Investir et louer dans une résidence étudiante à Montpellier
Caroline Tison
le 28 août 2020
[ mis à jour le 24 mars 2021 ]
SOMMAIRE
- Les résidences étudiantes à Montpellier : Crous et résidences privées
- Le CROUS : les résidences étudiantes à Montpellier les plus recherchées
- Investir dans une résidences étudiante privée à Montpellier
- Investir dans une résidence étudiante à Montpellier avec le LMNP
- Louer un logement dans une résidence étudiante à Montpellier
Montpellier est la 3e ville étudiante de France, après Lyon et Toulouse en première position. Investir et louer dans une résidence étudiante à Montpellier est intéressant puisqu’en 2019 la métropole était habitée de 80.000 étudiants. Chaque année, ce sont des milliers de jeunes adultes qui cherchent un logement à louer pour la rentrée universitaire. La métropole méditerranéenne possédant des universités spécialisées en droit, médecin, littérature ou encore sciences humaines, elle attire bon nombre d’étudiants souhaitant profiter de son climat et de sa situation géographique. La ville accueille également plusieurs écoles de commerces, d’art et d’informatique.
Pour toutes ces raisons, Montpellier apparaît comme le “bon plan” pour les investisseurs souhaitant se constituer à la fois un patrimoine immobilier et recueillir chaque mois des revenus locatifs. Les résidences étudiantes à Montpellier peuvent être investies en LMNP ou selon le dispositif Censi-Bouvard. Quoiqu’il en soit, les avantages fiscaux de ces logements neufs pour étudiants restent très intéressants. Le marché immobilier neuf à Montpellier propose quelques programmes immobiliers destinés à la location étudiante.
Les résidences étudiantes à Montpellier : Crous et résidences privées
Le CROUS : les résidences étudiantes à Montpellier les plus recherchées
Publiques, les résidences du CROUS, à Montpellier comme ailleurs, sont subventionnées par l’État. Avec leurs loyers abordables (200 euros en moyenne en région, 400 euros dans la capitale) et leur offre adaptée à la demande (localisation proche des bibliothèques, restaurants universitaires et voies de transport), il s’agit du type de logement le plus demandé par la population étudiante.
Comportant pas moins de 10.000 logements, le CROUS de la ville de Montpellier se place 1er parc immobilier de logements sociaux pour étudiants en France, proportionnellement au nombre d’étudiants. À la Cité universitaire du Triolet, ce sont près de 1.600 logements, répartis en 12 résidences différentes (9 datant des années 1960, 1 résidence neuve « Triolet 2 » de 2017 et 2 bâtiments baptisés « Triolet 1 »).
Dans le but d’offrir aux étudiants de meilleures prestations en termes de logements, le CROUS de Montpellier a lancé une campagne de réhabilitation de ses résidences. Des salles d’eau privatives vont notamment être adjointes à chacun des logements et les résidences bénéficieront d’espaces en commun, comme des salles de travail et des cuisines collectives. Certains logements seront accessibles et aménageables pour les personnes à mobilité réduite. L’ensemble du projet veillera à respecter des normes environnementales et énergétiques, et à observer un confort acoustique et thermique minimal.
Toutefois, l’accès au parc public de logements étudiants du CROUS est soumis à certaines conditions, donc des conditions de revenus des étudiants et de leur foyer fiscal. Aussi, le Centre régional des œuvres universitaires et scolaires (CROUS) ne peut accueillir que 10 % de la population étudiante totale. Bon nombre d’étudiants orientent leur recherche vers des résidences étudiantes privées.
Investir dans une résidences étudiante privée à Montpellier
Récemment, trois résidences étudiantes à Montpellier ont été lancées. Généralement implantées près des campus et des écoles supérieures, ces résidences peuvent également se trouver en centre-ville, puisque les étudiants apprécient vivre à proximité des commerces et des services. Cependant, les investisseurs devront faire attention à ce que le programme immobilier dans lequel ils souhaitent louer un logement étudiant se trouve près des transports en commun.
Samuel cherche un studio au sein du quartier Les Hôpitaux-Facultés à Montpellier. C’est dans ce secteur qu’il poursuivra son cursus universitaire en médecine. Il souhaite habiter un logement près du campus et à proximité d’une ligne de tramway pour pouvoir rejoindre facilement le centre-ville de Montpellier.
L’étudiant a repéré un charmant studio neuf de 20 m² à un emplacement qui lui paraît idéal. La résidence étudiante dans laquelle l’appartement se trouve bénéficie de tout le confort moderne dont il a besoin : cuisine équipée, placards, penderies, ascenseur, etc.
Les résidences étudiantes neuves à Montpellier offre les mêmes prestations que les programmes immobiliers neufs traditionnels. Construite selon la dernière Réglementation Thermique en vigueur (la RT2012), une résidence étudiante aura une faible consommation énergétique une maîtrise des charges plus performante qu’une résidence conçue dans les années 2000 par exemple.
Ces atouts du neuf séduisent autant les futurs étudiantes locataires que les investisseurs qui pourront louer et re-louer leur appartement sans difficulté et sans risque de vacance locative.
À Montpellier, le prix d’un logement étudiant au sein d’une résidence privée varie selon la surface du bien. Pour un studio neuf de 23 m² dans le quartier Gambetta, il faudra compter environ 123.000 €. Pour un deux pièces au sein du quartier Alco, avec 37 m² de surface habitable et une terrasse d’un peu plus de 7 m², le prix s’élève en moyenne à 196.000 €.
Par ailleurs, il est possible pour les investisseurs de récupérer la TVA suite à l’achat du logement étudiant.
Marc veut investir dans un studio neuf de 21 m² dans une résidence étudiante à Montpellier, au sein du quartier Gambetta. Marc va pouvoir récupérer la TVA suite à son achat s’élevant à 122.819 €:
122.819 (1+19.6 %) = 102.691 €
122.819 - 102.691 = 20.198 €
Marc pourra donc récupérer 20.198 € de TVA sur son acquisition.
Toutefois, la récupération de la TVA n’est possible que pour le statut LMNP (Location Meublée Non professionnelle).
Investir dans une résidence étudiante à Montpellier avec le LMNP
La Location Meublée Non Professionnelle est une des plus vieilles niches fiscales de France à laquelle les gouvernements successifs se sont refusés de toucher. En effet, la LMNP existe depuis 1949.
Livrées entièrement meublées et équipées les résidences étudiantes neuves à Montpellier permettent aux investisseurs de louer leur logement en LMNP. Cet immobilier clé en main possède par ailleurs plusieurs services assurant un confort et une qualité de vie aux étudiants : accueil, accès Internet Wifi, gardiennage, laverie, cafétéria, entretien, etc.
Louer en LMNP signifie que le logement doit être prêt à être habité par le locataire. Ce locataire ne doit pouvoir venir uniquement avec ses effets personnels. En ce qui concerne la gestion du logement neuf en résidence étudiante à Montpellier, le bail commercial se signe avec une société de gestion dont la durée varie généralement entre 9 et 11 ans. Pour une gestion locative tout compris à Montpellier, le prix s’élèvera à environ 10 % du loyer, hors charges.
Le statut LMNP peut se faire sous deux régimes :
- Le régime forfaitaire où l’investisseur est imposé sur la moitié des loyers perçus
- Le régime réel où l’investisseur déduit les charges et l’amortissement de ses revenus locatifs. Les recettes sont donc diminués, ainsi que les impôts.
En LMNP il est aussi possible d’amortir le coût des meubles et des équipements (dès lors que leur valeur est supérieure à 598 €) en fonction de leur valeur d’usage. Par exemple, la valeur d’usage d’une télévision est de 5 ans, celle d’une literie de 8 ans, etc.
Le statut LMNP est également soumis à quelques conditions. En effet, le régime fiscal réel est obligatoire à partir du moment où 32.900 € de revenus sont déclarés par an. Aussi, il ne faut pas toucher plus de 23.000 € de revenus locatifs par an, ou 50 % des revenus globaux.
Louer un logement dans une résidence étudiante à Montpellier
Pour les locataires des résidences neuves étudiantes à Montpellier, il y a de nombreux avantages à habiter ce type de logement. La construction selon la RT2012 confère aux appartements neufs une isolation thermique et phonique optimale avec une consommation énergétique diminuée par rapport à une résidence livrée dans les années précédentes.
L’immobilier neuf assure un confort et une qualité de vie certaine aux occupants des logements neufs. La grande majorité des résidences sont équipées de places de stationnement, de local à vélos, d'ascenseur et d’espaces extérieurs tels que des terrasses, des balcons et des loggias.
Les promoteurs immobiliers implantent leurs programmes de manière à ce que les occupants soient à proximité des commerces et services, ainsi que des transports en commun, des campus et écoles supérieures.
En ce qui concerne le prix des loyers des logements en résidence étudiante à Montpellier, ils sont fixés en fonction de la qualité de l’appartement ainsi que des prix du marché immobilier local.
