Taxe foncière à Montpellier : à quoi s’attendre ?

Léonard BONNET

le 15 septembre 2021

[ mis à jour le 17 novembre 2023 ]

Les propriétaires doivent s’acquitter de la taxe foncière chaque année. Son montant a tendance à augmenter et peut coûter très cher selon la commune.

Le chef-lieu de l’Hérault est une des villes les moins clémentes en la matière. Il s’avère donc judicieux de prendre en compte la taxe foncière à Montpellier, même quand on investit dans l’immobilier neuf à Montpellier et que les nouveaux logements sont exonérés à hauteur de 40% de cet impôt local pendant deux ans.

A quoi les contribuables Montpelliérains doivent-ils s’attendre ? Qu’en est-il de la taxe foncière dans les autres villes ? Quel est l’avenir de cette fiscalité ? En quoi cela impacte-t-il l’immobilier ? Explications.

Taxe foncière : tendance et disparités

Une hausse constante de la taxe foncière en France

La suppression progressive de la taxe d’habitation incite les collectivités à alourdir la taxe foncière, malgré la promesse de l’Etat de compenser le manque à gagner que cela va représenter pour elles. Cet impôt local pèse de plus en plus sur le budget des ménages. En moyenne, cette fiscalité a augmenté de 31,42 % entre 2009 et 2019, alors que la hausse des loyers a été de l’ordre de 9,96 % et l’inflation de 10,80 % en France durant la même période.

Cette pression de la fiscalité locale ne devrait pas s’atténuer, les propriétaires doivent s’attendre à des impôts fonciers plus contraignants dans les années à venir, au moins jusqu’en 2026. Pas moins d’un tiers des maires de France compteraient augmenter cette taxe dans leurs communes.

Des différences notoires selon les communes

On constate encore des écarts importants d’impôt foncier entre les villes. D’une commune à l’autre, la taxe foncière peut varier du simple au double !

Ce sont les villes de taille moyenne qui imposent les taxes locales les plus élevées. La taxe foncière à Montpellier, Nîmes ou Angers illustre cela, tout comme celle qui est appliquée à Nantes, Le Havre, Bordeaux, Grenoble ou Dijon.

A contrario, les plus grandes métropoles comme Paris, Lille, Strasbourg ou encore Lyon pratiquent des taux particulièrement faibles actuellement. Des fiscalités attractives dont on ignore si elles perdureront. Cependant, la présence dans ces communes de nombreuses entreprises (elles aussi taxées) leur permet de conserver des taux fiscaux plus bas.

Pas d'augmentation pour la taxe foncière à Montpellier en 2023

Comme s'y était engagée la municipalité, il n'y aura pas de hausse de la taxe foncière durant ce mandat. D'après la délibération du 4 avril 2023, le taux communal de la taxe foncière à Montpellier en 2023 reste inchangé à 52,63%, tandis que le taux de taxe foncière de Montpellier Méditerranée Métropole conserve également la même valeur : 0,167%.

Une réforme importante en 2026

La réforme des valeurs locatives cadastrales entrera en vigueur en 2026 et prévoit une révision du calcul des impôts locaux. Les valeurs cadastrales des villes aux immeubles modernes devraient être abaissées et celles dont l’immobilier est vieillissant rehaussées. Les progressions envisagées sont de + 20 % pour les logements construits avant 1920 et + 15 % pour ceux construits avant 1950.

Combien coûte la taxe foncière à Montpellier ?

Taxe foncière : le cas de Montpellier

En prenant l’exemple d’un logement de 70 m², le montant de la taxe foncière à Montpellier sur un tel bien est estimé à 1 533 euros. Une valeur annuelle qu’il est possible de régler mensuellement, mais les Montpelliérains ont tout de même beaucoup d’impôts locaux à payer.

Il s’agit là d’un aperçu contextualisé. Mais il illustre bien le haut niveau de la taxe foncière à Montpellier et exhorte les propriétaires à se tenir au courant de ce qu’ils devront payer pour éviter des déconvenues.

Montpellier : l’impact de la taxe foncière 2021 sur un crédit immobilier

Un logement de 70 m² à Montpellier coûte en moyenne 233 100 euros. En ajoutant la mensualisation de la taxe foncière à celle de 1 082 euros d’un prêt bancaire sur 20 ans, on arrive à un coût mensuel de 1 210 euros.

On peut constater que le montant annuel de la taxe foncière à Montpellier représente plus d’une mensualité de prêt immobilier à payer pour un propriétaire et plus de deux mensualités de loyer pour un bailleur. Une somme à ne clairement pas négliger lorsque l’on souhaite acheter dans cette métropole d’Occitanie.

Quelle est l’incidence de la taxe foncière sur l’immobilier ?

Un décalage entre prix immobiliers et taxe foncière

Les investisseurs apprécient bien évidemment les communes où la taxe foncière est moins élevée. Cependant, ce critère est à relativiser en considérant les prix de l’immobilier dans ces mêmes villes.

Pour reprendre l’exemple d’un logement de 70 m², la taxe foncière à Montpellier atteint 1 533 euros en 2021, contre 745 euros à Paris. Mais le prix au m² est en moyenne de 3 330 euros à Montpellier et de 10 614 euros à Paris. Dans la capitale, le prix des biens immobilier est donc trois fois plus cher que dans le chef-lieu de l’Hérault. Ce qui fait percevoir différemment le montant de la taxe foncière, sans le rendre négligeable pour autant.

Une charge pour les propriétaires

Même s’ils peuvent déduire la taxe foncière de leurs revenus locatifs, les propriétaires bailleurs doivent néanmoins payer cet impôt dans un premier temps. Or il peut être difficile de régler une telle somme, pour les plus modestes d’entre eux, surtout là où les loyers sont les plus bas. Pour les seniors avec de petites retraites qui sont propriétaires occupants, le montant de la taxe foncière à Montpellier ou Nantes par exemple peut s’avérer problématique.

De façon plus générale, les emprunteurs doivent faire attention à l’impact de la taxe foncière sur leurs finances. Si cet impôt est élevé, cela annule le gain des crédits immobiliers aux taux les plus bas. Puis il vaut mieux prévoir un matelas en cas de problème, d’ailleurs les banques sont de plus en plus nombreuses à demander une épargne résiduelle en plus de l’apport personnel pour cette raison. Il est préférable de prévoir le coût de la taxe foncière, plutôt que d’avoir à prendre un crédit, d’être forcé à s’installer dans une ville moins taxée ou même d’être contraint à vendre.

La rentabilité locative semble moins impactée

Pour un T2, on estime la rentabilité locative brute moyenne à 2,9 % à Paris et à 3,9 % à Strasbourg. Des taux plutôt moyens dans ces villes où l’immobilier est cher et la taxe foncière peu coûteuse. A l’inverse, la rentabilité locative d’un T2 est évaluée à 4,3 % à Montpellier, à 5,5 % à Nîmes et à 4,6 % à Angers : des pourcentages bien plus attrayants.

A cet égard, la taxe foncière à Montpellier et dans les autres villes moyennes où elle est élevée ne doit pas décourager les investisseurs. D’autant qu’il leur est possible de répercuter les hausses de cet impôt sur les loyers.

Attention aux rénovations

Des travaux de rénovation ou encore l’installation d’une piscine ont pour conséquence d’augmenter la valeur locative d’un bien et donc la taxe foncière qui s’y rapporte. Il est donc conseillé de bien considérer cela avant d’envisager ces chantiers.

En résumé…

La taxe foncière augmente dans la plupart des communes françaises, pour compenser la fin de la taxe d’habitation. Cet impôt local s’avère peu coûteux dans les plus grandes métropoles, où l’immobilier est cependant bien plus cher. Les villes moyennes ont une conjoncture inverse ; l’immobilier y est plus accessible, mais le montant de la taxe foncière à Montpellier, Nantes ou encore Bordeaux peut représenter deux mensualités de crédit immobilier ou trois mois de loyer. Les propriétaires, investisseurs et bailleurs doivent donc s’enquérir de cet impôt local pour éviter tout désagrément.

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