La périurbanisation, une alternative à la flambée des prix en centre-ville ?
Caroline Tison
le 04 juin 2020
[ mis à jour le 12 novembre 2021 ]
SOMMAIRE
Des centres villes trop chers et vétustes
De manière générale, les centres villes se caractérisent par un marché immobilier assez onéreux par rapport aux quartiers qui leur sont excentrés. Marquées par une architecture typique de l'identité propre à la région, les constructions urbaines bénéficient d'un "charme", celui de l'ancien. C'est pourquoi les centres villes sont aussi prisés par les investisseurs en plus du fait de jouir de commerces et services de proximité qui ne fait qu'enflammer les prix du marché.
De plus, les habitations des centres villes nécessitent régulièrement des travaux de rénovation et parfois même de réhabilitation. Si des dispositifs gouvernementaux de défiscalisation ont été mis en place pour favoriser ces aménagements, beaucoup de personnes préfèrent se tourner vers une feuille vierge afin de dessiner leur futur projet immobilier.
Toutefois, attention aux fausses préconceptions en matière de marché immobilier. La dichotomie neuf/ancien et centre-ville/banlieues n'a pas forcément lieu d'être lorsque nous observons d'un peu plus près les réalités des marchés immobiliers français.
Si l'idée de la feuille blanche est tentante pour pouvoir concrétiser un projet de vie, il est néanmoins nécessaire de s'intéresser aux fluctuations des prix du logement en fonction de la zone géographique visée. Car les centres villes ne sont pas forcément les endroits les plus onéreux comme nous pourrions le penser…
Les périphéries des métropoles, moins soumises à la flambée des prix ?
On aurait tendance à croire que les communes limitrophes des grandes villes disposeraient d'un marché immobilier plus clément. Que nenni. Il faut savoir que nombreuses sont les localités à être prisées par les nouveaux arrivants et investisseurs qui fuient l'émulation des grandes métropoles.
Dans une perspective de calme et de tranquillité, les périphéries constituent des lieux propices à l'installation des ménages.
Avec l'expansion des grandes villes, les politiques publiques développent de plus en plus des travaux d'aménagements urbains pour intégrer les municipalités adjacentes. Extension des lignes de transports en commun, évolution des axes routiers, naissance et croissance des commerces et services de proximité et bien évidemment essor du logement sont autant de réaménagements du territoire et des espaces qui caractérisent la périurbanisation des agglomérations.
Avec ces efforts des politiques urbaines, les périphéries connaissent alors une attractivité certaine pour n'importe qui voudrait s'y installer. En effet, la praticité de ces lieux leur confère des avantages qui supplantent ceux des centres villes.
Désormais, les communes périurbaines bénéficient de services médicaux, de commerces, de zones industrielles, d'un marché de l'emploi et de transports en commun permettant à leur population de se déplacer, se soigner, travailler et vivre de la même manière que si elle faisait partie d'un hyper centre d'une métropole française.
Par conséquent, les périphéries urbaines ne sont pas forcément moins chères que les centres villes.
En effet, certaines zones restent très prisées et la demande dépasse largement l'offre en matière de logement. Plus la demande est forte, plus la localité est privilégiée et plus les prix augmentent. C'est la dure loi du marché immobilier français
Des alternatives à la flambée des prix générale
Contrairement à ce qu'on pourrait imaginer, l'ancien n'est absolument pas plus cher que le neuf. Le fameux "cachet de l'ancien" ne lui octroie pas un bonus financier sur le marché. En réalité, le neuf est environ 30 % plus cher que l'ancien.
Toutefois, ramené sur le long terme, le neuf devient comparable au marché immobilier de l'ancien. Eh oui, avec des dispositifs de défiscalisation immobilière et des avantages financiers non-négligeables, le neuf attire économiquement parlant. Mais pas seulement puisqu'il offre également d'autres atouts, notamment pour ce qui de la modernité et des prestations récentes mais également en matière d'écologie.
Les constructions neuves répondent aujourd'hui à des normes environnementales obligatoires. Ces normes se traduisent par des Réglementations Thermiques puis Environnementales pour 2020 et proposent des isolations thermiques et phoniques performantes qui permettent alors la réduction des factures énergétiques.
Avec la RE2020, les futurs bâtiments devront être à "énergie positive", c'est-à-dire produire plus d'énergie qu'en consommer. Ainsi, la facture énergétique déjà divisée par deux avec les constructions basse consommation se verra réduite un peu plus.
En parallèle de ces avancées écologiques, des avantages fiscaux sont promis aux investisseurs du neuf. Par le biais des différents dispositifs de défiscalisation, les acheteurs peuvent alors prétendre à des abattements fiscaux atteignant les 21 % du montant d’achat selon la durée locative choisie.
Evidemment, investir dans un logement Pinel nécessite non seulement de patienter durant le délai de livraison mais aussi de devoir louer son bien pour une durée de 6 à 12 ans avant de pouvoir emménager dans l'appartement ou la maison.
Cependant, la réduction des frais de notaire, la suspension de la taxe foncière et la rente mensuelle perçue grâce aux loyers, en plus de la déduction fiscale accordent aux investisseurs l'amortissement de leur engagement financier.
Le zonage Pinel, une alternative aux prix du marché immobilier privé
Un énième avantage au dispositif Pinel est celui de son zonage qui pallie la flambée des prix que connaissent les centres villes et périphéries. En effet, le Pinel encadre le prix du m² de ces zones dites "tendues" du fait de la trop forte demande par rapport à l'offre.
De ce fait, des agglomérations qui étaient victimes de la flambée des prix du marché immobilier deviennent alors plus abordables non seulement pour les investisseurs, mais également pour les locataires qui peuvent loger dans des appartements soumis à l'encadrement des loyers.
Ainsi, des communes très prisées des acheteurs tirent avantage d'un nouvel essor de leur économie et d'un dynamisme attrayant.
C'est notamment le cas du sud de la France qui souffre encore d'une inflation de son marché immobilier, particulièrement en région PACA. Très touristique, la Côte d'Azur offre un parc immobilier florissant dans le neuf qui vient répondre à la forte demande de logement de la part des étudiants et jeunes actifs.
Par exemple, Montpellier, ville voisine de la région PACA, dispose d'un pôle universitaire et de recherche largement développé et capte chaque année une population étudiante en constante augmentation.
Toutefois, la métropole méditerranéenne éprouve quelques difficultés à respecter les dispositions de la loi SRU qui fixe le taux de logements sociaux à 25 % pour les communes françaises. Saint-Jean-de-Védas, localité limitrophe au sud de Montpellier, ne possédait que 8,1 % de ce type de logements en 2016, peinant alors à atteindre les quotas requis. Néanmoins, des efforts sont à mentionner sur ces dix dernières années puisque le taux de logements sociaux a évolué de 4 % en 2008 à 8,1 % en 2016.
Les programmes neufs à Saint-Jean-de-Védas ne manquent pas. Bien que ne faisant pas partie de la classification des logements dits "sociaux", ces habitats, pour la plupart collectifs, tirent parti du dispositif Pinel avec des loyers raisonnables correspondants aux ménages aux revenus trop modestes pour pouvoir prétendre au marché immobilier privé mais pas assez pour les logements sociaux. Les logements Pinel constituent alors une transition pour Saint-Jean-de-Védas entre des habitations onéreuses et le manque de constructions pour les personnes postulant aux logements sociaux.
De manière générale, le dispositif Pinel permet aux collectivités d'organiser le développement de politiques publiques concernant les aménagements urbains du territoire afin de favoriser l'expansion des métropoles à travers l'amplification des services de transports et médicaux et l'accroissement des commerces de proximité qui participent à l'essor économique des localités. Le logement contribue largement également à cet entrain dynamique des périphéries urbaines et collabore à leur périurbanisation.
En résumé
Si les grandes villes françaises et leurs communes voisines peuvent connaître une inflation de leur marché immobilier, il reste néanmoins des alternatives pour celles et ceux souhaitant réaliser un projet immobilier dans ces régions.
Plusieurs dispositifs ont été mis en place pour relancer l'économie de ces zones à la demande de logement excédant l'offre.
Le Pinel est la solution la plus répandue. Proposant un projet immobilier innovant qui respecte les normes énergétiques et par la même l'environnement tout en offrant des avantages financiers, ce dispositif semble être une alternative honorable à la flambée des prix des métropoles du pays.
