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Des loyers qui résistent à l'inflation du marché immobilier

Publié le 29 mai 2020 par
Caroline Tison
Caroline
Le cinéma Gaumont sur la place de la Comédie
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Les loyers en France en hausse constante chaque année

Le marché immobilier locatif en France ne cesse d’augmenter chaque année de quelques pourcents. Bien que certains loyers soient soumis à une réglementation, d’autres sont sur le marché avec des montants mensuels libres.

Par conséquent, nous pouvons distinguer deux grands types de loyers : les loyers encadrés et les loyers dits « libres ».

Néanmoins, pour chacun d’eux, il a été constaté une hausse annuelle. Le logement locatif sur le territoire français est également soumis à l’état du marché immobilier de chaque région. En effet, certaines métropoles françaises connaissent un marché immobilier tendu où la demande excède l’offre.

Afin de pallier ces zones de tensions, les différents gouvernements successifs ont tenté de mettre en place des dispositifs encourageant l’investissement locatif. Pour ce faire, chaque investisseur consentant à acquérir un bien neuf dans le zonage dédié se verra accordé par l’Etat une réduction fiscale significative proportionnelle à la durée locative choisie.

En contrepartie, les loyers de ces logements sont encadrés et fixés de manière à ce qu’ils restent abordables pour les ménages les moins aisés. Ainsi, les personnes désirant s’installer dans les métropoles françaises peuvent bénéficier d’un logement accessible et les agglomération profitent, quant à elles, d’une « détente » du marché immobilier et d’une attraction retrouvée ou du moins en passe de l’être.

Pour pouvoir jouir de ces avantages, il faut néanmoins remplir quelques critères dont un majeur : le zonage.

Martin voudrait se rapprocher de sa famille et acquérir un bien à Agen. Il a quelques économies de côté mais il craint que l’achat sur plan de sa future habitation ne soit pas assez rentable et bien trop onéreux.

Martin se tourne alors vers une agence spécialisée dans le courtage immobilier pour se renseigner sur les possibilités d’achat dans le département du Lot-et-Garonne.

Malheureusement, le courtier lui annonce que la ville agenaise ne fait pas partie du zonage immobilier qui aurait pu permettre à Martin d’investir dans un bien. S’il veut à tous prix bénéficier des abattements fiscaux, il faut qu’il choisisse une agglomération éligible au zonage.

C’est le cas de Toulouse qui se trouve à 1h d’Agen en TGV et qui est encore évaluée comme zone tendue. Un bon compromis pour Martin qui pourra profiter de ses parents, d’un logement neuf et du dynamisme de la ville rose.

Si la tendance du marché locatif français est à l’augmentation, certains loyers subissent plus l’inflation que d’autres. C’est le cas des habitats individuels ou collectifs des zones détendues et donc non-éligibles aux dispositifs gouvernementaux.

Pour les propriétaires jouissant d’un bien locatif dans ces villes, l’augmentation du loyer est toutefois soumise à des règles précises. Le loyer peut être revu à deux moments :

  • À la mise en location
  • Au renouvellement du bail

Lors de la mise en location du bien sur le marché privé, le loyer est estimé selon le propriétaire de manière tout à fait libre et il ne peut être révisé qu’une seule fois par an.

Concernant le renouvellement du bail, c’est un peu plus compliqué puisque le propriétaire doit suivre une procédure précise. S’il pense que son bien locatif a été sous-évalué, il peut demander l’accord au locataire d’augmenter la rétribution mensuelle. Néanmoins, le locataire se réserve le droit d’accepter ou refuser l’offre.

Limiter l'augmentation des loyers par l'encadrement

Le bassin Jacques Cœur, dans le quartier Port Marianne, à Montpellier
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En France, pour les communes situées en zones dites « tendues », les loyers sont encadrés selon un Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice évolue chaque trimestre de l’année. Il est extrêmement rare que cet IRL évolue de façon négative et si tel est le cas, le pourcentage est infime.

Par exemple, depuis 2008, le point d’indice a connu seulement deux fois une très légère baisse : Au 4ème trimestre de l’année 2009 avec – 0,06 % et au 4ème trimestre de 2015 avec uniquement – 0,01 %. Dérisoire…

L’évolution du taux de l’IRL s’échelonne sur 4 trimestres. Si un propriétaire désire augmenter le loyer de son locataire, il doit se conformer au taux en vigueur.

Les travaux de construction de l’appartement de Martin sont achevés et le logement a été mis en location au mois de juillet 2018. Un bail a été signé le 1er août de la même année.

Après un an de location Martin souhaiterait augmenter le montant mensuel du bien suivant l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers.

Le loyer de son appartement s’élève à 450 €. Au 1er août 2018, l’indice était de 129,99. En 2019, pour le troisième trimestre, l’IRL s’élevait à 128,45. Par conséquent, le nouveau montant du loyer sera de 455 €.

Il faut savoir que les augmentations de loyers doivent se faire soit à la date d’anniversaire de la signature du bail ou à la date mentionnée sur le contrat locatif. De même qu’une augmentation ne peut pas être rétroactive, elle ne peut pas non plus être supérieure au taux de l’IRL. Ce plafonnement protège les locataires des augmentations abusives.

Malgré la tension du marché immobilier dans les grandes métropoles, des loyers abordables pour les plus modestes

Ce « zonage » dont nous parlons depuis le début de cet article concerne un dispositif en particulier : le Pinel.

Bien que tous les loyers soient touchés par l’inflation du marché locatif, certains sont plus spécifiques que d’autres. C’est le cas du dispositif Pinel qui permet aux ménages modestes d’accéder à des logements neufs dans les grandes agglomérations françaises. Trop modestes pour pouvoir prétendre au marché immobilier privé et pas assez pour les logements sociaux, ces familles peuvent alors briguer les habitations neuves Pinel avec des loyers encadrés.

Si ces domiciles sont modérés, la hausse l’est également. En 2015, le prix du mètre carré pour un logement en zone B1 était de 10,06 €. Cette année, en 2020, il a été fixé à 10,28 € soit un accroissement de 0,22 centimes en 5 ans ce qui reste relativement raisonnable par rapport aux loyers du privé.

Quelques années après son investissement locatif toulousain, Martin décide de se rapprocher de ses enfants. Après son divorce, la garde de ses deux fils est revenue à son ex-épouse qui vit à Montpellier.

Le dispositif Pinel est partout le même en France. La différence réside dans le zonage qui n’est pas le même selon les régions. La grille des loyers Pinel à Montpellier évalue le m2 à 12,75 € car la métropole se trouve dans une zone classifiée « A ».

Si Martin décide de louer un T2 d’une surface de 40m2, son loyer sera d’un montant de 510 € en comptant en plus environ 50 € de charges locatives.

Montpellier n’est pas la seule métropole à s’être vue jugée en zone A en France. C’est le cas de Lyon, Marseille, Lille, la région genevoise mais aussi et surtout la région parisienne qui connaît un marché immobilier neuf particulièrement tendu. Le centre de Paris a d’ailleurs été classifié en zone « A bis » avec un prix au mètre carré de 17,17 € en 2020 (contre 16,82 € en 2015).

En résumé

Ruelle dans le vieux Montpellier
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Si la France connaît une inflation constante de son marché immobilier locatif, cette hausse des prix est soumise à des conditions et pour certains loyers un encadrement selon un Indice de Référence des Loyers.

Si l’IRL protège les locataires des propriétaires trop gourmands, il existe néanmoins d’autres solutions pour les ménages les plus modestes.

Le dispositif Pinel qui organise le montant des loyers selon un zonage des tensions du marché immobilier permet aux familles aux revenus humbles de pouvoir se loger dans les grandes agglomérations sans subir la location d’un logement au prix fort.

Redynamisant les métropoles victimes de l’inflation immobilière, le Pinel et le logement neuf constituent des alternatives et des solutions à de nombreux problèmes. Les bénéfices générés par ces logements sont à la fois profitables et aux propriétaires et aux locataires.

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