L’état de santé du marché immobilier à Montpellier
Camille Morere
le 11 décembre 2020
[ mis à jour le 31 mars 2022 ]
SOMMAIRE
- Le marché de l’immobilier à Montpellier : État des lieux du premier semestre
- Le marché du logement neuf à Montpellier après le premier confinement
- Augmentation des prix du marché de l’immobilier à Montpellier
- Des taux de crédits immobiliers fluctuants
- Second confinement : que peut-on espérer pour l’immobilier à Montpellier ?
Après une fin d’année 2019 au beau fixe pour l’immobilier neuf à Montpellier , la crise sanitaire du coronavirus qui s’est abattue sur le monde entier en 2020 et les deux confinements nationaux ont mis à mal l’économie française. Le secteur de l’immobilier est-il lui aussi touché ?
Dans la ville de Montpellier comme dans d’autres grandes villes de France, le virus a aussi impacté le secteur de l’immobilier. En témoignent les chiffres du second trimestre de l’Observatoire de l’immobilier de la FPI, regroupant les grands promoteurs immobiliers de France. Achats d’appartements ou de maisons dans le neuf ou l’ancien, crédits immobiliers, taux d’emprunt, confinement et reconfinement : à l’heure actuelle, quel est l’état de santé du marché immobilier à Montpellier ?
Le marché de l’immobilier à Montpellier : État des lieux du premier semestre
Le deuxième trimestre 2020 aura été marqué par le premier confinement durant lequel toute la production immobilière à Montpellier a été paralysée. Du côté des offres, le risque de pénurie est présent. Les élections municipales, la tendance de la décroissance et pour finir la pandémie de la Covid-19 contribueront à rendre les logements neufs à Montpellier plus rares d’ici quelques mois ou quelques années. Cela se reflète dans les prix de ventes qui ont augmenté : +2,4 % par rapport à l’an dernier d’après les données publiques (Notaires, INSEE).
Du côté de la demande, les effets du premier confinement ont fait baisser les chiffres (-37,6 % nationalement au premier semestre). L’investissement locatif à Montpellier ainsi que l’accession à la propriété fluctuent. Après le déconfinement de mai dernier, ils ont repris durant l’été, mais restent timides par rapport aux rythmes des dernières années. Les ménages ont, en effet, une crainte quant à l’avenir. Toutefois, l’achat en bloc de quelques grands groupes permet temporairement de minorer la chute, selon la FPI.
Pour l’immobilier neuf à Montpellier, le plan de relance du gouvernement pourrait être amélioré. Quelques mesures gouvernementales permettent quand même au secteur de l’immobilier d’avoir une vision plus sereine de l’avenir. En effet, le dispositif Pinel pour les investissements locatifs ainsi que le prêt à taux zéro (PTZ) à destination des primo-accédants, ont récemment été prolongés jusqu’en 2022.
De plus, des discussions sont en cours entre les promoteurs immobiliers et Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée au logement, sur la possibilité d’un Pinel Croissance Verte. Ce dispositif serait réservé aux logements à hautes performances environnementales. Avec le Pinel vert, la FPI souhaitait que l’État accorde une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 33% de montant total de l’opération, sur une durée de 15 ans.
Le marché du logement neuf à Montpellier après le premier confinement
À Montpellier, le marché de l’immobilier neuf connaissait déjà un frein avant la crise sanitaire du coronavirus. Entre autres causes, les élections municipales car en période électorale, les demandes de permis de construire sont suspendues pour des raisons essentiellement politiques. La crise sanitaire ainsi que les municipales ont contribué à ralentir un peu plus la construction de logements neufs.
Après le déconfinement du mois de mai, les logements anciens ont été pris d’assaut alors que le marché de l’immobilier neuf Montpelliérain s'est retrouvé d’avantage tendu. Les demandes étant supérieures aux offres disponibles. Les nouveaux projets et le rattrapage de ceux qui avaient été suspendus avec le confinement, ont contribué à voir le nombre de transactions immobilières exploser à Montpellier.
En effet, les ménages ont eu envie de changement, notamment pour les personnes ayant mal supporté l’enfermement. Les maisons ou appartements avec un accès extérieur (jardin, terrasse, balcon) sont de plus en plus plébiscités à Montpellier. Les logements neufs répondent à ces envies car ils possèdent désormais des espaces extérieurs : que ce soit des jardins, des terrasses, des balcons ou encore des loggias. C’est l’un des nombreux avantages de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien qui souvent ne propose pas d’extérieur, surtout en appartement.
Le développement du télétravail a également contribué à de nouvelles envies de résidence chez les Montpelliérains. Notamment avec les logements connectés, l’accès à la fibre optique, etc.
Augmentation des prix du marché de l’immobilier à Montpellier
Les prix de l’immobilier dans l’Hexagone ont augmenté au deuxième trimestre sur l’ensemble du territoire français, d’après la note trimestrielle des notaires de France publiée le 28 octobre 2020. Cependant, à Montpellier cette augmentation trimestrielle est plutôt modérée (+8,9 % d’augmentation par rapport au premier trimestre 2020 avec un prix médian au m² de 2 860 euros). Toutefois, les prix immobiliers à Montpellier comme dans d’autres grandes villes de France, continuent d’augmenter par rapport aux chiffres de l’an passé.
Dans la ville de Montpellier, l’évolution des prix de l’immobilier au fil des années est significative : +2,4 % par rapport à l’année dernière, +4,6 % il y a 2 ans, +12,7 % il y a 5 ans, etc. (Données publiques).
Des chiffres qui témoignent que la pierre prend, tout comme le cours de l’or, de la valeur. Une bonne nouvelle pour les investisseurs d’aujourd’hui qui verront le prix de leur bien immobilier augmenté demain. Ce qui sera financièrement intéressant lors d'une future revente.
Des taux de crédits immobiliers fluctuants
Les taux de crédit immobilier à Montpellier fixés par les établissements bancaires ont fluctué pendant ces derniers mois, mais sont de nouveau en baisse. Les banques sont un peu plus attentives aux dossiers des emprunteurs. Pour cause, en janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), exige depuis Janvier 2020 que le taux d’endettement des emprunteurs ne dépasse pas les 33 %. Ce nouveau critère force les structures bancaires à être plus regardantes, notamment pour les primo-accédants dont certains dossiers peuvent être fragiles. Il est donc important de s’appuyer sur l’aide d’un conseiller en immobilier afin de présenter une demande de crédit qui pourra être portée et négociée par le courtier.
Cependant, les banques restent tout de même flexibles et ont la possibilité d’octroyer jusqu’à 15 % de leurs crédits en dérogeant en partie aux critères de l’HCSF. Chaque dossier est étudié au cas par cas.
En ce qui concerne les taux d’intérêt des crédits immobiliers, ils sont en légère baisse depuis le mois de septembre, d’après l’observatoire du Crédit Logement du CSA. Ainsi, le taux d’emprunt immobilier moyen au mois d’octobre 2020 est à 1,21 %. La baisse est plus significative sur les crédits de 20 à 25 ans (de 1,16 % à 1,42 %) que pour les crédits sur 15 ans.
Les statistiques de l’observatoire par rapport aux types de projet immobilier sont les suivantes :
- 1,26 % de taux d’intérêt moyen pour un achat de logement neuf.
- 1,20 % de taux d’emprunt pour l’acquisition d’une habitation dans l’ancien.
- 1,15 % de taux de prêt moyen pour des travaux.
Les taux de crédit immobilier à Montpellier sont en baisse sur 15 ans (1,08 %) et sur 25 ans (1,53 %). Mais ils sont en hausse pour les crédits sur 20 ans (1,34 %).
La durée des crédits immobiliers à augmenter sur le mois d’octobre 2020 passant de 230 mois à 235 mois. Un record dans le secteur du prêt immobilier à Montpellier comme ailleurs. Malgré les restrictions de l’HCSF, les acquéreurs empruntent plus longtemps pour compenser l’augmentation des prix de l’immobilier.
Les banques accordent moins de crédit immobilier car elles prennent en compte dans leurs dossiers les risques de chômage liés à la pandémie de la Covid-19 et la crise économique qui va s’ensuivre. Cependant, toutes les banques ne sont pas à mettre dans le même bateau. Certaines se montrent moins agressives que d’autres. Il faut donc se renseigner pour dénicher les meilleurs taux. Se faire aider d’un courtier immobilier est une solution possible pour trouver les meilleurs taux pour son emprunt, négocier sa demande de crédit et se faire accompagner dans son projet immobilier.
Les courtiers immobiliers à Montpellier sont confiants. Malgré la crise sanitaire et économique, l’activité commerciale a réussi à se maintenir : les projets immobiliers du mois de mars qui ont été mis entre parenthèse durant le premier confinement, sont repartis de plus belle en mai. Pour eux, la pierre est plus que jamais une valeur refuge.
Le gouvernement autorise les banques à rester ouvertes pendant toute la période de ce second confinement.
Second confinement : que peut-on espérer pour l’immobilier à Montpellier ?
Le Président de la République, Emmanuel Macron, a annoncé le 28 octobre 2020 un nouveau confinement national qui durera à minima jusqu’au 1er décembre 2020. Plus souple que le précédent, le reconfinement provoque quand même des inquiétudes dans le secteur de l’immobilier à Montpellier. Cependant, à la différence du premier confinement, ce second acte autorise de nombreux aspects de la location, de la construction ou de l’acquisition de biens immobiliers : état des lieux, diagnostics, travaux, déménagements, signatures d’actes, crédit immobilier, location d’appartement ou maison, etc.
Toutefois, il est encore trop tôt pour tirer des conclusions sur les effets qu’aura ce second confinement sur l’ immobilier à Montpellier comme partout en France. Face au contexte économique et sanitaire, l’incertitude et l’attentisme sont de mise dans le secteur de l’immobilier. Le rebond de cet été n’a pas permis de totalement amortir les effets des deux mois de confinement du début d’année. Les ventes de logements neufs comme anciens pourraient bien stagner jusqu’à la fin de l’année.
Mais que les personnes souhaitant investir dans l’immobilier neuf à Montpellier se rassurent, l’État a récemment pris des mesures afin de favoriser l’aide à l’accession. Ainsi, la loi Pinel à Montpellier qui permet de défiscaliser une partie de ses impôts grâce à l’investissement locatif, a été prolongée jusqu’en 2022.
Le prêt à taux zéro est une autre option qui concerne les primo-accédants souhaitant investir dans l’immobilier pour une résidence principale. Le PTZ permet de bénéficier d’un prêt dont les intérêts sont entièrement pris en charge par l’État.
Pour accompagner les investisseurs Montpelliérains durant ce second confinement, les agences immobilières se sont également toutes adaptées à la situation : dématérialisation, visites virtuelles en réalité augmentée, transition numérique, etc. Les études de notaires, quant à elles, poursuivent leur activité à Montpellier, contrairement au premier confinement. Le gouvernement souhaite que l’activité immobilière se poursuive le plus normalement possible durant ce second acte.
En temps de pandémie de coronavirus ou non, l’achat ou la vente d’un logement reste toujours une étape importante dans la vie. Cela demande mûre réflexion. Ne pas se précipiter, prendre son temps, bien étudier son projet immobilier et se faire accompagner par un professionnel reste primordial. Lors d’un achat, il sera de mise de bien évaluer sa capacité d’emprunt, surtout en temps de crise. Pour vous épauler dans votre projet d’achat de logement neuf à Montpellier, contactez-nous. Nos courtiers spécialistes de l’immobilier à Montpellier vous proposeront une solution sur mesure.
