Loi assurance emprunteur : qu’est ce qui change pour les propriétaires ?

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le 25 mars 2022

[ mis à jour le 25 mars 2022 ]

SOMMAIRE

Mi-février dernier, coup de tonnerre dans l’hémicycle de l’Assemblée Nationale et du Sénat ! Les parlementaires se sont mis d’accord à l’unanimité pour révolutionner la loi de l’assurance emprunteur. Projet porté par Patricia Lemoine, députée de la 5ème circonscription de la Seine-et-Marne, elle militait pour un accès plus juste et plus transparent en faveur des détenteurs de crédits immobiliers.

Deux mesures fortes ont alors été adoptées et revalorisées pour contrer les banques qui ont le monopole sur les assurances crédits. La première, est la possibilité pour un emprunteur de résilier à tout moment son assurance, sans frais supplémentaires et de la changer quand il le souhaite. La seconde, est de rendre plus accessible l’octroi d’un crédit immobilier aux personnes malades ou en situation de handicap en supprimant le questionnaire santé pour certains profils d’acquéreurs et en abaissant le délai du droit à l’oubli.

Représentant un coût non négligeable dans un projet foncier, l’assurance emprunteur est quasi obligatoire que vous achetiez dans l’immobilier neuf à Montpellier, Toulouse, Bordeaux ou dans le reste de l’Hexagone. Avec tous ces nouveaux textes législatifs, on ne sait plus où donner de la tête. IMMO9 se charge de vous décrypter tous les changements qui seront opérés au sujet de la loi assurance emprunteur en 2022.

L’assurance emprunteur, c’est quoi ?

© Julia Zavalishina - Shutterstock

Indissociable d’un crédit immobilier, l’assurance emprunteur est une garantie qui couvre la prise en charge de l’intégralité ou d’une partie du remboursement des échéances d’un prêt. Elle intervient dans le cas de la survenance de certains événements malheureux fortuits comme : le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie, l’incapacité temporaire de travail ou l’invalidité permanente.

En théorie, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire mais il faut savoir que peu nombreux sont les organismes bancaires qui accordent un crédit immobilier sans cette dernière. Généralement, les banques proposent leur propre assurance aux emprunteurs à des tarifs 2 à 3 fois plus élevés que dans les établissements spécialisés. Vous pouvez toutefois décliner cette offre et choisir une assurance moins chère pour des garanties équivalentes. N’hésitez pas à comparer toutes les propositions et faire jouer la concurrence pour avoir une assurance au meilleur prix.

Que dit la loi sur l’assurance emprunteur ?

Les détenteurs de crédits immobiliers ne sont pas assez informés sur le choix de l’assurance emprunteur. Bien souvent, le sujet est mis sous le tapis et les banques se contentent uniquement de proposer leurs offres qui sont parfois hors de prix. Cependant, si l’on regarde de plus près aux lois qui ont été promulguées ces dernières années, on remarque que certaines viennent simplifier les démarches, redistribuer les cartes et mettre fin au monopole qu’ont les banques sur le marché des assurances emprunteurs.

La loi Hamon

La loi Hamon, entrée en vigueur le 26 juillet 2014 permet à tout emprunteur de résilier et de changer son assurance de crédit immobilier à n’importe quel moment après les 12 premiers mois suivant la souscription du contrat. De ce fait, les acquéreurs n’ont pas à s’inquiéter de se voir essuyer un refus de leur prêt s’ils ne contractualisent pas d’assurance de crédit avec leur banque ou un organisme partenaire de leur banque. Libre comme l’air, vous pouvez rompre votre contrat sous n’importe quel prétexte et sans vous justifier.

L’amendement Bourquin

L’amendement Bourquin, promulgué en 2017 pour une mise en application à partir du 1er janvier 2018 permet la résiliation annuelle de son assurance de prêt. Il fait écho à toutes les lois précédentes et devient l’un des plus importants textes de loi sur le sujet. Avec l’amendement Bourquin, il est alors possible de changer d’assurance emprunteur tous les ans à la date d’anniversaire de son contrat.

Il est simplement nécessaire de respecter un préavis de 2 mois avant la date d’anniversaire et s’assurer que les garanties proposées par la nouvelle assurance soient équivalentes ou supérieures à celles mentionnées dans le contrat d’assurance de prêt immobilier d’origine.

Résilier son assurance emprunteur à tout moment

© Karolina Grabowska - Pexels

La proposition de loi visant à résilier son contrat d’assurance de prêt immobilier à tout moment a été définitivement adoptée par l’Assemblée Nationale puis au Sénat le 17 février 2022. Cette mesure sera mise en application dès le 1er juin 2022 pour les nouvelles offres de prêts et à partir du 1er septembre 2022 pour les contrats d’assurance de crédits en cours.

En plus de pouvoir changer d’assurance à leur guise, les propriétaires bénéficieront d’un accès plus transparent aux informations concernant leur contrat. Sur amendement des sénateurs, les organismes assureurs auront l’obligation chaque année d’informer leurs clients sur le droit à la résiliation. Ils devront également afficher le coût de l’assurance pour une durée de 8 ans.

Selon la députée Patricia Lemoine, porteuse de ce projet, cette loi permettra non seulement de libérer le marché des assurances mais aussi de faire économiser des milliers d’euros aux consommateurs. À ce jour, le marché des assurances emprunteurs comptabilise un chiffre d’affaires de 7 milliards d’euros en défaveur des demandeurs de crédits immobiliers. Avec cette nouvelle loi, ils pourront prendre le soin de comparer toutes les offres et de choisir celle qui leur correspond le mieux.

Pour vous faire une première idée de toute l’offre qui existe, l’association UFC-Que Choisir a mis en ligne un dossier comprenant de nombreuses ressources pour aider les propriétaires dans leurs démarches. Il y a également un comparateur permettant de réaliser une simulation parmi de nombreux organismes assureurs.

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Coup de grâce pour le questionnaire médical de l’assurance emprunteur

Le questionnaire médical ou de santé permet aux assureurs d’évaluer le risque que représente un client porteur de maladie grave (cancer, diabète...) contre quoi il ne sera pas indemnisé s’il n’est plus en capacité de rembourser son crédit. Pour prendre en charge ses risques tels qu’ils soient, les assureurs appliquent des surprimes qui peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros sur la durée totale d’un prêt immobilier.

Face à cette situation, les acquéreurs peuvent se retrouver avec une capacité d’emprunt moindre, avec un taux d’endettement supérieur à 35 % et dans le pire des cas être désolvabilisé. Outre la santé des acquéreurs, la condition physique, le poids peut entrainer des surprimes supplémentaires, de même si la profession exercée comporte des risques comme policier, agriculteur ou même intermittent du spectacle.

Voici un tableau récapitulatif des surprimes qui peuvent être appliquées selon les pathologies les plus fréquentes.

Maladie Montant potentiel de la surprime Décision de l'assureur
Fumeur Environ 25 % Surprime automatique. Est considéré non-fumeur celui ou celle qui a arrêté depuis plus de 2 ans
Diabète De 50 % à 150 % Contre une attestation de visite médicale pour obtenir la garantie décès, PTIA* et ITT*
Problèmes de dos et maladies psychiques 100 % à 300 % Exclusion de l'ITT
Hypertension traitée par monothérapie 50 % à 200 % Pas d'exclusion de garantie avec une visite médicale
Hypertension artérielle 200 % à 300 % Surprime voire exclusion des garanties PTIA et ITT
PTIA : Perte Totale et Irréversible d’Autonomie
ITT : Incapacité Temporaire de Travail

Pour dépénaliser les malades et les anciens malades, les sénateurs et députés ont voté en commission mixte paritaire pour la suppression du questionnaire de santé. La loi s’appliquera dans un premier temps sur les prêts d’un montant maximal de 200 000 € et arrivant à échéance avant les 60 ans de l’emprunteur. La mesure entrera en vigueur dès le 1er juin 2022.

Le plafond des 200 000 € s’applique par assuré. Dans le cas d’un emprunt à deux, il est alors de 400 000 €.

Abaissement du délai du droit à l’oubli

© goodluz - shutterstock

Le droit à l’oubli permet aux anciens malades de ne pas déclarer les pathologies qu’ils ont eu pour contracter un prêt immobilier personnel ou professionnel. Jusqu’alors, il était fixé à 10 ans pour les personnes ayant eu un cancer diagnostiqué après 18 ans et de 5 ans si le cancer était diagnostiqué avant la majorité, à compter de la fin du processus thérapeutique.

Avec la loi Lemoine, le délai du droit à l’oubli est réduit à 5 ans pour tous ceux qui ont eu un cancer, toujours à partir de la fin du protocole thérapeutique et est étendu dans les mêmes conditions aux personnes malades de l’hépatite C.

Pour assurer les malades qui ne relèvent pas des conditions du droit à l’oubli, ils peuvent se référer à la grille de référence de la convention AERAS, s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé qui permet de faciliter les démarches dans l’obtention d’un crédit avec une pathologie grave.

Toujours dans une démarché d’accessibilité pour tous, les parlementaires ont demandé aux signataires de la convention AERAS d’élargir le champ des maladies bénéficiaires au droit à l’oubli non cancéreuses comme le diabète et de rehausser le montant plafond d’emprunt.

5 conseils pour bien choisir son assurance emprunteur

© Medienstürmer - Shutterstock
  1. Prêter attention aux garanties proposées Les garanties décès et invalidité permanente sont au sens légal, obligatoires dans un prêt immobilier. En revanche, les garanties concernant la perte d’un emploi et l’incapacité temporaire de travail sont optionnelles mais fortement recommandées.
  2. Se renseigner sur les exclusions On distingue deux types d’exclusions : générales et particulières. Les exclusions générales sont appliquées à l’ensemble des contrats d’assurance et ne prennent pas en charge l’indemnisation des conséquences des faits de guerre ou un risque intentionnellement provoqué pour percevoir l’indemnité par exemple. Les exclusions particulières s’appuient quant à elles sur les risques liés aux emprunteurs : âge, état de santé, profession à risques et pratique d’un sport ou d’une activité dangereuse.
  3. Vérifier les délais de carence et de franchise Le délai de carence correspond à la période pendant laquelle l’assuré paye ses cotisations sans bénéficier d’aucune garantie. Selon les établissements, le délai peut varier de 1 à 12 mois. Au même titre, le délai de franchise est le laps de temps qu’il y a entre la déclaration d’un événement, jusqu’au versement de l’indemnisation. Le temps d’attente est estimé à approximativement 3 mois. Ce délai peut être raccourci moyennant une surprime.
  4. Faire appel à un courtier en assurance Le courtier en assurance est un intermédiaire mandaté par un client. Il est chargé de trouver non seulement la meilleure offre d’un point de vue financier mais aussi la plus adaptée aux besoins de son client. Vous pouvez trouver la liste de tous les courtiers en assurance immatriculés sur le site de l’ORIAS, le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance.
  5. Choisir sa quotité d’assurance de crédit immobilier La quotité d’assurance est la part pour laquelle vous êtes couvert par votre assureur en cas de sinistre. S’il y a qu’un seul emprunteur, la quotité sera généralement de 100 %. C’est-à-dire que s’il arrive quelque chose, l’établissement assureur prend le relai et se charge de payer le capital restant à la banque.
    S’il y a deux emprunteurs, la répartition de la quotité peut se faire en fonction des revenus de chacun ou bien selon la volonté des co-emprunteurs. Cependant, il est impératif que les quotités cumulées atteignent un minimum de 100 %. Plusieurs solutions peuvent être envisagées comme 50/50 %, 25/75 % ou pour une couverture complète 100/100 %. Avec cette dernière option, si l’un des deux emprunteurs décède, l’assurance couvre le remboursement du prêt.
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