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Quel avenir pour la loi Pinel en 2020 ?

Publié le 27 mai 2020 par
Caroline Tison
Caroline
Une femme consulte son PC
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La loi Pinel, en vigueur comme telle depuis le 1er septembre 2014, est un avantage fiscal optimisé par la Ministre du Logement Sylvia Pinel en poste sous le gouvernement Valls. Profitant aux investisseurs immobiliers, le dispositif permet une réduction d'impôts sur les logements neufs allant de 12 à 21 % selon la période locative choisie. En effet, construire une nouvelle habitation répondant aux Réglementations Thermiques et à visée locative offre une défiscalisation aux propriétaires en plus des loyers qui leur sont mensuellement versés.

Cependant, les lois sont sujettes à évoluer, disparaître ou être aménagées selon les besoins et parfois le bon vouloir des politiques. La loi Pinel n'est pas une exception puisque chaque année elle connaît des modifications qui, ces derniers mois, sont majeures.

Des modifications constantes et majeures ces dernières années

Récemment, le dispositif Pinel a subi deux grandes modifications : la suppression des maisons de l'éligibilité à la loi et l'exclusion des zones B2 et C.

Suppression des maisons du dispositif

I. - À la première phrase du premier alinéa du A du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts, après le mot : « achèvement », sont insérés les mots : « dans un bâtiment d'habitation collectif ».
II. - Le I s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021.

Art. 161 de la LOI n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020

Cet extrait du texte de la loi de finances 2020 signe la suppression de l'habitat individuel du dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2021. Ne seront donc concernés désormais uniquement les logements collectifs et donc essentiellement les appartements.

Le zonage limité

Par ailleurs, le zonage Pinel a été revu en 2019 en excluant les zones B2 et C, limitant ainsi le dispositif aux zones A bis, A et B1. À noter toutefois que certains logements en zone B2 peuvent bénéficier d'un agrément du préfet de l'Hérault après un avis favorable émis par le Comité Régional de l'Habitat.

La place du Millénaire à Montpellier
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Le zonage ayant été imaginé pour les zones dites "tendues" afin de les redynamiser, le gouvernement a estimé que les dernières extrémités du dispositif pouvaient être évincées du fait de la "détente" du marché immobilier de ces espaces.

Comment le zonage Pinel est-il organisé ?

Réparti initialement en 5 périmètres, le zonage s'effectuait selon l'état du marché immobilier et ses tensions.

Ces dernières sont estimées selon les gaps entre l'offre et la demande. Plus la demande est supérieure à l'offre et plus la zone est considérée comme tendue et par conséquent bénéficie d'une évaluation en proportion. Par exemple, A bis concerne uniquement Paris et son centre avec 76 communes limitrophes. La zone A s'étend sur les pourtours parisiens ainsi que la Côte d'Azur et l'agglomération genevoise. L'Outre-Mer n'est pas mise de côté puisque les îles sont considérées comme zones B1 tout comme le territoire métropolitain et les grandes agglomérations telles que Toulouse ou encore Bordeaux, pour ne citer qu'elles.

En résumé, en fonction de la valeur du mètre carré par rapport à sa zone géographique, celle-ci sera jugée selon le périmètre Pinel en zone A bis et A ou B1 pour être éligible. Selon le barème en vigueur, le mètre carré est encadré et fixe les loyers qui sont revus, eux aussi, chaque année.

Marie souhaite louer un T2 près de son futur lieu d'étude à Montpellier. L'université Montpellier 1 se situe près du quartier des Arceaux qui serait idéal pour Marie qui désire vivre également près du centre-ville et ainsi être proche de toutes les commodités de la ville, notamment des transports en commun. Le T2 qu'elle a repéré possède une surface de 40m², qui pourrait tout à fait servir de pied-à-terre pour sa famille qui pourrait alors profiter de l'appartement l'été, Palavas-les-Flots étant au Sud de Montpellier et reliant la mer.

Si Marie décide de se positionner sur cet appartement neuf en zone Pinel A, son loyer sera d'un montant de 510 € et environ 50 € de charges locatives mensuelles. Une aubaine pour cette jeune bachelière et future étudiante en pharmacie qui pourra également bénéficier de l'Aide Personnalisée au Logement de la part de la CAF.

Les Arceaux, à Montpellier
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Le zonage Pinel à Montpellier est sensiblement le même que dans d'autres grandes métropoles françaises puisque faisant partie de la zone A à l'instar de sa voisine, Marseille. Lille et Lyon, d'autres agglomérations de l'hexagone, relèvent aussi de cette zone tout comme la région Île-de-France ce qui les hisse au rang de zones les plus tendues du pays en matière d'immobilier.

Genèse d'un dispositif pour l'immobilier en zone tendue

Le dispositif Pinel est directement né de la loi Duflot qui elle-même est issue de la loi Scellier.

La loi actuelle en matière de défiscalisation immobilière est plus avantageuse et plus souple que ces prédécesseures.

En effet, la loi Scellier autorisait à partir de 2009 un seul investissement par an et une période locative de 9 ans obligatoire ainsi qu'un taux maximum de réduction d'impôts atteignant le 25 % pour l'investissement du 1er janvier 2009 au 1er décembre 2010. A l'instar de la loi Pinel, Scellier était également une loi évoluant chaque année puisqu'en décembre 2012 le taux d'abattement fiscal était descendu à 13 %.

Pour ce qui est de la loi Duflot de 2013, une amélioration avait été faite au niveau du nombre d'investissements annuels qui augmentaient à deux par an. Le but de cette loi était de recentrer l'offre sur les zones immobilières tendues et privilégier les ménages aux revenus modestes.

Pinel fait un peu plus évoluer ces dispositifs en proposant une modulation de la durée locative allant de 6, 9 ou 12 ans avec une défiscalisation immobilière proportionnelle s'étalant de 12 à 21 % et donc jusqu'à 63 000 €. Par ailleurs, ce dispositif peut être ouvert à la location d'un strong>membre ascendant ou descendant de la famille du propriétaire.

Vers une disparition du Pinel ?

Les lois sont donc soumises à des évolutions constantes et des révisions annuelles. La plupart du temps la tendance d'une loi cherche à restreindre le dispositif mis en place après avoir connu une ouverture et des avantages pour le contribuable. La loi Pinel ne fait pas exception puisque, nous l'avons vu, au fil des dispositifs successifs, il y a eu des améliorations mais désormais elle prend la route de la restriction : les maisons ne seront plus éligibles et le zonage a déjà été modifié.

Jusqu'où les restrictions du procédé Pinel iront ? Peut-on craindre une disparition, à termes, de cette loi avantageuse ?

Couple qui se renseigne sur internet dans un parc.
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Dans un contexte où le gouvernement français en est aux dernières étapes de la suppression de la taxe d'habitation mais aussi avec la création d'une prime de transition énergétique, on peut légitimement s'interroger sur l'avenir du Pinel. Connaîtra-t-il une énième transformation majeure ? A-t-il vocation à être remplacé comme ses précédentes petites sœurs ?

Quelles seront les futures transformations de ce dispositif ? L'année 2020 signe déjà quelques changements importants pour les propriétaires et nous pouvons d'ores et déjà parler de réforme du logement. Parmi les grands changements immobiliers de cette année figurent :

  • l'élargissement du dispositif "Denormandie" pour l'ancien,
  • la refonte du CITE,
  • la suppression de la taxe sur les micro-logements,
  • l'extension de la loi Censi-Bouvard.

De même, au milieu de ces remaniements se trouvent des prorogations de dispositifs comme celui du PTZ ou bien de la loi Cosse. Idem pour la loi Malraux (qui existe depuis 1962) et l'exemption fiscale sur les plus-values immobilières de certains cas. En bref, malgré des restrictions au détriment des investisseurs Pinel, on peut facilement imaginer la reprise du dispositif ou sa prorogation au même titre que ses confrères du logement. Il est fort peu probable que sa disparition soit envisagée dans le contexte actuel où il existe encore une forte demande immobilière, largement supérieure à l'offre au sein de certaines grandes villes de France.

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