Les plafonds de loyers Pinel à Montpellier
Mise à jour des plafonds de loyer Pinel le 14/03/2024
Ce sont au total 3 plafonds de loyers Pinel qui sont appliqués à Montpellier et dans sa proche périphérie. En effet, Montpellier Méditerranée Métropole se divise en 4 zones Pinel : la zone A pour son hypercentre, ses quartiers 8 quartiers limitrophes et 24 communes de son aire urbaine ; la zone B1 pour 32 communes attenantes, la zone B2 pour 19 communes et la zone C, qui aujourd’hui n’est plus éligible au dispositif Pinel à Montpellier pour les logements neufs construits après 2018.
SOMMAIRE
- Plafonds de loyers Pinel à Montpellier : comment les calculer ?
- Comment calculer la surface utile d’un bien ?
- Quels sont les loyers Pinel applicables à Montpellier ?
- Exemple de calcul d’un loyer Pinel à Montpellier et en proche périphérie
- Quel loyer Pinel applicable en Hérault (zones B1 et B2)
- Calcul d’un loyer en zone B1 en Hérault
- Calcul d’un loyer en zones B2 en Hérault
- Zone C en Hérault : non éligible
- Plafonds de loyers Pinel à Montpellier : quelques précisions
Plafonds de loyers Pinel à Montpellier : comment les calculer ?
Un plafond de loyer Pinel à Montpellier se calcule par rapport à la zone géographique où se situe le logement éligible au dispositif. Ce plafond délimite ainsi le montant maximal du loyer auquel un investisseur peut mettre son logement neuf. Celui-ci se calcule selon deux indices spécifiques :
- La surface utile du logement ;
- Et sa zone d’éligibilité Pinel.
Comment calculer la surface utile d’un bien ?
La surface utile d’un logement est définie par le code de la construction et de l’habitation :
"La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.” Article R 331-10 – 1995
Ainsi, dans les faits, une surface utile est équivaut à +50% de la superficie des surfaces annexes privatives. L’objectif de ce calcul est avant tout de déterminer la valeur utile d’un bien pour ses occupants, sans mettre sur le même plan la surface disponible pour l’aménagement et les annexes, étant pondérées à hauteur de 50%. Utilisée pour faciliter le calcul des loyers aidés, l’usage du calcul de la surface utile s’est diversifié, notamment pour déterminer les plafonds de loyer du dispositif Pinel.
Quels sont les loyers Pinel applicables à Montpellier ?
Les plafonds de loyers Pinel à Montpellier sont définis par les zones de tension immobilière de la ville et de sa proche périphérie. Dans le centre-ville et dans l’ensemble de ses quartiers, les prix des loyers appliqués sont calculés en fonction de la zone A, dont le prix est de 14.03€/m².
Patricia et Félix souhaitent réaliser un investissement immobilier en loi Pinel. Pour se faire, ils ont choisi de mettre en location un appartement neuf de 2 pièces dans le quartier des Gares à Montpellier.
Située en zone A, le couple devra louer son logement au prix établi dans par le plafond de loyer Pinel à Montpellier, située en zone A. Ainsi, ils loueront ce bien d’une surface de 44 m² avec 5 m² de balcon à un prix de 723,24 €.
Exemple de calcul d’un loyer Pinel à Montpellier et en proche périphérie
Pour calculer le loyer maximum d’un logement neuf situé à Montpellier, il suffit de d’additionner la surface utile du bien et la moitié de la surface annexe et multiplier le résultat par le prix du m² appliqué en zone A.
À titre d’exemple, pour un calculer le loyer d’un appartement neuf de 3 pièces d’une surface de 40 m² avec 8 m² de balcon à Montpellier, voici le calcul à effectuer :
| Loyer applicable en zone A | |
|---|---|
| Calcul de la surface | 40 + (8/2) = 44m² |
| Plafond de loyer de la zone A | 14.03€/m²* |
| Loyer applicable en zone A | 14,03 x (0.7 + 19/44)** x 44 = 698,69 €/mois |
Ainsi, un propriétaire d’un bien neuf à Montpellier ou dans l’une des communes de son aire urbaine de la zone A peut mettre son logement en location à un loyer de 698,69 € mensuels maximum. Il lui est aussi possible de fixer un loyer plus bas que celui-ci, mais ne doit en revanche jamais le dépasser.
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Quel loyer Pinel applicable en Hérault (zones B1 et B2)
Région très fréquentée, l’Hérault enregistre une croissance démographique ininterrompue, mettant son marché immobilier sous tension (rapport offre/demande). Ainsi, si Montpellier et certaines des communes de sa proche périphérie ont des plafonds de loyer Pinel calculés en fonction de la zone A, ce ne sont pas moins de 32 communes en Hérault qui sont situées en zone B1. La zone B1 concerne essentiellement les villes réunissant plus de 250 000 habitants mais peut aussi concerner les communes dont la demande de logements est élevée pour causes économique ou démographique.
Situées pour la plupart à une dizaine de kilomètres de Montpellier, ces communes profitent du rayonnement de la métropole.
Le plafond de loyers Pinel appliqué en zone B1 s’élève en 2023 à 11.31€/m² .
Natacha et Olivier ont pu augmenter leurs revenus et réduire leurs impôts grâce à un investissement en loi Pinel en Hérault. En mettant en location un appartement neuf de 2 pièces à Castries (située en zone B1) durant 9 ans aux parents d’Olivier, le couple pourra rembourser les mensualités du crédit immobilier qu’ils ont contracté.
Soumis à des plafonds de ressources, les revenus des parents d’Olivier ne dépassent pas les plafonds de ressources Pinel établis en zone B1 plafonds établis en zone B1.
Calcul d’un loyer en zone B1 en Hérault
Voici le calcul du loyer d’un logement neuf d’une surface de 66 m² avec 10 m² de terrasse à Baillargues (zone B1) :
| Loyer applicable en zone B1 | |
|---|---|
| Calcul de la surface | 66 + (10/2) = 71 m² |
| Plafond de loyer de la zone B1 | 11.31€/m²* |
| Loyer applicable en zone B1 | 11.31€/m² x (0.7 + 19/71)** x 71 = 773,03 €/mois |
À Baillargues (zone B1), le propriétaire de ce bien neuf de 66m² peut mettre son logement en location pour un loyer de 773,03 € par mois maximum. Il est également en droit de réduire le prix du loyer.
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Calcul d’un loyer en zones B2 en Hérault
19 communes sont actuellement éligibles au dispositif Pinel en zone B2. Plus éloignées de Montpellier, celles-ci ont un caractère plus rural, tout en conservant une réelle attractivité en raison de leur situation exceptionnelle proche de la Méditerranée.
Réunissant plus de 50 000 habitants, ces communes doivent avoir obtenu un agrément spécial du préfet avec avis favorable du Comité Régional de l’Habitat pour être éligibles au Pinel.
Depuis 2018, les zones B2 et C ne permettent plus de réaliser un investissement locatif en loi Pinel sauf exceptions :
- Le permis de construire du bien neuf en question a été délivré au plus tard le 31 décembre 2017 ;
- Le bien dont l’acquisition a été enregistré ou déposé au rang des minutes d’un notaire au plus le 31 décembre 2018 et réalisé au plus tard le 15 mars 2019.
Bruce et Laura souhaite louer un logement neuf à leur ami d’enfance dans la commune de Bassan, située en zone B2. Ne dépassant pas un plafond de ressources de 31 892 € (plafond établi pour une personne seule en zone B2), leur ami pourra loger dans cet appartement de 45 m² avec balcon pour un loyer abordable.
Voici le calcul d’un loyer pour un appartement neuf de 45 m² avec 6 m² de balcon à Bassan (zone B2) :
| Loyer applicable en zone B2 | |
|---|---|
| Calcul de la surface | 45 + (6/2) = 84m² |
| Plafond de loyer de la zone B2 | 9.83€/m²* |
| Loyer applicable en zone B2 | 9.83€/m² x (0.7 + 19/48)** x 48 = 517,05 €/mois |
Zone C en Hérault : non éligible
En Occitanie, l’ensemble des communes se trouvant à plus de 50 kilomètres des grandes agglomérations sont situées en zone C. Celle-ci n’est plus éligible à la loi Pinel depuis fin 2017.
Plafonds de loyers Pinel à Montpellier : quelques précisions
Quadrillé par l’État, l’ensemble du territoire français est défini par plusieurs zones éligibles à la loi Pinel. L’Hexagone compte aujourd’hui 5 zones géographiques distinctes :
- La zone A : comprenant les grandes agglomérations telles que Lille, Lyon, Marseille, la Côte d'Azur, Montpellier et toute la partie française de l'agglomération de Genève.
- La zone A bis : Paris et sa petite couronne.
- La zone B1 : comprenant les agglomérations de taille moyenne regroupant plus de 250 000 habitants comme Toulouse, Bordeaux, Rennes ou Nantes.
- La zone B2 : comprenant les communes de plus de 50 000 habitants, habituellement situées dans la frange des moyennes agglomérations (zones B1). Cette zone est désormais éligible exclusivement sur conditions.
- La zone C : celle-ci regroupe les petites communes situées à plus de 50 kilomètres des agglomérations de taille moyenne. Ces communes n’enregistre pas une forte tension locative et ne sont donc pas éligibles à la loi Pinel.
- La ou les communes concernées doivent recevoir un avis favorable du Comité Régional de l’Habitat ainsi qu’une dérogation exceptionnelle du préfet de la région Occitanie.
- Le dépôt du permis de construire du logement en question doit avoir été déposé avant le 31 décembre 2017.
- La signature du contrat d’acquisition doit avoir été réalisée au plus tard le 15 mars 2019;
Éligibles sous certaines conditions, pour investir en loi Pinel dans les zones B2 et C, un investisseur se doit respecter les 3 conditions suivantes :
Déterminant concernant les plafonds de loyers et de ressources des locataires, le zonage Pinel permet de mieux cibler les zones de tension immobilière et ainsi d’établir un plafond de loyers global pour l’ensemble des logements neufs d’une zone géographique donnée.
Chaque zone (A, A bis, B1 et B2) sont ainsi soumises à un plafond de loyer définissant le montant maximal auquel un propriétaire peut mettre son logement neuf en location.
Située en zone A, Montpellier Méditerranée Métropole est située dans un secteur où le marché est particulièrement tendu et où le rapport entre l’offre et la demande de logements n’est pas équitable. Une zone tendue apparaît plus attractive et enregistre chaque année un nombre croissant de nouveaux habitants.
Pour rétablir ce rapport offre/demande, la loi Pinel incite les contribuables Français à investir dans l’immobilier neuf.
Définis en fonction de la zone A, les plafonds de loyers Pinel à Montpellier obéissent à certains plafonds, les logements neufs en location présentent des loyers plus accessibles au grand nombre.
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