposera d’un jardin secret et atteindra les labels plus performants du bâtiment.
Des prix compétitifs !
Le 26 mai dernier, la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers neuf) communiquait les derniers chiffres du logement neuf : ceux du 1er trimestre 2021. Il en ressort que le prix de vente moyen sur la période concernée atteint 4 432 €/m² à Montpellier, avec une hausse de 4,6 % comparativement au 1er trimestre 2020. Sur la région Montpellier Occitanie, le prix de vente moyen sur le trimestre est en hausse de 3,8 %, s’établissant à 4 021 €/m².
Certes le prix de l’immobilier neuf à Montpellier enregistre une dynamique haussière, comme c’est le cas sur l’ensemble du territoire, malgré tout, il semblerait que les prix repartent à la baisse ces derniers mois, mais la tendance est à confirmer. De plus, la métropole enregistre un prix moyen inférieur à celui d’autres métropoles françaises. Par exemple en Nouvelle Aquitaine le prix moyen sur le 1er trimestre 2021 est de 4 317 €/m², et en région PACA il atteint 5 771€/m². Le marché montpelliérain reste donc une opportunité !
Une rentabilité locative intéressante
À Montpellier, la part des locataires sur les résidences principales de la ville est de 67,20 %. À Narbonne, ce chiffre tombe à 53,50 %. Il y a une forte demande locative sur la ville de Montpellier. La jeunesse de la population montpelliéraine et sa forte concentration estudiantine expliquent en partie le phénomène.
Afin d’illustrer la rentabilité locative, prenons deux exemples chiffrés :
Actuellement, un appartement 2 pièces de 47 m² (avec un balcon de 8 m²) dans une nouvelle résidence de Port Marianne coûte 208 000 €. Si l’acquéreur achète en Pinel, le loyer attendu (en zone Pinel A) sera de 713 €.
La rentabilité locative brut qui s’obtient en divisant le loyer annuel par le coût de l’acquisition immobilière x100 sera de : 4,11 %.
La rentabilité locative du neuf étant de l’ordre de 3 à 5 %, on arrive à un rendement intéressant dans un quartier central de Montpellier. Toutefois, en sortant des grandes villes et en rejoignant la périphérie, il arrive souvent que la rentabilité locative soit nettement supérieure. C’est donc un choix à définir par l’investisseur qui devra également mesurer la vacance locative dans la ville de son investissement.
À Valergues, une ville située à 17 kilomètres de Montpellier, un appartement 2 pièces de 50 m² comprenant une terrasse de 14 m², coûte 131 000 €. Le loyer Pinel attendu est de 600 €. La rentabilité locative brute sera donc de : 5,49 %.
